从今年全国全市全区的房产销售情况看，松江同整个房地产市场一样进入“拐点”关口，商品房成交量持续下降，如何看待这一现状、判断下半年的走势，我们应结合松江发展的实际对其进行理性的分析和定位。那么2008年松江的房地产市场到底是延续理性发展还是出现高位回落呢？虽然上半年松江新建商品房的销售面积持续下降，但是从经济基本面、房地产投资、销售额、销售量、商品房单价、资金来源等各要素综合来看，松江房地产市场上半年虽有所回落，但并没有出现大的下滑，保持了平稳健康的良好势头，预计下半年还将延续理性发展的态势。

一、松江房地产市场机制分析

1、松江经济的持续健康发展和轨道交通9号线的顺利开通将成为松江房地产市场发展的基本支撑。上半年，全区实现增加值341.29亿元，可比增长15%，增速比上年同期减少了2.5个百分点，经济增速虽然有所回落，但应该看到经济保持健康发展的基本面没有变，并且这种回落符合宏观调控的预期。因此，此轮房地产市场的调整也是宏观调控，特别是去年土地政策和第二套住房房贷政策的预期结果，在房地产发展过程中是十分正常的。健康向好的松江经济和9号线的开通是松江房地产市场延续理性发展的基本支撑。

2、房地产投资保持平稳增长，表明开发商对于房地产业的远景仍寄予较好预期。上半年，全区共有在建项目100个，其中今年新开工的项目31个，比上年同期增加11个，新开工面积达206.61万平方米，比上年同期增长101.9%。共完成房地产投资47.63亿元，比上年同期增长15.2%，房地产投资占固定资产投资比重为55.2%，同比上升了4.9个百分点。按用途分，住宅38.65亿元，同比增长14.7%，办公用房2.44亿元，同比增长3.2倍，商业用房4.69亿元,同比下降19.4%，其他用房1.86亿元，同比增长45.3%。

投资额的平稳增长和新开工面积的快速增长表明从长远看，开发商对于未来房地产市场的发展仍有信心，开发商作为市场的一大主体，其对市场的预期直接决定了未来市场的供应量，只有保证较为充足的市场供应量，才可能实现供需均衡的市场环境，稳定房价。因此，房地产投资平稳增长是实现房地产市场理性发展的重要保证。

3、商品房销售面积下降不是根本原因造成的，而是季节、供应量、消费者预期等多种因素共同作用的结果，是暂时的。今年以来，全区的商品房销售遭遇寒流，与去年红红火火的楼市形成了鲜明的反差。上半年，商品房共实现销售面积79.08万平方米，成交量仅为去年的一半，其中现房销售27.21万平方米，同比下降49.9%，期房销售51.87万平方米，同比下降50.3%，下降幅度均比较显著。销售额与销售面积同步减少。上半年，共实现商品房销售额71.34亿元，其中现房19.73亿元，期房51.61亿元，分别比上年同期下降33.3%，41%，29.7%。

年初的特大雪灾、5月份的特大地震，这些自然灾害是以前年度未曾碰到的，这在某种程度上影响了楼市。而市场的观望氛围主要是消费者的预期发生了变化，第二套住房的房贷政策、近期国际国内经济运行中的不确定因素增加，使购房者担心房地产市场也会出现波动，消费者的这种预期加重了观望氛围，使得销售量持续下降。由于观望气氛较重导致今年市场的有效供应明显不足也是成交量下降的原因。可见造成销售面积下降的因素都是暂时性的，是我们看到的表象而已，不能影响我们判断房地产发展的实质。

4、房产商资金压力不断增大，是宏观调控结果的显现。由于国家紧缩政策丝毫未见松动，相反，存款准备金率的再度上调等紧缩政策进一步加大了房产商的资金压力，对房产商的融资能力形成了更为严峻的考验。上半年，房地产企业本年资金来源98.58亿元，同比下降1.4%，其中下降幅度最大的一块是受第二套房贷政策影响的个人按揭贷款，为14.45亿元，比上年同期下降59.5%；自筹资金15.43亿元，同比下降11.5%；而银行贷款30.55亿元，增幅达63%，意味着企业支付的利息费用将大幅增加，这无疑加重了企业的开发成本，增大了企业的资金压力。宏观调控对房地产业的调控结果明显显现，基本实现了中央要求防止房价“大跌大涨”，保持房地产市场平稳发展的宏观调控目标。

5、房价走势基本平稳，是房地产市场理性发展的实质体现。随着美国经济的下滑，深圳房价的下跌等国际国内因素的影响，楼市观望看跌的氛围逐渐浓厚。投机者、投资者纷纷离去，恐慌性购房者销声匿迹，超前性购房者驻足观望，就连正常购房者也要货比三家，三思而后行了。从我区房价的走势来看，尽管新盘优惠接二连三，成交价格却未曾下跌，走势上呈现波动上涨的趋势。

相比全市商品房的均价，松江的房价处于较低水平，与其他郊区县比，松江的房价也具有较高的性价比。因此，当降价风潮席卷而来的时候，松江的房价依然保持平稳的走势，这是松江房地产市场理性发展的本质体现。

二、对松江房地产市场发展的一些思考

历经十多年的发展，松江的房地产市场经过了快速发展、非理性发展到理性发展的一个过程。我们的市场应该可以说是比较成熟、理性和健康的，但是我们依然不能忽视现阶段发展过程中的一些问题。虽然房地产投资平稳增长，但相比前两年的投资规模已明显减小，房地产的发展后劲值得关注；虽然新房上市量的不足导致销售持续低迷，但区内依然存有较多尚未消化的空置面积，居高不下的空置面积亟待解决；虽然商品住宅建设已得到长足发展，但适应中低收入群体的住房保障体系仍较为薄弱，住房保障体系建设任重道远。

松江区统计局 邹婷