2008年，由美国次贷危机引发的国际金融风暴全面渗透至国内，并开始逐步冲击我国的实体经济。受宏观经济因素和房地产业自身发展周期的影响，松江区房地产市场多数统计指标同比大幅下降，但也有部分指标呈现出良性的发展态势。总体而言，2008年我区房地产市场进入了一个在较快发展后的自我调整期。随着中央到地方各级政府诸多房地产支持政策的相继出台和贯彻实施，2009年我区房地产市场的发展有望回暖。

一、金融风暴和自身周期共同影响，房地产市场进入调整期

国际金融风暴的负面影响在2008年继续扩大和深入，外向型经济占有很大比重的我区实体经济因此受到了前所未有的冲击，我区增加值同比的涨幅从二季度就开始逐月下降。受实体经济增速乏力的影响，作为我区支柱产业之一的房地产业走势低迷，2008年我区房屋销售面积和销售额同比的跌幅都随之呈现逐渐扩大的态势。由此可见，国际金融风暴对我区房地产市场的影响并不是直接的冲击，而是通过减缓我区实体经济的发展速度再对之产生间接的负面影响。

季度	全区增加值增速(%)	全区房屋销售面积增速(%)	全区房屋销售额增速(%)
一季度	15.6	-35.4	-33.9
二季度	15.0	-50.2	-33.3
三季度	13.7	-60.1	-45.0
四季度	12.8	-62.1	-46.3

除了金融风暴的影响以外，市场自身的发展周期是另一个致使2008年我区房地产业整体低迷的重要因素。从2000年至2007年，无论是我区房屋销售面积还是销售额都处于一个波动上升期，但在维持了几年的较快发展后，就本身发展趋势而言我区房地产市场也必定要进入一个自我修复的调整期。与此同时，这也是帮助市场在未来更加稳健、理性发展的蓄力和准备期。

 

二、房地产市场处于调整期的主要特点

2008年，在国际金融风暴和自身发展周期的共同影响下，我区房地产市场进入了一个相对低迷的调整期，多数统计指标较2007年出现了明显的下滑。

1、现、期房销售面积、销售额大幅度减少

2008年，我区现房销售面积为61.75万平方米，期房销售面积为105.06万平方米，同比分别下降62.6%和61.8%；现房销售额为46.85亿元，期房销售额为115.41亿元，同比分别下降55%和41.8%。由此可见，2008年我区房地产市场销售普遍低迷，消费者持币观望情绪浓厚。2008年我区累计成交住宅12909套，同比下降52.8%，排名全市第六；累计成交面积147.68万平方米，同比下降57.5%，同样排名全市第六。

2、存量房交易面积、交易额双双下跌

2008年，我区存量房交易面积为75.4万平方米，同比下降25.4%；存量房交易金额为58.37亿元，同比下降7.5%。和2007年商品房、存量房交易指标双双大幅上涨不同，2008年出现了近年来首次两组交易指标齐降的情况。由此可见，我区消费者并没有将对住宅的刚性需求从一手房转嫁至二手房，这也从另一方面说明了08年我区房地产市场的整体低迷。

3、房地产开发企业到位资金明显下降

2008年，我区房地产开发企业到位资金合计252.95亿元，同比下降23%；扣除上年结余资金，各房地产企业本年资金来源合计201.5亿元，同比下降28.8%。其中以利用外资、定金及预付款、个人按揭贷款等其他资金来源跌幅最大，同比下降42.2%。虽然国内贷款全年累计同比增长15%，可是涨幅相比前三季度有较大回落，由此可见，央行从2008年9月开始频繁出台的一系列降息政策暂时仍未能有效刺激我区房地产开发企业贷款运营的积极性。

4、房屋竣工面积为近年最低

2008年，我区房屋竣工面积仅为114.05万平方米，同比减少75.6%。从历年数据来看，这也是从2005年以来该项指标的最低值。由此可见，受到市场不景气的负面影响，我区房地产开发企业纷纷放缓了在建工程的建设进度，推迟了各项工程的竣工期。

三、部分指标继续保持良性发展

2008年，虽然处于调整期的我区房地产市场整体低迷，但仍有部分指标保持着良性的发展态势。在自我调整期间所显现的这些积极因素无疑将为日后市场进一步平稳、健康、可持续发展提供良好的基础。

1、房地产开发投资平稳增长

2008年，我区房地产业共完成109亿元投资，同比上涨7%。由于住房刚性需求的有效拉动，我区房地产开发投资在市场不景气的大环境下仍然呈现出平稳增长的可喜态势。另外，2008年房地产开发投资占固定资产投资的53.1%，比重同比上升1.1个百分点。房地产投资对全区固定资产投资的贡献依旧强势，房地产业是否健康发展，对整个社会经济又好又快的发展起到了至关重要的作用。

2、施工面积略有上涨，新开工面积大幅增加

2008年，我区房屋施工面积为1036.59万平方米，同比略涨3.1%。房屋新开工面积为398.24万平方米，同比上涨63.9%，新开工率达到38.4%，较2007年上涨14.2个百分点。同样由于住房刚性需求的有力支撑，我区房地产开发企业并未因为市场相对低迷而停滞对新项目的开发和动工。新开工面积的大幅增加，也从一定程度上保证了未来我区房产市场供应的相对充足。

3、空置面积进一步减少

2008年，我区商品房空置面积为85.13万平方米，同比减少25.5%，跌幅较2007年末扩大11.8个百分点。其中住宅空置面积为48.37万平方米，同比减少34.8%。空置面积能够从一定程度上反映出某地区对房屋资源配置的效率，我区房屋空置面积近两年的持续减少说明我区房地产市场资源配置的效率正在逐年提高。

四、促进松江区房地市场稳健发展的建议

第一，加强市场监督管理，提高土地利用效率

房地产市场的协调和有序不但有利于经济发展也有利于社会稳定。政府应该不断完善房地产市场的相关制度、加强房地产市场的监督管理，规范房地产市场的交易行为。另外，近年来土地储备不足逐渐成为制约我区房地产业顺利发展的主要因素之一，这就要求在配置方式上除了依靠市场机制之余，还必须依靠政府进一步做好用地指标计划制定，加大存量土地盘活力度，依法收回闲置建设用地，从而不断提高土地资源的利用效率和经济效益。

第二，扩大住房保障范围，加大住房保障力度

住房问题是和人民群众生活质量息息相关的重大民生问题，同时也是保证地区稳定、构建和谐社会的重大社会问题。高收入人群的住房问题可以通过市场选择自行解决，然而对于中低收入人群，政府则须更加主动地承担起保障职能。政府应进一步加大保障性住房的投资力度、加快保障性住房的建设进度、增加保障性住房的房源供给，通过实施各项政策措施来给予中低收入群体不同程度的保障和支持，帮助中低收入群体获得基本的住房。

第三，综合运用调控手段，协调市场供求平衡

虽然我区房地产市场还未出现严重的供求失衡，但是通过综合运用宏观调控手段来促进市场供求的总体平衡势必将更有助于我区房地产业的理性发展。一方面政府可以通过税收、信贷等经济杠杆合理配置房地产相关资源，防止由成本推动而形成的房产通胀。另一方面，政府应注重保障基本需求、规范投资需求、控制投机和过度需求，努力协调房地产市场的刚性需求和有限供给这一对基本矛盾，逐步实现“人人享有适当住房”的目标。

五、对2009年松江区房地产市场走势的预测

1、2009年我区房地产市场投资预测

2009年我区的房产投资预计将主要受到两方面因素的影响。微观方面，房地产开发企业由于经历了2008年市场整体萧条、销售大幅下降、利润增长乏力的低潮期，投资意愿和信心都不如以往，在2009年上半年可能体现尤为明显。宏观方面，我区政府在2009年将继续着力保持经济平稳较快发展，并将“促进房地产市场健康发展”作为政府新一年的重点工作之一。宏观经济环境的改善和政府对房地产市场发展的关注势必会为我区房地产投资的长期增长注入新的活力。

2、2009年我区房地产市场销售预测

上海市政府于2008年10月下旬发布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，14条楼市新政在经过一段时间的市场消化后给我区房地产市场带来了久违的回暖迹象。2008年11、12两月我区共销售住宅2178套，销售面积25.91万㎡，分别比作为房产销售传统旺季的“金九银十”增加了27.4%和37.8%。虽然预计2009年上半年销售可能会延续2008年较为低迷的走势，但是有理由相信，随着央行一系列扩张性货币政策刺激的逐渐深入，中央到地方各级政府房市新政的逐步落实，势必会对我区房地产销售起到积极有效的推动作用。