海纳百川追求卓越开明睿智大气谦和

在宽松的房地产业政策和刚性需求集中释放的双重利好激励下，松江房地产市场自4月走出低谷后快速复苏，显现出活跃的成交态势，商品房销售逐季增长，向好态势趋于稳定，呈现出良性发展的趋势。

一、商品房销售逐季增长，向好态势更趋稳定

1、商品房销售全面呈现逐季增长的良好态势。1-9月全区实现商品房销售234.62万平方米，同比增长92.3%，其中一季度实现销售33.79万平方米，同比增长4.7%，二季度销售101.67万平方米，同比增长117.2%，增幅比一季度扩大112.5个百分点，三季度销售99.16万平方米，同比增长131.0%，增幅比二季度继续扩大13.8个百分点，呈现逐季增长的特点。

从商品房类型看，一季度住宅销售面积31.8万平方米，同比增长7.0%，二季度住宅销售面积92.09万平方米，同比增长121.3%，增幅比一季度扩大114.3个百分点，三季度住宅销售面积93.41万平方米，同比增长135.8%，增幅比二季度继续扩大14.5个百分点。从销售地区看，一季度9号线沿线的九亭、泗泾、佘山、新城板块实现销售面积17.17万平方米，二季度销售65.36万平方米，同比增长103.9%，增幅比一季度扩大120.5个百分点，三季度销售72.33万平方米，同比增长135.3%，增幅比二季度继续扩大31.4个百分点。从二手房市场看，一季度全区二手房成交面积20.1万平方米，二季度成交42.6万平方米，同比增长85.2%，增幅比一季度扩大86.7个百分点，三季度成交73.5万平方米，同比增长269.3%，比二季度继续扩大184.1个百分点。从住房面积看，一季度90m2以下销售9.63万平方米，140m2以上销售8.08万平方米，同比增长138.4%、61.6%，二季度分别销售19.26万平方米，28.06万平方米，同比增长13.7%、92.5%，三季度分别销售32.25万平方米，33.39万平方米，同比增长48.9%、95.3%，比二季度分别扩大35.2、2.8个百分点。

由此可见，商品房销售逐季增长的特点并不是体现在某一方面，而是渗透进房地产市场的各方各面，从商品房类型、销售地区、二手房市场、住宅面积等方面均反映出商品房销售逐季增长的态势。

2、商品房销售额同步呈现逐季增长的特点。1-9月全区实现商品房销售额250.08亿元，同比增长120.1%，其中一季度实现销售额30.05亿元，同比增长33.4%，二季度销售额108.02亿元，同比增长121.3%，增幅比一季度扩大87.9个百分点，三季度销售额112.01亿元，同比增长165.1%，增幅比二季度继续扩大43.8个百分点，与销售面积呈现同步逐季增长的特点。

3、房地产投资稳步增长且增幅在逐月扩大。1-9月，全区实现房地产投资83.28亿元，同比增长10.6%，占固定资产投资55.9%。从构成上看，建筑工程投资62.74亿元，同比增长0.4%，安装工程投资7.87亿元，同比增长58.6%，设备、工器具购置0.38亿元，同比下降44.9%，其他费用12.29亿元，同比增长71.2%。从用途上看，住宅投资70.22亿元，同比增长14.7%，商业用房投资5.51亿元，同比下降26.7%，办公用房投资3.71亿元，同比增长4.2%，其他用房投资3.84亿元，同比增长28%。从重大配套项目建设看，今年共新开工2个大型重大配套项目，计划总投资达到18.37亿元，1-9月共实现投资4.57亿元。从时间序列看，从今年4月房地产投资止跌回升以来，已连续6个月实现增长且增幅在逐月扩大，1-9月房地产投资增幅分别比1-6月、1-3月提高5.6、20.8个百分点。

二、松江房地产市场这种向好发展的态势将延续一段时间，并最终进入高位平稳发展的阶段，这种趋势是有利于房地产市场健康发展的

理由是：

1、房屋施工面积、竣工面积双双呈现增长为当前以及今后一段时期保证了充足的房源。1-9月，全区在建项目施工面积941.11万平方米，同比增长13.3%，其中在建住宅785.87万平方米，增长18.2%，竣工面积120.76万平方米，同比增长123.1%，其中住宅99.97万平方米，增长117.4%。房屋施工面积、竣工面积的双双增长，一方面体现了在房地产市场向好的环境下，开发商对市场有较好预期，加快了项目开发的进度，另一方面也说明当前以及今后一段时期内的供应量还是相当充足的，不会出现供不应求的局面，这对防止房地产市场的大起大落有较好的预防作用。

2、资金状况较为充裕可以避免开发商的短期行为，有利于市场的平稳发展。1-9月，本年资金来源小计234.64亿元，比上年同期增长49.8%，其中银行贷款37.91亿元，下降15%，自筹资金21.75亿元，下降2.3%，定金及预收款113.06亿元，增长103.3%，个人按揭贷款43.05亿元，增长97.6%，可见定金及预收款占到本年资金来源的48.2%，并呈现出快速增长的态势，销售状况的大大改观加速了资金回笼的速度，较为充裕的资金状况使得市场秩序规范有序，避免了开发商炒作、囤积等各种短期行为，有利于市场的平稳发展。

3、政策面良好为房地产市场平稳运行提供了保障。鉴于当前房地产业在地区经济发展中的重要作用，政府出台的政策均旨在促进房地产业的健康发展，虽然8月份出台的政策加强了对房地产市场的监管，但目的不是打压市场，而是保护市场使之更加有序地发展。总体来说，今年房地产业的政策面是良好的，是适宜房地产市场的发展的。

4、购房需求依然较大但购房行为更趋理性。从购房需求来分析，市场上依然存在较大的刚性需求，主要表现在：上半年二季度新建商品房实现井喷式增长。二季度，全区共实现商品房销售面积101.67万平方米，环比一季度增长2倍，同比增长117.2%，随着成交量的放大，新建商品房的价格呈现较快增长，三季度很大一部分购房需求转移到存量房市场，三季度商品房销售面积99.16万平方米，环比二季度下降2.5%，与此相反，存量房成交面积73.5万平方米，环比二季度增长72.5%，从总量上来说，三季度新建商品房和存量房的销售面积总和超过二季度19.7%，说明市场上的购房需求依然强劲，但是购房者并未盲目跟风，在新建商品房价格上涨较快的时候选择议价空间相对较大的存量房，量力而行，购房行为更趋理性，这也为房地产市场平稳运行营造了良好的氛围。

三、房地产市场平稳健康运行对松江经济运行的积极作用

1、房地产业保持较快增长成为全区经济增长的重要支撑。今年以来全区经济可以分为两个阶段，1-7月全区增加值受金融危机影响处于负增长阶段，但房地产业作为第三产业中一个重要组成部分始终保持两位数的增速，对全区增加值降幅不断收窄提供了有力的支撑。8月全区增加值首次实现可比增长，第三产业增速和房地产业增速均逐步加快。1-9月，全区实现第三产业增加值177.63亿元，可比增长13.6%，其中房地产业增加值3.86亿元，可比增长16.3%，增速分别比1-7月快了1.0、3.6个百分点。

2、房地产税收是地方财政收入的重要来源。在商品房销售大幅增长的作用下，房地产税收亦实现较快增长，1-9月全区实现房地产业税28.5亿元，同比下降4.1%，降幅比1-6月收窄30.8个百分点，契税5.75亿元，增长23.9%，土地增值税4.52亿元，增长66.6%，房地产市场持续活跃促使地方财政收入8月份止跌回升，实现较快增长的态势。1-9月，全区累计实现地方财政收入50.92亿元，同比增长10.4%，增幅比1-8月扩大了5.9百分点。

3、房地产市场活跃促进金融机构贷款增长。9月末，全区银行贷款余额670.68亿元，比年初增长23.5%，其中个人消费贷款中的住房按揭贷款164.2亿元，比年初增长28.6%，可见房地产市场的活跃促进金融机构贷款的增长，金融业是第三产业的分支之一，是发展第三产业的增长点，房地产市场的良性发展对于金融业的发展也有积极的推动作用。

四、促进房地产市场保持平稳健康发展的建议

1、关注房地产发展后劲，培育新的增长点。1-9月，全区土地购置面积7.3万平方米，比上年同期下降75.3%，新开工面积99.77万平方米，下降51.7%。土地购置面积和新开工面积是房地产市场发展的先行指标，这两个指标的双双下滑说明房地产市场的发展后劲显得不足，土地资源的稀缺将使房地产的发展面临较大瓶颈。因此要加强土地规划和管理，提高有限土地资源的利用效率和经济效益，对已批未开工项目进行梳理，查明原因，敦促新项目有序开工，积极培育城市发展的潜力。

2、加强房地产交易监管，防止空置面积再度增长。1-9月，全区共有空置面积91.06万平方米，同比增长10.6%，呈现再度上升的趋势，房价上涨、囤积房源等因素都可能导致成交量减少、空置面积上升。因此要具体分析空置面积形成的原因，有针对性地采取建立房地产价格监管体系、规范房地产市场交易行为等措施防止空置面积再度增长，确保房地产市场的健康发展。

撰稿：邹婷