物业管理是伴随着房地产业发展而崛起的行业，是房地产市场密不可分的组成部分。近年来，随着我区城市化建设以及嘉定新城建设步伐的加快，房地产开发规模迅速扩大，我区物业管理企业队伍不断发展壮大，企业的管理水平、盈利能力等不断提高。物业管理企业对经济、社会的贡献随之提升。本文依据2008年第二次经济普查资料，对我区物业管理行业的现状、管理水平以及经营能力进行分析，并提出存在问题及建议。

一、物业管理企业基本情况及特点

1、企业发展加快，从业人员队伍扩大

2008年底，我区有物业管理法人单位136个，从业人员7077人，其中，女性2144人，占总人数的30.3%。与2004年第一次经济普查相比，法人单位增长了74.4%，从业人员增长了248.8%。在从业人员中，具有研究生及以上学历的12人，比2004年增加7人；大专以上学历的1146人，比2004年增加870人；具有初级以上专业技术职称的353人，比2004年增加62人。显然，我区物业管理行业已进入一个快速发展的通道。

2008年物业管理企业从业人员基本情况
单位：个、人
指标  名称	年末从业人员合计		按学历分					按专业技术职称分
		女性	具有研究生及以上学历人员	具有大学本科学历人员	具有大学专科学历人员	具有高中  （相当高中）学历人员	具有初中及以下学历人员	具有高级技术职称人员	具有中级技术职称人员	具有初级技术职称人员
总计	7077	2144	12	223	911	2276	3655	9	151	192

2、私营企业发展迅速，占据行业主导地位

从所有制结构看：截止2008年底，全区有136个物业管理法人单位，其中，国有集体经济19个，占14.0%；私营经济97个，占71.3%：港澳台经济4个，占2.9%，其他经济16个，占11.8%。从资产规模看，2008年底物业企业拥有资产117896万元，其中，国有集体经济为20034万元，占17.0%；私营经济74490万元，占63.2%；港澳台经济13159万元，占11.2%，其他经济10213万元，占8.6%。从经营成果看，2008年底，全区物业管理企业营业收入43559万元，其中，国有集体经济12601万元，占29.0%；私营经济22154万元，占50.9%；港澳台经济1701万元，占3.9%，其他经济7103万元，占16.2%。上述数据表明，我区物业管理企业中私营经济的发展正逐步成熟，企业总量、规模和经营能力处于上升阶段，在我区物业管理行业中占据了主导地位。

3、管理业态多元化，居住房屋仍成为物业管理的主要内容

普查资料显示：至2008年底，136家企业管理房屋建筑面积2217万平方米，管理范围有住宅、办公用房、商业用房、厂房等。其中，居住房屋建筑面积1902万平方米，占管理总面积的85.8%。而2004年，全区物业管理企业78家，在管房屋建筑面积1373万平方米，其中，居住房屋建筑面积1259万平方米，占管理总面积的91.7%。说明这四年中，随着我区的房地产市场发展速度，我区物业管理业态呈现多元化，管理的业务范围不断扩大，住宅管理比重在下降，但仍然成为管理的主要内容。

4、安置剩余劳动力，为社会创造就业机会

2008年底金融危机，使得全区外贸出口锐减，加工业等行业大幅度裁员，就业形势严峻。在此关键时刻，物业企业凸显了物业管理行业就业容量大的优势，吸纳大、中专毕业生，并为大量下岗人员创造就业机会，为缓解全区就业压力，安置剩余劳动力作出了贡献。普查资料显示，2008年末全区物业企业136个，物业管理企业从业人员7070人，比2004年末增加5043人，增长248.8%。四年中平均每年增加就业岗位1261人，年均增长50.5%。

	物业管理企业从业人员情况
	单位数（个）	比重%	从业人员（个）	比重%
总计	589	100	11827	100
房地产经营	144	24.4	2525	21.3
物业管理	136	23.1	7077	59.8
房地产中介服务	145	24.6	755	6.4
其他房地产服务	164	27.8	1470	12.4

5、强化社区管理，为社会创造和谐氛围

普查数据显示，2008年底物业管理企业在管面积2216.8万平方米，比2004年增长了61.4%。物业管理服务领域从住宅拓展到办公、工业、医院、学校等多种业态。目前，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。通过物业管理与社区建设的协调发展，形成了推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区的和谐氛围与社区精神文明建设。

二、存在问题

物业管理作为一个新兴行业，它伴随房地产市场而快速发展，在一定程度上拉动了我区的经济，推动了行业的发展。但在企业总量迅速增加、管理面积不断扩大的同时，我们也看到了物业管理企业成长中的不少弊端。

1、从业人员素质不高

目前，大多数的物业管理企业普遍存在规模小、物业管理面积小、专业化程度低、员工缺乏专业培训，从而造成员工素质低下，服务质量差，经济效益差的现状。尽管四年中物业管理企业在不断的吸纳高学历的员工进入企业，但所占比例仍然很低。止2008年底，136家物业管理企业中本科以上学历占3.4%，大专以上学历占12.9%，高中及以下学历占83.8%。

2、经营单一效益不佳

普查数据显示：2008年136个法人单位中，营业的122家，关闭和停业的8个，其他6个。2008年营业收入43558万元，其中，主营业务收入42407万元，97.4%是营业收入来自有主营业务收入，说明目前我区物业经营比较单一。从盈利能力看，122个营业的企业有50个企业营业利润出现亏损，亏损面达41.0%；有9个企业当年营业利润为零。从63个盈利的企业看，营业利润在100万元以上占11.5%，其中，500万元占3.3%；1000万元占2.5%。由于区内的物业公司大多数是改制企业，在管理机制、分配机制、用人机制等软件管理上还没有适应市场经济，处于弱势地位，使得部分企业面临生存危机。

3、物业管理与市场需求不协调

随着我区房地产开发力度的不断加大，房屋建筑面积不断增加，物业类型也向多元化方向发展，而物业管理模式却还是单一陈旧。由于管理模式落后，新物业主对企业的高收费、低服务颇有怨言；旧物业地处老城区居多，房屋老龄化严重，物业管理收费低而管理成本加大，企业经营难以为计。不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和服务形象，是今后物业企业发展的方向，也是提升企业核心竞争力的基础。

三、我区物业管理行业发展前景

物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，目前在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被视作现代化城市的朝阳产业。从我区今后几年发展情况看，经济将继续保持平稳发展，城市化建设速度加快，大量的住宅小区、高层楼宇及其他各类房屋相继投入市场，对物业管理提出了更高、更新的要求。按照目前物业管理企业总量规模是远远不能满足发展需要，物业管理仍将保持快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。由此可以判断：今后几年内我区物业管理这块“蛋糕”将越做越大，其中蕴含着巨大商机，成为行业内外关注的焦点。

四、建议

1、加大政府扶持力度

物业管理作为社区管理的一个重要方面,需要政府的支持和政策的优惠。尽管从2008年开始政府已经对区内部分物业企业进行了政府补贴，但力度不够，希望政府继续加大扶持力度，让更多的物业企业走出目前的困境。

2、提高人员素质结构

提高物业管理人员素质,一方面，通过企业吸纳高学历人才，另一方面，通过加强对现有企业人员业务培训，提升业务素质。通过多方面的努力，使我区物业管理企业人员素质不断提高，从而提升物业管理服务质量。

3、拓展业务范围提升盈利能力

物业管理行业属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，这一特点无法改变。要改变目前的状况，只有将传统的物业管理内容，如保洁、保安、绿化、维修等加以拓展，通过不断创新服务内容和延伸业务范围，提升盈利能力。

4、加强规范化管理提高企业的自身素质

从目前情况看，我区物业管理队伍主要以低资质企业为主，2008年底，136个法人单位中，具有一级资质仅有1个，二级资质7个，一、二级资质企业占全部物业管理企业的比重仅占5.9%。所以加强和推行物业管理资质等级制度，使真正优秀的物业管理企业脱颖而出，从而带动物业管理行业整体水平提高。

5、加强物业法律法规的宣传

针对目前物业管理企业收费率低收费难的问题，物业管理企业在做好自身服务的前提下，要加强对业主进行物业法律法规、物业管理知识的宣传。让业主知道交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，不交、少交、欠交物业管理费,不仅损害了物业管理公司的合法权益,影响其正常的维修、养护、运行、管理,而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。