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嘉定区房地产开发企业发展现状与问题分析
嘉定区统计局 2010-07-18房地产业是国民经济的重要产业，它在拉动经济与稳定经济这两方面起到了重要作用。近年来，随着我区城市化进程加快推进，房地产企业抓住全区经济持续稳定增长、人民生活稳步提高和区位优势日益凸现的机遇，获得了迅速的发展。本文利用2008年经济普查的数据资料，阐述我区房地产开发经营企业发展现状、特点、经营情况以及存在的问题及思考。
一、房地产开发企业现状及特点
（一）从房地产企业的资质等级来看，有资质等级企业占比较少。据2008年全区第二次经济普查资料，全区房地产开发经营企业共144户，其中，一级资质企业2户，二级资质企业9户，三级资质企业23户，占全区房地产企业的23.6%，与2004年第一次经普数据相比，有资质等级的企业数上升了8.7个百分点；暂定级资质企业95户，其他企业15户，两者占了总量的76.4%，说明无资质等级的房地产企业在我区占到总量的近8成，占比相当高。加强对无资质等级的房地产企业的管理是提高其各方面能力的必要前提。
表1、房地产企业按注册类型分的资质等级情况表
| 注册类型
|
房地产开发企业资质等级
|
|||||
| 企业数
|
一级
|
二级
|
三级
|
暂定级
|
其他
|
|
| 合计
|
144
|
2
|
9
|
23
|
95
|
15
|
| 国有
|
11
|
0
|
1
|
2
|
6
|
2
|
| 集体
|
5
|
0
|
0
|
2
|
2
|
1
|
| 股份制
|
66
|
2
|
6
|
10
|
46
|
2
|
| 外资
|
3
|
0
|
0
|
0
|
3
|
0
|
| 私营
|
57
|
0
|
2
|
9
|
36
|
10
|
| 混合性
|
2
|
0
|
0
|
0
|
2
|
0
|
（二）从地区分布情况看，拥有资质等级的房地产企业数与地区经济发展速度成正比。全区共144家房地产企业各分布于12个镇和街道，其中江桥镇、安亭镇、嘉定镇街道、新成路街道、马陆镇以及南翔镇这6个镇、街道房地产企业总数达到109户，占全区房地产企业总数的75.7%。以有资质企业数（指一、二、三级和暂定级企业）计算，则主要集中于嘉定镇街道、新城路街道、安亭镇、江桥镇、南翔镇5个镇、街道，企业数合计共达到96户，占全区房地产资质企业的66.7%。其中高资质等级（一、二级）企业基本集中在嘉定镇和安亭镇，各占全区高资质等级企业总数的27.3%，同时，这2个镇也是近些年来全区经济发展最快的街镇地区。
表2、全区房地产各分镇企业资质等级数量表
| 各镇街道
|
房地产开发企业资质等级
|
|||||
| 企业数
|
一级
|
二级
|
三级
|
暂定
|
其他
|
|
| 总计
|
144
|
2
|
9
|
23
|
95
|
15
|
| 新成路街道
|
15
|
0
|
1
|
5
|
9
|
0
|
| 真新街道
|
11
|
0
|
0
|
0
|
11
|
0
|
| 菊园新区
|
5
|
0
|
0
|
2
|
1
|
2
|
| 嘉定镇街道
|
21
|
1
|
2
|
6
|
11
|
1
|
| 南翔镇
|
12
|
0
|
1
|
3
|
8
|
0
|
| 安亭镇
|
23
|
0
|
3
|
3
|
16
|
1
|
| 马陆镇
|
13
|
1
|
1
|
0
|
6
|
5
|
| 徐行镇
|
1
|
0
|
0
|
0
|
1
|
0
|
| 华亭镇
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
| 外冈镇
|
4
|
0
|
0
|
0
|
4
|
0
|
| 黄渡镇
|
6
|
0
|
1
|
0
|
4
|
1
|
| 江桥镇
|
25
|
0
|
0
|
4
|
18
|
3
|
| 嘉定工业区
|
8
|
0
|
0
|
0
|
6
|
2
|
（三）从登记注册类型看，全区房地产企业正形成以股份制企业为主，多种经济形式并存的多元化格局。全区房地产企业按注册登记类型分（见表1），主要集中在私营和股份制企业中，两者合计123户，占全区房地产企业的85.4%，相比2004年上升了29个百分点。特别是股份制企业达到了66户，占全区企业总数的45.8%，说明企业改革的不断深化，许多国有、集体企业逐步转改制，形成多元化的格局，顺应国家发展的需求。
（四）从从业人员情况来看，全区房地产企业从业人员整体素质高于全区平均数。全区房地产企业从业人员共2525人，比2004年减少了1344人。按学历情况分，其中，研究生及以上学历100人，占从业人员比重的4.0%；大学本科及以上的人员819人，占从业人员的32.4%，两类人员占比分别高于全区平均数3.1个百分点和24.0个百分点。按技术职称情况分，具有中、高级技术职称的有672人，占从业人员的26.6%，比2004年上升了9.6个百分点，高于全区平均数21.7个百分点。由于房地产行业最近几年一直处于蓬勃发展的阶段，造成各个领域的人才大量进入房地产行业，优胜劣汰自然就在所难免，因此从业人员整体素质普遍较高。
表3、全区房地产企业从业人员情况表
|
|
2008年
|
2004年
|
同比增幅%
|
| 合计
|
2525
|
3869
|
-34.74
|
| 按学历情况分
|
|
|
|
| 研究生及以上学历人员
|
100
|
71
|
40.85
|
| 大学本科学历人员
|
719
|
548
|
31.20
|
| 大专学历人员
|
754
|
917
|
-17.78
|
| 高中学历人员
|
545
|
891
|
-38.83
|
| 初中及以下学历人员
|
407
|
1442
|
-71.78
|
| 按技术职称情况分
|
|
|
|
| 高级、中级技术职称人员
|
672
|
657
|
2.28
|
| 初级技术职称人员
|
366
|
469
|
-21.96
|
| 其他
|
1487
|
2743
|
-45.79
|
二、房地产企业开发经营情况
（一）从房地产企业收入情况来看，全区房地产企业主营业务收入所占比重过高。2008年全区房地产企业数为144家，全年营业收入合计99.67亿元，相比2004年上升了75.2%。其中，主营业务收入为98.17亿元，占全年总营业收入的98.4%，相比2004年稍有下降，但仍旧过高。说明目前我区房地产企业经营方式比较单一，缺少延伸类的开发创新。
表4、房地产企业全年收入基本情况表（万元）
| 资质等级
|
企业数
|
年末从业人员
|
全年营业收入
|
主营业务收入
|
|
| 总计
|
144
|
2525
|
996656
|
981672
|
|
| 一级
|
2
|
134
|
14106
|
10152
|
|
| 二级
|
9
|
461
|
153806
|
146971
|
|
| 三级
|
23
|
441
|
272021
|
268708
|
|
| 暂定
|
95
|
1415
|
553417
|
552539
|
|
| 其他
|
15
|
74
|
3306
|
3302
|
（二）从房地产企业资产情况来看，全区房地产企业资产负债率过高。全区房地产开发经营企业资产合计数为504.45亿元，而负债合计为380.22亿元，资产负债率为75.4%，比2004年只下降了0.4个百分点。其中，一级资质企业以及暂定级资质企业的资产负债率都要达到87.0%、80.1%。说明房地产经营开发企业对房地产市场前景看好，宁愿负债经营，但是过高的资产负债率可能会加大房地产企业的风险。
表5、房地产开发经营企业资产情况表（万元）
| 资质等级
|
企业数
|
年末从业人员
|
资产总计
|
负债合计
|
|
| 总计
|
144
|
2525
|
5044459
|
3802245
|
|
| 一级
|
2
|
134
|
238831
|
207739
|
|
| 二级
|
9
|
461
|
755906
|
513462
|
|
| 三级
|
23
|
441
|
1312509
|
911104
|
|
| 暂定
|
95
|
1415
|
2660673
|
2128120
|
|
| 其他
|
15
|
74
|
76540
|
41820
|
（三）从房地产企业盈利情况来看，全区房地产企业整体盈利水平较高。2008年全区房地产企业实现利润总额16.3亿元，比2004年增长了96.4%，数字可观。户均利润总额达到1133万元，人均利润总额亦达到了65万元，企业的平均盈利水平越来越高。如果剔除无资质房地产企业，则有资质房地产企业的户均和人均利润总额更高，分别达到1262万元和66万元，相比2004年分别上升了58.9%和187.0%。说明自2004年以来，全区房地产企业平均盈利能力越来越高。
表6、房地产开发经营企业利润情况表（万元）
| 资质等级
|
企业数
|
年末从业人员
|
利润总额
|
|
| 总计
|
144
|
2525
|
163092
|
|
| 一级
|
2
|
134
|
5850
|
|
| 二级
|
9
|
461
|
21538
|
|
| 三级
|
23
|
441
|
60581
|
|
| 暂定
|
95
|
1415
|
74788
|
|
| 其他
|
15
|
74
|
335
|
三、房地产企业发展的问题及思考
（一）企业规模偏小，结构有待优化。本区房地产开发企业按资质等级分：一级企业2家、二级企业9家、三级企业23家、暂定或其他有110家；一级、二级、三级企业所占的比重仅为23.6%，大部分企业的资质为暂定级和其他企业。当前房地产投资开发一个项目需要大量的资金，而就目前本区的房地产企业资质等级情况看，企业规模偏小，自身实力明显不足。其中一部分房地产企业是由其他行业派生，因此融资能力差、开发力量弱。优化调整房地产企业结构是房地产企业在市场竞争中取胜的重要途径。
（二）经营方式单一，范围有待拓宽。本区房地产企业主营业务收入占全年总营业收入的98.5%，虽然相比2004年有所下降，但是房地产企业仍旧靠房地产开发经营来赚取利润，要保持房地产企业的长久生命力，必须要拓宽其经营范围，除了房地产综合开发外，还可以考虑进行与房地产业相关的资本运作，促进整个房地产行业的可持续发展。
（三）资产负债率过高，利润与风险有待权衡。本区房地产开发业资产负债率为75%，负债率相当高。对房地产开发经营企业来说，资产负债率越高，意味着负债经营程度提高，可以获得更快更多的收益，但财务风险也越大。若企业经营不善，过度的负债经营，将遭到财务杠杆的惩罚，降低资本收益率，并可能导致“资不抵债”而破产的局面。因此房地产企业必须权衡利润与风险两者之间的利害关系，控制资产负债率，作出正确的决策。
