2010年，随着大型居住社区的集中开工、嘉定新城房产项目的建设以及轨道11号线周边商品房建设力度的加大，我区房地产开发投资继续保持了快速增长。新开工面积保持较快增长，新建商品房交易稳定增长，但商品房空置面积有所增加。受新一轮房产调控政策的影响，存量住宅交易面积下降明显。

一、商品房建设

（1）投资规模持续扩大，住宅投资仍是主体

1-12月，我区完成房地产开发投资178.0亿元，同比增长40.5%，占全区固定资产投资额的51.6%。在房地产投资规模持续扩大的同时，住宅投资仍是房地产开发企业投资的重点。1-12月住宅完成投资121.2亿元，同比增长29.3%，占房地产开发投资的68.1%，比重比去年下降了5.8个百分点。办公楼投资大幅增加，完成投资13.6亿元，增幅高达132.4%。

（2）新开工面积保持较快增长，竣工面积止跌回升

随着嘉定轨道11号线的建成及嘉定新城地块的不断建设，我区商品房新开工力度明显加强。1-12月，我区商品房新开工面积504.5万平方米，同比增长80.2%，其中住宅新开工面积318.9万平方米，同比增长50%。这在一定程度上保证了未来我区新建商品房的供应量。从竣工面积看，受建造周期的影响，1-12月我区商品房竣工面积236.6万平方米，同比增长11.3%，竣工面积止跌回升，有效缓解前三季度因竣工面积下降导致供应量的相对不足。

（3）竣工面积大幅增加，空置面积增幅明显

前三季度我区商品房空置面积都保持低位运行，增幅分别为-17.8%；-23.5%；-21.1%。四季度，受建造周期影响及部分项目集中竣工，商品房空置面积出现明显增长。1-12月，我区商品房空置面积64万平方米，同比增长29.2%。其中住宅空置面积27.6万平方米，占全区商品房空置面积的43.2%，同比增长37.7%。

 

二、商品房交易

（1）商品房交易稳步回升，增幅稳定

1-12月，我区商品房累计销售面积196.9万平方米，同比增长9.2%。从现房累计成交看，现房销售面积55.1万平方米，同比增长23.5%，其中动迁、配套房销售面积36.6万平方米，占现房销售面积的66.4%，动迁、配套等保障性住房的大幅提高，能有效保障中低收入家庭住房困难；从期房累计成交看，期房销售面积141.7万平方米，同比增长4.4%，其中动迁、配套房销售面积16万平方米，占期房销售面积的11.3%。

（2）受政策影响，存量住宅交易面积下降明显

1-12月，我区存量住宅交易面积59.13万平方米，同比下降37%。房地产中介由于受二套房新政的出台，存款准备金的多次上调、银贷政策的连续缩紧，以及市场上买卖双方观望情绪的日渐浓厚，导致存量住宅交易的急剧下降。除了1月由于优惠政策到期导致成交量激增外，2010年前四季度存量住宅降幅分别达-13%；-27%；-38%；-37%。

三、区县比较

根据1-12月区县交流资料显示，我区房地产新开工面积的增幅居各区县的前列，表明了我区房地产业较大的发展潜能。在商品房销售中，虽然现房、期房销售增幅较其他区县有明显优势，但从总的销售面积、销售额的情况分析来看，我区商品房销售还是处于一个中等水平。

上海郊区房地产运行情况表  单位：亿元、万平方米                       

指标名称	嘉定		闵行		宝山		松江		青浦
	累计	±％	累计	±％	累计	±％	累计	±％	累计	±％
房地产投资	178	40.5	174.0	19.2	179.1	64.5	151.1	11.4	190.3	128.0
施工面积	957.3	46.7	1042.8	-17.0	1081.0	36.1	970.4	-2.3	433.4	17.0
新开工面积	504.5	80.2	197.3	-34.6	399.0	74.0	255.2	37.6	140.8	47.4
竣工面积	236.6	11.3	272.0	2.4	162.3	-17.1	203.7	-30.7	80.5	-20.4
现房销售面积	55.1	23.5	176.5	-2.5	36.5	-29.4	52.4	-28.1	26.0	-36.8
现房销售额	43.6	19.6	117.7	-22.5	36.5	-29.4	49.9	-33.4	16.5	-39.0
期房销售面积	141.7	4.4	81.3	-37.2	133.9	-37.1	129.8	-50.6	45.8	-64.2
期房销售额	210.7	37.5	188.6	-12.8	237.1	-8.1	192.7	-34.3	84.2	-94.6

四、2011年我区房地产市场形势判断

根据此次新出台的“国八条”的规定，要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，逐步改变市场供应结构。再结合新政“限房价、竞地价”的土地出让方式，将在很大程度上避免地价对房价的传导。2011年随着我区大型社区、动迁房、经济适用房的陆续启动，将明显改善我区保障性住房的供应量，在加大供应量的同时也将逐步改善供需结构，也将有效抑制房价的增长速度。