2010年对于房地产市场而言是一个不折不扣的调控年，一年之内三次调控，政策出台之密集，调控力度之大是历年来所罕见的。调控经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监督等方面对房地产市场进行了全方位的调控。随着各项调控政策的出台和落实，我区房地产市场理性回落，积极调整，房价过快上涨的局面得到有效抑制，保障房安居工程和商品房建设齐头并进，松江房地产市场进入了内涵式发展的轨道。

一、2010年影响松江房地产市场发展的因素发生了实质性变化

影响房地产市场发展的因素有很多，主要有国际环境的影响，国内环境的影响以及本地区发展的影响。2008年全球金融危机严重冲击了我国的实体经济，也间接导致房地产市场陷入低迷，可见国际环境是影响2008年房地产市场的主要因素。随着我国经济逐步走出金融危机的阴影，2009年房地产市场迅速回暖，刚性需求、投机需求快速增长，房价出现过快上涨的趋向。2010年国际环境趋于稳定，而国内为了抑制过热的房地产市场进行了严厉的调控，国内环境成为影响松江房地产市场发展的主要因素，历数2010年的房地产调控政策大致可分为三个阶段：

第一阶段：1-4月，第一轮调控。出台了《关于促进房地产市场健康发展的通知》（“国十一条”），旨在通过增加保障房和普通商品房的有效供给，抑制投资投机性购房需求，拉开了2010年房地产调控的序幕。

第二阶段：4-9月，第二轮调控。出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），随后信贷、土地和税收等政策密切出台，房地产市场显著降温。

第三阶段：市场回暖带来第三轮调控。9月房地产市场出现回暖迹象，9月底出台了包括更严格的信贷政策、将首套房的首付比例统一提高到30%，全国性限制第三套房按揭等“9·29新政”。

二、宏观调控效果显现，松江房地产市场呈现内涵式发展的良好态势

1、房地产投资总量平稳增长，增速有所减缓，结构更加优化，符合房地产调控的预期效果。2010年全区共实现房地产投资151.11亿元，同比增长11.4%，其中建筑工程投资87.44亿元，同比下降10.2%，安装工程投资8.92亿元，同比下降27.8%，土地费42.44亿元，同比增长2倍。2007-2010年投资额分别为101.9、114.36、135.7、151.11亿元，增速分别为-13.2%、12.2%、18.7%、11.4%，投资总量平稳增长、投资增速适度回落对松江经济保持平稳较快发展具有重要作用。房地产投资结构更加优化，住宅、办公楼、商业用房的投资比重为0.81：0.02：0.11，尤其是住宅投资中，动迁安置房、经济适用房等保障性住房的比重不断提高，投资额占住宅投资的比重为24.1%，比上年同期提高7.5个百分点。

2006-2010 年房地产投资总量、增幅变化

 

2、施工面积保持平稳，实物量指标与价值量指标表现较强的一致性，说明房地产价值量的增长是真实可靠的。2010年全区房屋施工面积970.39万平方米，同比下降2.3%，其中新开工面积255.21万平方米，同比增长37.6%，投资额是价值量指标，施工面积是实物量指标，可见我区的房地产市场的增长并不是价格因素引起的虚高，而是实物量指标与价值量指标同步增长的结果。

3、竣工面积、空置面积双双下降，表现出房地产开发建设更趋理性。2010年随着各项调控政策的落实，市场的观望氛围渐渐浓厚，开发商的建设进度也依据市场反应开始放缓，全区的房屋竣工面积203.67万平方米，同比下降30.7%，空置面积71.08万平方米，比上年末减少3.02万平方米，竣工面积、空置面积的减少决定了商品房供应量的减少，是影响成交量的一个重要原因。

4、宏观调控效果明显，商品房成交量明显回落，投机需求有效抑制，刚性需求有序释放。2010年全区共实现商品房销售面积182.11万平方米，同比下降45.7%，其中现房销售面积52.35万平方米，同比下降28.1%，期房销售面积129.76万平方米，同比下降50.6%。商品房成交量虽然较2009年有较大降幅，主要是由于2009年楼市过热导致对比的基数过高，但仍高于2008年的水平，月成交套数基本保持在千套以上，可见投资投机需求得到有效抑制的同时刚性需求有序释放。

 

从三轮调控出台的时间与各月住宅成交面积的变动情况可以看出，房地产调控效应呈现出较强的周期性，政策出台后销售量下降明显，随着对政策的消化市场会呈现出一定的反弹，2010年的调控更具科学性，分步实施，因时制宜，避免“一刀切”造成的用力过轻或者下药过猛，经过三轮调控，2010年松江房地产市场平稳发展，积极调整，投资投机需求大大减少，未出现2009年非理性增长的局面。

5、销售额与销售面积同步下降，价格波动处于合理区间。2010年全区共实现销售额242.59亿元，同比下降34.1%。其中现房销售额49.89亿元，同比下降33.4%，期房销售额192.7亿元，同比下降50.6%。销售额下降主要是由销售面积下降引起的，受价格因素的影响较小。从各区县受调控影响程度来看，松江区的价格受政策影响不大，全年处于平稳上升态势，松江宜居的环境和较高的性价比说明松江的房地产市场相对于其他郊区县而言处于较为健康的合理区间。

 

（注：由于现房中动迁安置房较多，有较多不可比性，故选用期房均价）

从房地产投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额五个方面来看，我区房地产市场调控后积极调整，总量平稳增长，增速合理回落，结构不断优化，投机需求大大减少，呈现内涵式发展的良好态势，初步实现了楼市调控的预期效果。

三、2010年松江房地产市场的新亮点

1、一手房、二手房协调发展，房地产发展的外延进一步扩大。2010年全区的二手房成交面积148万平方米，同比下降26.7%，成交金额162.96亿元，同比增长0.6%，一手房、二手房的比例为1：0.81，2009年这一比例为1：0.63，2008年这一比例仅为1：0.45，可见，随着房地产市场的不断规范，我区的二手房市场稳步壮大，成为我区商品房交易的重要组成。

 

2、保障住房建设加快推进，社会民生在房地产发展中的地位开始凸显，成为房地产发展新的增长点。随着百姓安居工程建设已经提上政府决策的重要议程，我区以泗泾基地为代表的保障住房建设有了实质性推进。2010年我区实现保障住房投资额29.43亿元，同比增长102.5%，保障住房施工面积169.52万平方米，同比增长33.6%，其中，新开工面积86.03万平方米，增长1.3倍。保障住房在房地产投资中的比重不断提高。保障住房投资额占房地产投资的比重为19.4%，比上年同期提高8.1个百分点，施工面积占全部施工面积17.5%，比上年同期提高4.8个百分点，其中新开工面积占全部新开工面积33.7%，提高了14.1个百分点。市大型居住社区泗泾基地有序推进。作为市政府保障住房“六大基地”之一的泗泾基地保障房建设有序推进，在建的新凯三期A、B块动迁安置房将于2011年三季度、2012年一季度交付使用，届时将为本市7000户提供动迁安置面积46万余平方米，C、D块47万平方米经济适用房将于2011年进入全面建设阶段；韵意项目今年年底前已经试桩启动，标志着我区保障房建设已全面展开。

2010年松江区保障房建设情况

三、需要关注的一些问题

1、要继续关注调控政策尤其是房产税开征对房地产市场的影响。随着国家对于房地产未来发展的基调日趋明朗，保持普通商品房的稳定和促进保障房的大力推进是发展的必然趋势，而房地产业在我区经济发展中仍占有较大比重，对财政税收都有较大的影响，因此要积极关注宏观调控尤其是2011年房产税开征对房地产市场的影响。

2、要继续关注土地投资占比过高对房地产未来发展的不利影响。近两年来，土地费在房地产投资中的比重越来越高，2010年土地费占比达到28.1%，是推动房地产投资增长的主要因素，如果扣除土地费的影响，2010年的房地产投资额增幅同比还下降了10.7%。土地是不可再生资源，依靠资源消耗的增长模式的时代已经过去，因此要努力转变经济增长方式，积极培育新的经济增长点，促进经济的可持续发展。

3、要继续关注房地产价格走势，加快完善保障住房体系。房地产价格好比是房地产市场的体温计，房地产价格通常被用来判断一个市场是否健康的重要标志。2010年松江的房价走势较为平稳，最主要的原因是持续严厉的调控有效抑制了房价的过快上涨，但是应清醒地认识到调控有其局限性，要尊重市场经济的发展规律，加快完善保障住房体系，大力推进动迁安置房建设，扩大廉租住房受益面，积极探索公共租赁住房制度，满足社会各个层次对住房的多样化需求。

撰稿：邹婷