回首过去三年，房地产市场从2008年由金融危机引起的低迷状态，到2009年逐步复苏、市场转热，再到2010年，在宏观调控下，逐渐从高速增长开始回稳。迈入2011年，随着宏观调控日趋常态化，我区的房地产投资保持平稳增长，楼市总体较为平淡，在保障房建设的扎实推进下，房地产市场正朝着日趋健康平稳的轨道前行。

一、在宏观经济调控下，房地产业持续在低位平稳健康运行（一）房地产持续在低位平稳运行的具体表现1、从房地产投资来看，增速持续平稳。1-6月全区实现房地产开发投资63.29亿元，同比增长22%，扣除土地款因素影响，1-6月全区房产投资同比增长11.7%，增速保持在平稳区间内。

2、从房地产施工面积来看，增速持续放缓。1-6月全区在建项目施工面积817.49万平方米，同比增长0.6%。从时间序列来看，1-3月、1-4月、1-5月、1-6月同比增速分别为5.8%、1.0%、1.4%、、0.6%，在宏观政策影响下，施工面积增速已逐步放缓。

3、从房地产销售来看，楼市持续平淡。1-6月全区成交商品住宅94.12万平方米，实现销售额121.21亿元，虽然比去年同期分别增长27.8%、29.8%，但是如果剔除保障住房因素，1-6月全区成交商品住宅50.38万平方米，同比下降14.3%，依然处在下降区间。

（注：销售面积中已剔除保障房销售面积）4、从房地产存量房来看，交易持续低迷。1-6月全区存量房交易面积45.7万平方米，同比下降52.2%；交易金额55.48亿元，同比下降44.6%，降幅明显。究其原因：主要是在宏观调控下，二手房交易存在较高的机会成本，如中介费、未满五年需全额缴纳营业税费等，而宏观政策效应不断显现，限购令未见松动的迹象也令众多卖家持观望状态、并不急于出售，市场依旧处于供求僵持的状态。

（二）房地产业在低位健康运行的表现1、从房产投资类型看，商业营业房增幅显著，成为投资新亮点。1-6月全区完成住宅投资51.92 亿元，同比增长19.6%，办公楼投资1.51亿元，同比下降10.6%，其他用房投资3.78亿元，同比下降0.2%，商业营业用房投资达6.08亿元，同比增长103.7%，增速显著。由此可见，随着政策影响的进一步深入，房产开发投资的构成日趋多元化，商业营业房投资成为投资新亮点。

2、从住宅施工面积来看，住宅结构更趋优化，小户型占比稳步提高。1-6月全区住宅施工面积637.06万平方米，其中，90平方米以下住宅258.18万平方米，同比增长43.5%，占住宅总施工面积的40.5%，较去年同期上升了13.2个百分点，140平方米以上住宅186.44万平方米，同比下降17.3%，占29.3%，较去年同期下降了5个百分点。

3、从房地产资金来源来看，资金到位持续充裕。1-6月，我区房地产企业本年资金来源小计133.28亿元，同比增长21.4%，其中国内贷款31.61亿元，同比增长25.4%，占本年资金来源的23.7%，比重较去年同期提高了2.4个百分点，自筹资金31.88亿元，是去年同期的1.1倍，占29%，定金及预收款40.31亿元，同比增长10.6%，占30.2%，充裕的资金来源为房地产开发继续向健康稳定的良性轨道发展打下了扎实的基础。

2011年1-6月全区房地产企业到位资金情况

二、在宏观经济调控下，保障房建设扎实推进

1、从保障房建设投资看，扎实推进。1-6月全区保障房完成投资13.83亿元，同比增长0.4%，占房产投资比重为21.9%，在建项目施工面积162.22万平方米，同比增长57.8%，增速较快，占在建项目总施工面积19.8%，比重较去年同期上升了7.1个百分点，其中新开工面积42.8万平方米，同比增长41.2%，占总新开工面积32.3%，比重上升了4.6个百分点。施工、新开工面积的增速和所占比重的提升，说明我区保障房建设正有序进行，房地产的结构由过去单一地商品房建设项目正逐渐发生变化，逐渐向“商品房、保障房”两驾马车并驾齐驱前行。

2、从保障房建设状况看，进度加快。1-6月全区保障房项目竣工面积43万平方米，是去年同期的2.34倍，占总竣工面积35%，比去年同期提高了10.1个百分点。保障住房竣工面积的快速增长，一方面为市场提供了较为充足的供应量，规避了短期炒作，哄抬房价的投机行为，同时为及时满足刚性需求提供必要保障，另一方面更有利于房地产市场的平稳健康运行。

3、从保障房销售看，市场需求回应得到满足。 1-6月全区保障住房销售面积43.74万平方米，占总销售面积的46%，较去年同期提高了25.3个百分点，其中现房销售面积14.18万平方米,期房销售面积29.56万平方米。1-6月共实现销售额11.75亿元，其中现房销售额3.18亿元，期房销售额8.57亿元。从上半年成交的住宅类型来看，保障房已逐渐成为拉动我区新建商品房销售的生力军。

三、促进房地产业持续健康发展的建议1、密切关注空置面积逐月走高的现象。从时间序列来看，自2月以来，商品房空置面积呈现逐月走高的趋势。2月末、3月末、4月末、5月末、6月末空置面积分别为70.6万平方米、73.01万平方米、81.27万平方米、84.28万平方米、88.48万平方米。其中6月末住宅空置面积51.61万平方米，占空置总面积58.3%。究其原因，主要是受宏观政策性因素，如限购令，房产税、贷款利率不断调高等政策影响下，房价未见明显松动，供求双方处于僵持状态，销售较为平淡。空置面积增长对于房地产市场健康平稳运行或将造成不利因素影响。

2、密切关注土地款占房产投资比重较高的情况。1-6月全区房地产投资保持较快增长，但其中土地购置费完成投资9.46亿元，是去年同期的1.6倍，土地款增速较快，占房地产投资14.9%，比重较去年同期提高了7.8个百分点，剔除土地款因素后，全区房地产完成投资53.83亿元，同比仅增长11.7%，由于土地具有稀缺性，房产投资从长远看，后劲略显不足。因此要积极合理规划，优化房地产投资结构，探索城市发展新潜力，培育房地产投资新增长点。

3、密切关注住宅小区配套设施建设管理。由于房地产开发投资受交通、地理位置等因素影响较大，近年来房地产投资主要集中于九亭、新桥、松江新城等板块，然而随着房产项目的竣工，大量人口集中导入，部分地区由于配套设施滞后，给民众的生产生活造成了一定的影响。因而在今后的开发中，应按照总体规划的要求，积极统筹、合理布局，急群众所急，想群众所想，进一步完善居住社区周边医疗、教育、商业、公共交通等配套设施的建设，凸显松江宜居宜业的城市新貌。