2011年房地产业迎来了转折性的一年，始于2010年的这轮调控在2011年得到不断深化落实，政府采取金融、税收、行政等多样化手段，通过限购、限价、限贷等多途径对房地产市场进行调控。在此背景下，松江区房地产市场持续平稳理性发展，房价过快上涨的势头得到有效遏制，保障性安居工程有序推进，房地产调控取得了阶段性成果。

一、全区房地产市场平稳理性发展

（一）房地产业平稳发展的主要特点

1、房地产投资增幅平稳、对土地款依存度降低、结构日趋合理。2011年我区共完成房地产开发投资168.83亿元，同比增长9.8%，按年度来看，2007-2010年分别完成投资101.9亿元、114.36亿元、135.7亿元、153.77亿元，同比分别增长-13.2%、12.2%、18.7%、13.3%、9.8%，房产投资已由波动性增长逐步趋稳。

全年房产投资扣除土地费按季度看，一至四季度分别累计完成投资26.49亿元、53.83亿元、89.23亿元、136.07亿元，同比增长21.1%、11.7%、18.3%、22.3%，可见房地产投资剔除土地款因素后，依旧持续平稳发展。

从我区房产投资的构成来看，建设工程投资为104.57亿元，同比增长17.5%，安装工程投资为10.96亿元，增长19.3%，设备工程购置投资为0.54亿元，下降21.7%，其他类投资为52.77亿元，下降3.9%，结构分布更趋合理。

2、施工面积平稳增长，小户型占比稳步提高，贴近市场供需要求。

2011年，全区在建项目施工面积1108.16万平方米，比去年同期增长12.7%，住宅中90平方米以下施工面积434.57万平方米，同比增长59.6%，占总施工面积比重为39.2% ，占比较去年同期提高12个百分点。140平方米以上住宅施工面积222.14万平方米，同比下降 16%, 占总施工面积比重为20%，占比较去年同期下降6.9个百分点，小户型施工面积的快速增长，体现了在宏观调控下，开发商积极调整、准确定位，为刚性需求客户群体提供充足的潜在市场供应。

3、房地产开发企业自筹资金充裕，到位资金稳定。2011年，我区房地产开发企业到位资金353.91为亿元，同比增长39.6%，其中国内贷款为58.48亿元，同比增长35.9%，自筹资金为89.71亿元，同比增长24%，以定金预收款个人按揭贷款为主的其他资金来源为105.67亿元，同比下降23.5%。综合来看，虽然由于受持续的宏观调控因素影响，定金预收款和按揭贷款出现下降，但房产企业的资金总量较为充足，为房产项目的有序推进起到良好的支撑作用。

2011年全区房地产实际到位资金情况

（二）房地产理性发展的主要特点

1、房价快速上涨的态势得到有效遏制，调控初衷得以实现

2011年，我区商品房销售均价为12251元/平方米。从1-12月商品房销售均价趋势图，我们可以清晰看到，房价在2月由于受政策和季节因素双重影响，出现回落，3月处于低谷期，究其原因一方面处于政策消化期，均价下浮,另一方面保障房的集中搭桥供应拉低了全区的均价。自4月以来，商品房销售均价在宏观调控下总体趋于平稳，走出了非理性上涨的怪圈，调控取得预期效果。

2011年1-12月全区商品房销售均价趋势图

2、商品房销售理性回落，调控亮点突出

2011年，全区成交商品房面积164.93万平方米，比上年同期下降12.7%，实现商品房销售额202.05亿元，比上年同期下降18.6%，其中期房成交面积123.01万平方米，期房销售额155.49亿元,分别同比下降6.3%和20.7%;现房成交面积41.92万平方米，现房销售额46.56亿元，分别同比下降21%和10.7%。销售面积、销售额处于下行区间。

从成交类型看，90平方米以下住宅为主的小户型成交亮点突出。2011年全区共成交面积60.59万平方米，实现销售额49.42亿元，分别增长18.3%，下降13.1%。在宏观调控下，尽管销售面积、销售额理性回落，但小户型销售的理性增长意味着刚需正逐步得到有序合理释放。

3、存量房交易总体平淡，呈现理性回归

2011年全区存量房过户面积80.9万平方米，比上年下降45.3%，降幅较去年同期上升18.6个百分点，交易金额99.49亿元，比上年下降38.9%，降幅上升39.5个百分点。存量房的冷清场面标志着以往频繁投机购房方式的结束，房产交易日趋理性。

二、保障住房建设有序推进

1、保障房投资建设开工提速，力度诼步加大。2011年，全区完成保障房投资45.92亿元，同比增长59.8%，占房产投资比重为27.2%，所占比重同比提高8.5个百分点。

2、保障房施工、竣工面积连年扩大。2011年，全区共有22个在建保障项目，在建项目施工面积347.29万平方米，同比增长146.3%，占在建项目总施工面积31.3%，比重较去年同期提升了17个百分点，其中新开工面积228.57万平方米，是去年同期的3.2倍，占新开工面积的比重同比提高29.8个百分点。全区保障房项目竣工面积42.99万平方米，同比增长27.5%，保障房建设规模的不断扩大，为进一步完善保障房制度，解决中低收入家庭住房难的现状打下扎实的基础。

2011年全区保障房投资建设施工情况

3、保障住房搭桥供应销售形势良好。2011年，全区共实现保障住房搭桥供应销售面积74.94万平方米，占总销售面积的45.4%，占比较去年同期提高29个百分点，其中现房销售面积19.39万平方米,期房销售面积55.55万平方米。2011年共实现销售额24.84亿元，其中现房销售额4.24亿元，期房销售额20.6亿元。保障房良好的搭桥供应销售情况预示着越来越多的中低收入阶层能够“居者有其屋”，民生问题得到切实改善。

三、存在的问题和建议

1、商品房竣工速度减缓，但空置面积增幅仍在高位运行。2011年，我区商品房竣工面积201.35万平方米，同比下降11.7%，但空置面积达122.25万平方米，同比增长91.7%，环比三季度增幅提高21.4个百分点，竣工速度放缓、空置面积增幅持续高位则表明在宏观调控下，房产市场库存商品房去化率偏低，值得我们关注。

2010-2011年全区商品房空置面积及增幅趋势图

2、“一房一价”亟待政策进一步细化落实。2011年，上海市发改委公布了《商品房销售明码标价规定》实施细则。其中最引人关注的两条是：要求房屋销售明码标价，不得虚报价格；禁止捂盘惜售，要求一次性公开全部销售房源。政策制定的初衷是为了对开发商们虚报、哄抬价格、制造“抢房”气氛等惯用营销手段予以规范，挤出销售中的猫腻，对购房者有利，而目前“一房一价”最大的问题是执行困难，由于缺乏较为完善的监督、惩治处罚手段，对于房价进一步公开、透明，成效并不明显。

四、2012年我区房地产市场展望

在宏观调控下，调控效应在2012年将得到进一步的显现，我区房地产投资增速将逐步趋缓；在稳健的货币政策下，商品房销售将持续在低位平稳运行。与此同时，保障房的建设开发投资将为房地产市场注入新的活力，房产投资建设结构受此驱动，将逐步合理有序调整，呈现房地产市场新风貌。