2011年是“十二五”开局之年，区委区政府紧紧围绕民生问题，认真贯彻落实国家各项房地产宏观调控政策，保障性住房建设步伐进一步加快，房价过快上涨势头得到遏制，房地产投资性需求得到有效抑制，调控取得了初步成效。全年，我区房地产开发投资保持平稳增长，房屋施工规模继续扩大。同时，随着房地产市场调控效应的逐步显现，商品房、存量房交易量均出现下降，开发商开发到位资金逐步趋紧。全年市场运行特征如下：

一、房地产投资稳步增长，投资结构趋于合理

1、住宅投资仍占主要部分。2011年，房地产投资183.52亿元，同比增长5.5%，从物业类型来看，住宅投资154.14亿元，占总投资84.0%，其中别墅及高档公寓45.59亿元，占住宅投资29.6%；办公楼投资2.27亿元，占总投资1.2%；商业营业用房投资8.94亿元，占总投资4.9%。

2、保障房投资拉动作用显著。保障性住房投资86.8亿元，同比增长36.1%，占房地产投资47.3%，比重比上年上升10.6个百分点；拉动全区房地产开发投资增长13.3个百分点。保障性住房中，动迁安置房完成投资59.62亿元，占保障性住房投资68.7%；经济适用房完成投资25.05亿元，占保障性住房投资28.8%；公共租赁房完成投资2.13亿元，占保障性住房投资2.5%（见图1）。

3、中小户型住房投资比重较高。从内部结构来看，90平方米以下住宅完成投资57.44亿元，占住宅投资37.3%。 140平方米以上住宅完成46.08亿元，占住宅投资29.9%。

二、开发商资金链趋紧，国内贷款资金规模下降明显

由于受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业资金总体偏紧，企业贷款难度增大。国内贷款出现下降，企业通过自筹方式筹集资金比例提升，同时，由于一手房市场交易冷清，定金及预收款下降明显，导致企业整体资金面紧张。

2011年，我区房地产开发企业到位资金总计425.46亿元，同比下降1.5%。其中，国内贷款同比下降35%，自筹资金同比增长16.4%，其他资金来源同比下降17.1%，其中个人按揭贷款同比下降26.2%（见图2）。

与上年同期各资金来源所占比重相比，2011年，国内贷款占资金来源比重为14.6%，同比下降7.5个百分点；自筹资金占资金来源比重为34.9%，同比上升了5.4个百分点；其他资金来源占资金来源比重为23%，同比下降了4.3个百分点。

三、保障性住房建设快速推进，商品房竣工面积下降

1、保障性住房新开工力度继续加大。2011年，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》精神，国家八部委联合建立了保障性安居工程统计制度，根据该制度相关指标口径，我区房地产业新开工面积401.6万平方米，同比增长103.6%，其中：保障性住房新开工面积232.32万平方米，同比增长94.7%，占全部新开工面积57.8%。保障性住房中，动迁安置房新开工面积147.72万平方米，占保障性住房新开工面积的63.6%；经济适用房新开工64.22万平方米，占保障性住房新开工面积27.6%，公共租赁房新开工20.38万平方米，占保障性住房新开工面积8.8%。

2、商品房竣工面积有所下降。由于受到调控政策的影响，部分开发商开发资金到位率不足，以及对未来房地产市场不确定性的预判，导致开发项目施工进度放缓，影响了项目的整体竣工进度。2011年，竣工面积259.31万平方米，同比下降4.5%。按项目的性质来看，保障性住房竣工面积139.33万平方米，占总竣工面积的53.7%。

四、商品房市场交易冷清，中小户型销售情况相对较好

1、一手房市场交易热情仍然不高。2011年，我区一手房交易195.62万平方米，同比下降24.1%。从全年成交情况来看，一手房成交呈现出振荡走低的态势（见图3），尤其是9月以来，一手交易出现较大幅度的下降。从主要在售楼盘的交易情况来看，全年交易基本呈现出振荡走低的态势，尤其是四季度，基本都出现了交易大幅萎缩的局面（见图4）。

2、住宅成交以90平方米以下中小户型为主。从全年住宅预售成交面积分布来看，以刚性需求为主的120平方米以下户型区间的住宅占了总预售成交量主要部分。2011年，预售交易面积53.65万平方米，同比下降34%，其中：90平方米以下户型交易20.02万平方米，占总预售面积38%；90-120平方米户型预售面积15.67万平方米，占总预售面积29%；120-140平方米户型预售面积2.37万平方米，仅占总预售面积4%，主要原因是该面积段对于首次置业的群体来说，面积偏大，对于改善性住房群体来说，又不足以满足其对住房高品质的需求；改善性住房面积段，140平方米以上户型预售面积15.6万平方米，占总预售面积29%（见图5）。

3、商品住宅预售成交均价主要集中在15000-20000元/平方米区间。从2011年商品房预售成交价格分布来看，15000-20000元/平方米区间的成交量所占比重最大；其次是20000-25000元/平方米区间。

4、预售交易仍然较为集中。2011年，预售交易量较大的板块主要集中在传统的几个交易板块，如颛桥、浦江、七宝等，由于这些板块商品房总价相对较低，中小户型的商品房供应量相对较大，因此其交易较其他板块更为活跃。

5、存量房交易量下降明显。2011年，存量房交易157.38万平方米，同比下降29.7%。从当季成交情况来看，全年呈现出逐步走低的态势。4季度存量房交易较为低迷，完成31.32万平方米，环比下降26.6%（见图3）。

五、一手房成交价过快上涨得到遏制，高端项目均价有所回调

今年以来，在宏观调控政策的影响下，商品房成交价格过快上涨的势头已经得到了初步的遏制。根据各项目交易情况来看，大部分项目成交价格没有出现明显下降，全年价格走势较为平稳。然而，部分高端项目开始出现了一定程度的降价。

综上所述，2011年，房地产调控取得了积极的成效，房价过快上涨的势头得到遏制，房地产投资不再是居民的投资首选。2012年将继续加强房地产市场调控，调控效果将进一步显现，购房需求仍将被抑制。同时，开发商将面临更大的资金压力，部分开发商为缓解资金压力，将选择进一步降价促销，回笼资金。