2012年闵行区楼宇经济发展现状
闵行区统计局 2013-02-062012年闵行区楼宇经济发展现状
楼宇经济是城市经济发展中出现的一种新型经济形态，是调整产业结构、转变发展方式、提升城市品位和增强综合实力的重要举措。为全面掌握闵行区楼宇经济的发展现状，近期，区统计局对全区重点商务楼宇（建筑面积在5000平方米及以上的楼宇，包括商务楼宇、商业楼宇、城市综合体和都市产业园）开展了首次清查摸底。结果显示，闵行区楼宇经济发展健康有序，楼宇品质不断提高，楼宇经济对促进服务业发展的作用正在逐步显现。
一、基本情况
1
、楼宇总量初具规模，空间布局南冷北热
全区现有重点商务楼宇257幢，总建筑面积710.72万平方米，已达到一定规模。从空间布局看，虹桥镇体量最大，122幢，总建筑面积222.62万平方米，约占全区重点商务楼宇总建筑面积的三分之一；七宝镇38幢，总建筑面积113.29万平方米，占据次席；浦江镇15幢，总建筑面积93.66万平方米，位居第三。南部地区的江川路街道、马桥镇和颛桥镇等体量普遍较小（见表1），全区楼宇经济整体上呈现出南冷北热的格局。
表1：楼宇总量按街镇分布情况
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楼宇数量
（幢）
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总建筑面积
（万平方米）
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合计
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257
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710.72
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江川路街道
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4
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9.68
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古美路街道
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6
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16.58
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新虹街道
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5
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23.38
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莘庄镇
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13
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80.79
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七宝镇
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38
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113.29
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颛桥镇
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5
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11.73
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华漕镇
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7
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19.62
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虹桥镇
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122
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222.26
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梅陇镇
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29
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76.35
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吴泾镇
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8
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21.00
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马桥镇
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2
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9.17
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浦江镇
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15
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93.66
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莘庄工业区
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3
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13.21
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2
、楼宇品质不断提高，有力促进产业集聚
近几年，我区在城市综合体和都市产业园的发展上成效显著，楼宇品质不断提高，一些单体规模较大，行业集聚度较高的楼宇陆续建成并投入使用。如仲盛世界商城，总建筑面积29.00万平方米，凯德龙之梦，19.79万平方米，合计入驻了300余家商贸、餐饮及文化娱乐企业，如百盛商业、联家超市、上影希杰等；而漕开发浦江科技园F地块，21.17万平方米，申虹国际大厦，20.00万平方米，合计入驻了80余家科研、投资及商务咨询企业，如现代重工（中国）、斯派莎克工程（中国）、杜福睿（上海）等。
3
、投资建设快速增长，特色楼宇逐渐成型
盘点257幢楼宇后发现，1992年前建成的才3幢，总建筑面积不足3万平方米；1993-2002年间建成的有45幢，总建筑面积66.89万平方米，总投资（不含土地费用）14.59亿元；2003-2012年间建成的有209幢，总建筑面积640.95万平方米，是前十年的9.6倍，总投资274.96亿元，是前十年的18.8倍。随着楼宇投资建设的快速发展，一批特色楼宇开始出现（见表2），特色楼宇的发展和壮大，对行业集聚及区域经济的辐射产生了重要的推动作用。
4
、产权归属多样并存，公有经济占据主导
从楼宇的主要产权属性看，归属国有经济主体的有30幢，总建筑面积135.42万平方米，占19%；归属集体经济主体的有153幢，295.97万平方米，占41%；私人经济29幢，108.30万平方米；港澳台经济4幢，32.11万平方米；外商经济2幢，5.24万平方米；其他经济39幢，133.59万平方米。其中，国有、集体等公有制经济主体的楼宇占重点商务楼宇总建筑面积的60%（见图1），成为推动楼宇经济发展的主导力量。
图1：重点商务楼宇主要产权构成
表2：我区部分特色楼宇及主要入驻企业
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楼宇名称
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特色
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主要入驻企业
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解放报业大厦
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文化传媒
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解放日报报业集团
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上海解放新兴传媒有限公司
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上海解放传媒信息发展有限公司
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新闻报社
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上海新闻晨报杂志社有限公司
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上海新闻晨报社区传媒有限公司
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上海申江服务导报社有限公司
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上海新华书店投资有限公司
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申能能源中心
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总部经济
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申能（集团）有限公司
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申能股份有限公司
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利丰大厦
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商业贸易
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利丰贸易（上海）有限公司
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利邦（上海）服装贸易有限公司
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利越（上海）服装商贸有限公司
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利永（上海）时装商贸有限公司
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利和（上海）医药商贸有限公司
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利丰贸易服务（上海）有限公司
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利丰供应链管理（中国）有限公司
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兼松纤维贸易服务（上海）有限公司
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兼松纤维制品贸易（上海）有限公司
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兼松纤维企业投资咨询（上海）有限公司
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老外街
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酒吧、咖啡文化
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三度酒吧
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南希酒吧
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深赛鍀酒吧
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琵玖房酒吧
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蓝蛙
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茹茹咖啡店
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罗葛鹭咖啡店
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希而咖啡馆
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尚上咖啡厅
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跋世面包咖啡屋
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5
、租金收入情况良好，中心地区租金较高
调查显示，租金收入是楼宇收入的主要来源，1-10月，全区重点商务楼宇合计租金收入达19.55亿元。全区平均租金约为1.7元/平方米/天，其中，莘庄镇的平均租金最高，为3.1元/平方米/天，其他高于全区平均水平的还有吴泾镇、古美路街道、新虹街道、七宝镇和浦江镇，分别为2.5、2.3、2.3、1.9和1.9元/平方米/天（见图2）。虹桥镇因总量基数大、高端楼宇少、偏重商业用途、第三方包租转租等原因，一定程度上平抑了租金水平；但是，虹桥镇凭借地段优势和租金价格优势，助推了该地区服务业的聚集。
图2：各街镇平均租金情况
6
、企业经营整体向好，筑巢引凤驱动发展
数据显示，全区重点商务楼宇共入驻企业6795家，其中，法人单位4896家，产业活动单位1899家。1-10月，上述企业完成营业收入875.13亿元，同比增长13.2%，在闵行区上缴税收27.24亿元，占全区第三产业税收收入的13.4%，吸纳从业人员11.65万人。从企业及税收落地的情况看，虹桥镇、莘庄镇、七宝镇居各街镇前列。
二、主要问题
1
、区域间发展定位趋同化现象明显
随着闵行服务业的加快发展，各街镇都非常重视发展楼宇经济，争相抢占经济发展的制高点，尽管各街镇对于自身发展都有自己的定位，但是产业趋同化还是比较明显。虹桥镇、梅陇镇在商业上趋同，主要集中在贸易和餐饮；莘庄镇、七宝镇在现代服务业上趋同，主要集中在商务服务和购物中心；吴泾镇、浦江镇在生产性服务业上趋同，主要集中在软件、信息技术服务和专业技术服务。楼宇发展缺乏必要的方向引导，从而引起各地区 “同质”楼宇竞争，区域间商务合作很难深化。
2
、高档商务楼宇数量相对较少
我区形象好、档次高的商务楼宇数量相对较少。20层及以上品牌写字楼共4幢，分别是32层的凯德龙之梦、27层的财富108广场、26层的绿地科技岛和20层的解放报业大厦；10-19层中高档商务楼有61幢，占23.7%；而10层以下普通商务楼有192幢，占74.7%。调查发现，部分普通商务楼是由低端物业改造而来，面临着配套设施较差等问题，集中表现为楼宇无大堂、无中央空调、无智能网络服务、泊车位不足、餐厅及卫生间条件较差、物业管理落后等。
3
、整体出租率仍处于较低水平
截至10月，257幢楼宇实际出租面积为478.19万平方米，整体出租率为67.3%，仍处于较低水平。其中，逾半数街镇出租率低于全区平均水平，莘庄镇64.1%、江川路街道56.9%、七宝镇56.1%、华漕镇52.7%、莘庄工业区46.8%、浦江镇27.6%、新虹街道19.2%。楼宇档次越高，出租率越低。10层以下普通商务楼的出租率为69.1%，10-19层中高档商务楼的出租面积为117.85万平方米，出租率为64.8%，20层及以上高档商务楼的出租面积为28.49万平方米，出租率为58.6%。
4
、入驻企业税收落地情况尚不理想
据统计，四成企业税收没有落地。截至10月，4896家企业法人合计缴税46.05亿元，其中，缴税在闵行区27.24亿元，占59.2%。如莘庄镇绿地科技岛，入驻企业473家，其中265家税收落地，占企业数的56.0%；浦江镇漕开发浦江高科技园F地块，入驻企业83家，43家税收落地，占51.8%；吴泾镇紫竹数码信息港，入驻企业49家，28家税收落地，占57.1%；虹桥镇井亭大厦，入驻企业76家，45家税收落地，占59.2%。
三、发展建议
1
、制定总体规划，促进统筹发展
区相关部门应会同各镇、街道及莘庄工业区制定全区和各区域楼宇经济发展的总体规划，根据三大功能区发展定位的不同，明确各区域楼宇经济发展方向，鼓励差异化，避免同质化，促进全区楼宇经济统筹发展。
2
、创新招商模式，加强政策扶持
创新思路，建立完善的招商管理体系，增加招商模式的多样性，如主题式招商、匹配式招商、合作式招商、导向式招商、代理式招商和以商引商式招商等，提高招商工作的灵活性。为提高招商引资的竞争力，各相关部门应制定经济扶持政策来加以配套。
3
、引入先进理念，提高管理水平
目前，有部分产权单位抱着“肥水不流外人田”的思想，对楼宇采用自营物业管理方式进行管理，其管理水平相对较低。各相关部门应加以积极引导，鼓励这部分企业外包物业管理业务，引入专业、先进的物业管理公司进行管理，提高楼宇的综合管理水平。
4
、完善服务功能，优化投资环境
为完善服务功能，优化投资环境，应加快搭建信息化公共服务平台、社会化配套服务平台和规范化物业服务平台，把楼宇的基本信息、招商信息、政策信息、配套设施信息、物业管理信息有机整合，提高为企业服务的效率和品质。