房地产投资小幅回落 市场交易走出低谷
闵行区统计局 2013-03-20
房地产投资小幅回落 市场交易走出低谷
——2012年房地产市场运行情况简析
2012
年，国家各项房地产宏观调控政策不变，力度不减，随着调控效应的逐步显现，房价过快上涨势头得到遏制，房地产开发投资小幅回落，施工、竣工面积均呈下降态势，商品房建设速度有所放缓。在经历2012年春节长假极度深寒之后，房地产交易市场逐渐走出低谷，开发商融资环境略显缓和，商品房、存量房交易量逐月振荡走高。全年市场运行特征如下：
一、房地产投资同比小幅回落，保障性住房投资保持平稳
1
、住宅投资仍占主要部分。
2012
年，房地产投资173.83亿元，同比下降5.3%。从物业类型来看，住宅投资126.03亿元，占总投资72.5%，其中别墅及高档公寓26.6亿元，占住宅投资21.1%。办公楼投资10.47亿元，占总投资6.0%；商业营业用房投资12.85亿元，占总投资7.4%。
2
、保障房投资占比过半。
保障性住房投资87.1亿元，与上年基本持平，占房地产投资50.1%，比重同比上升2.8个百分点。保障性住房中，动迁安置房完成投资53.68亿元，占保障性住房投资61.7%；经济适用房完成投资30.7亿元，占保障性住房投资35.2%；公共租赁房完成投资2.7亿元，占保障性住房投资3.1%。
3
、中小户型住房投资比重较高。
从内部结构来看，90平方米以下住宅完成投资63.62亿元，占住宅投资50.5%，同比增长10.8%；144平方米以上住宅完成29.51亿元，占住宅投资23.4%。
4.
投资区域分布集中，浦江镇占比近半。
从区域分布来看，浦江镇、梅陇镇、马桥镇、颛桥镇和华漕镇完成投资分列前五位，合计占总投资83%。其中浦江镇完成投资79.03亿元，占总投资45.5%，比重同比上升9.2个百分点；梅陇镇完成投资21.73亿元，占总投资12.5%（见图一）。
图一：2012年各街镇完成投资情况
二、货币信贷政策“宽松”微调，开发商融资环境略显缓和
2012
年央行两次降准、两次降息，住房公积金贷款利率也相应下调，货币政策的相对宽松为房地产业带来利好：对于买方，购房成本的降低有助于刺激需求；对于房地产企业，降息可以有效降低融资成本，扩大融资能力。虽然房地产企业资金依然偏紧，但国内贷款和个人按揭贷款均出现上升。
2012
年，我区房地产开发企业到位资金总计353.65亿元，同比下降16.9%。其中，国内贷款79.31亿元，同比增长28%；自筹资金106.08亿元，同比下降28.6%；其他资金来源112.03亿元，同比增长14.4%，其中个人按揭贷款16.04亿元，同比增长38.2%（见图二）。
图二：2012年项目资金来源情况
与上年同期各资金来源所占比重相比，2012年，国内贷款占资金来源比重为22.4%，同比上升7.8个百分点；自筹资金占资金来源比重为30.0%，同比下降4.9个百分点；其他资金来源占资金来源比重为31.7%，同比上升8.7个百分点。
三、房地产交易市场有所回暖，交易价格稳中略升
由于货币信贷政策的微调，房地产交易市场逐渐走出低谷，刚需及改善性需求入市，支撑2012年成交量得以向2010年靠拢。2012年，商品房销售面积175.48万平方米，同比下降10.3%，总体呈现降幅不断收窄的态势。从季度销售情况来看，二、三、四季度销售面积环比增幅均超过20%，其中四季度同比增长62.6%，接近2010年同期水平。存量房交易175.13万平方米，同比增长11.3%。从全年成交情况来看，成交量逐月振荡走高，存量房交易在11月份首次实现同比增长，出现销售回暖迹象。
受调控政策影响，全区存量房价格呈现从年初延续上年跌势、缓慢复苏走平，到年中价格反弹、下半年弱势上扬，到年末保持平稳的态势，平均价格区间保持在13000-16500元/平方米。全区商品房价格基本保持缓慢上涨的态势，由于保障房成交量的影响，平均价格区间保持在9000-16500元/平方米。房价上涨主要原因在于房地产调控微调和市场刚需以及部分改善性需求开始入市，加上房贷政策的放松，使购房者买房意愿逐渐加强。此外，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格，使得房价止跌并略有上涨。
四、商品房建设速度放缓，新开工面积下降明显
随着宏观调控政策的不断持续和深入，以及未来房地产政策的不确定性带来的资金压力，房地产企业保持谨慎，放缓开发建设速度，施工、竣工面积均有所减少，新开工面积大幅下降。2012年，全区房屋施工面积1257.31万平方米，同比下降6.1%，其中：住宅施工面积990.98万平方米，占全区房屋施工面积的78.8%，同比下降7.3%。全区房屋新开工面积226.26万平方米，同比下降43.7%，其中：住宅新开工面积150.39万平方米，占全区房屋新开工面积的66.5%，同比下降54.2%；保障性住房新开工面积100.43万平方米，同比下降56.8%。
全年房屋竣工面积156.25万平方米，同比下降39.7%。其中：住宅竣工面积125.71万平方米，占总竣工面积的80.5%，同比下降41.4%；保障性住房竣工面积75.51万平方米，占总竣工面积的48.3%。