宝山区一季度房地产情况分析
宝山区统计局 2013-04-26
在“国五条”细则出台的政策影响下，一季度我区房地产投资、销售形势良好，保障房建设工作扎实推进，房地产市场保持健康平稳的运行。
1-3
月，房地产开发投资快速增长，完成开发投资40.80亿元，比上年同期增长13.0%。其中，保障房投资19.59亿元，同比增长85.5%，开发速度保持较快增长。
一、房地产市场运行主要特点
（一）投资形势良好，保障房开工建设贡献较大
从投资类型看，1-3月，房地产住宅投资仍然在整个投资体系中占据最主要的位置，主要原因在于保障房的开工建设为整个房地产住宅市场的发展做了较大贡献。1-3月完成保障房投资19.59亿元，同比增长85.5%，对房地产投资增长的贡献率达92.2%。其中，动迁安置房投资10.52亿元，同比增长75.3%，经济适用房投资9.07亿元，同比增长98.8%。从表中可见，1-3月保障房投资所占比重高达48.0%，尤其是罗店大型居住社区和顾村保障房项目的启动建设，带动了整个宝山区的保障房建设进度。（见表1）
表1 1-3月各类投资所占比重
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指标
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1月
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1-2月
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1-3月
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本年完成投资
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100%
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100%
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100%
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住宅
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69.9%
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76.3%
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77.9%
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#保障性住房
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55.8%
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44.2%
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48.0%
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办公楼
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4.1%
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3.1%
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3.3%
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商业营业用房
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6.2%
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6.4%
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5.9%
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其他
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19.8%
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14.2%
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12.9%
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注：
其他是指商品房配套建设的房屋建筑物。
（二）房地产施工面积和竣工面积双双增长
随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模继续扩大。1-3月，本区商品房施工面积989.58万平方米，同比增长1.7%。其中，住宅施工面积718.19万平方米，同比增长6.5%。
1-3
月，全区商品房竣工面积116.28万平方米，同比增长4.5倍。其中住宅竣工面积69.55万平方米，同比增长5.0倍。施工面积和竣工面积呈现“二升”的态势。
（三）新建商品房销售价涨量跌
1-3
月，全区实现商品房销售面积41.83万平方米，同比下降28.0%；商品房销售额68.96亿元，同比增长3.4%。销售面积、销售额出现“一升一降”的局面，原因在于去年保障房销售形势较好，导致去年销售面积基数较高，造成了价涨量跌的局面。
从各月销售面积来看，
1
月当月销售为16.9万平方米，2月当月销售为7.3万平方米，3月当月销售为17.6万平方米，3月是销售最好的一个月，主要原因在于“国五条”细则对房市影响的不确定性，许多刚性购买者为防止房价上涨而抢先买入，导致当月销售量明显上涨。（见图1）
图1
从各主要板块的销售情况来看，
全区商品房销售主要集中在顾村、高境、大场和庙行四大板块，以上四个板块销售面积占全区总销售的69.7%。其中：顾村板块依靠保利叶语、保利叶轩和馨佳园等项目强有力的推动，高境板块主要依靠恒盛豪庭项目的拉动，庙行板块主要依靠共康雅苑项目的推动。从1-3月份的热销楼盘来看，其共同特点地处轨道交通沿线，交通便捷，
因宝山地区的特性，离市中心较近，拥有3条轨道交通线，出行便利，这一优势带动了沿线的罗店镇、大场镇、顾村镇、高境镇的销售。
（四）二手房销售市场火爆，销售月月攀升
1
月当月销售为15.5万平方米，2月当月销售12.1万平方米，3月当月销售27.2万平方米，环比增长1.2倍。可见，社会大众对于“国五条”政策的出台是比较恐慌的。在细则未出台期间，抢占先机，以防差额20%个税的增收。
（五）商品房销售单价环比出现上涨迹象
保障性用房销售增加，对商品房销售单价有一定影响。由于“国五条”政策的出台，我区许多项目也适时出现价格调整。剔除保障房因素，1月纯商品房销售单价18923元/平方米，同比增长5.9%，2月纯商品房销售单价18779元/平方米，同比增长7.4%，环比下降0.8%；3月纯商品房销售单价为20196元/平方米，同比增长24.9%，环比增长7.5%，增速比2月提高了8.3个百分点。由此可见，“国五条”政策出台，销售市场出现了快速的回暖迹象，也给开发商预留了提高房屋均价的空间。
二、二季度房地产市场情况预测
“国五条”政策总体还是延续了去年的基调，区别对待自住和投资投机需求，对于合理的自住需求继续持鼓励和支持态度，而对于非自住需求的调控则要加码。
“国五条”出台后，购房者对后市的预期有所分化。有人认为此次调控政策出台后，房价上涨势头将得到遏制，走势平稳；也有人认为房价将下跌；但也有人认为房价将继续攀高。在购房决策方面，
部分买房者持观望的态度，
表示“延迟置业计划，等待进一步政策”。这
对于全区的销售情况有一定的影响，预估在二季度，销售不会出现大幅上涨的趋势，基本处于稳定的状态。
从长期来看，鉴于未来需求减少的考虑，开发商会相应地调整他们的开工进度和拿地策略，
因此投资、建设进度也会保持平稳的态势。