宝山区上半年房地产市场情况分析
宝山区统计局 2013-07-21
上半年我区房地产投资呈现基本平稳增长态势，企业建设进度保持平稳，且房屋的销售情况良好，但是房地产企业到位建设资金趋紧，对于房地产的发展必然有一定的局限性。
一、房地产市场运行主要特点
（一）房地产投资呈现基本平稳增长
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月，房地产完成开发投资96.9亿元，同比增长16.2%。从趋势来看，4月投资增幅达到半年来的最高点，为24.2%。从投资排名前五位的项目来看，保障房项目占了其中4个名额。6月投资增幅达到上半年投资的第二个高点，主要由于土地购置费的带动，土地购置费同比增幅达到3.9倍。从土地费排名前五位的项目来看，保障房项目占了其中3个名额。
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月我区保障房项目完成投资39.9亿元，同比增长91.0%，对房地产投资增长的贡献率达1.4倍，可见，保障房的开工建设为整个房地产住宅市场的发展做了较大贡献。
图1：
（二）房地产施工面积和竣工面积呈现“一升一降”态势
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月，本区商品房施工面积1061.7万平方米，同比下降0.9%，而全区商品房竣工面积153.6万平方米，同比增长1.3倍。与前几年房产企业大规模的开工建设相比，开发商
从长期利益考虑，鉴于未来需求减少的考虑，相应地调整他们的开工进度和拿地策略，
因此建设进度也会保持比较平稳的态势。
（三）销售情况良好，新建商品房销售价涨量跌
上半年，全区实现商品房销售面积95.5万平方米，同比下降8.0%；商品房销售额154.8亿元，同比增长1.1%。销售面积、销售额出现“一升一降”的局面，原因在于去年保障房销售形势较好，导致去年销售面积基数较高，造成了价涨量跌的局面。
各街镇销售排名前五位的分别是：顾村镇、大场镇、庙行镇、高境镇和杨行镇。其中，顾村和庙行板块主要有保障房销售的推动，高境板块主要依靠恒盛豪庭项目的拉动。
（四）企业到位资金同比出现下降影响房地产企业的开发投资
上半年，本区房地产开发企业本年资金来源合计274.7亿元，同比下降18.3%，其中上年末结余资金84.8亿元，占全部资金的30.9%，同比下降29.2%。本年到位资金190.0亿元，占69.1%，同比下降12.2%。可见，企业到位资金的缺乏一定程度上也影响了投资建设进度。
表一
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月本区房地产开发企业资金到位情况
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指标
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到位资金（亿元）
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增长（
%）
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比重（
%）
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本年资金来源小计
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190.0
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-12.2
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100
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#国内贷款
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45.9
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8.9
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24.2
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自筹资金
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57.2
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-23.9
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30.1
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其他资金
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86.9
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-12.4
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45.7
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（五）商品房销售单价有涨有跌
保障性用房销售增加，对商品房销售单价有一定影响。剔除保障房因素，一季度纯商品房销售单价为20196元/平方米，同比增长24.9%，达到上半年纯商品房销售均价的最高点，主要原因在于受“国五条”政策出台影响，销售市场出现了快速的回暖迹象，也给开发商预留了提高房屋均价的空间所致。4月份纯商品房销售均价为19707元/平方米，同比增长22.0%，环比下降2.4%；5月份纯商品房销售均价为19455元/平方米，同比增长22.0%，环比下降1.3%；6月纯商品房销售单价为19613元/平方米，同比增长18.0%，环比增长0.8%。6月环比出现正增长的主要原因在于宝山工业园区新开盘项目的推动。总体来说，商品房的销售处在平稳波动的状态。
图2
二、下半年房地产业发展的工作建议
（一）加大空置房的审核力度
在商品房价格居高不下和房产税等政策调控双重因素的作用下，我区的商品房待售面积有所上升。上半年，我区待售面积为140.0万平方米，同比增长43.8%。待售面积的上升，将造成资源的浪费，为此，建议有关部门对我区空置商品房的结构和空置原因作进一步的排摸和梳理，确保我区房地产市场正常健康有序发展。
（二）继续加大保障房的建设力度
今年，我区的保障性住房建设有了实质性的启动，目前，在建的保障房共有32个项目，共有50280套在建的保障住房，在整个房地产市场结构中的比重有所提高，部分广大中低收入者的住房需求得到解决，但仍然需要加快保障性住房建设，优化房地产市场结构，同时也是保证地区稳定、社会和谐的重大社会问题。