宝山区三季度房地产市场情况浅析
宝山区统计局 2013-11-13
三季度，宝山区房地产投资稳步增长，其中办公楼和商业营业用房投资出现较快增长，同时施工建设进度保持稳步发展，全区销售形势良好，呈现出房地产市场“金九银十”的现象。
一、1-9月房地产市场运行主要特点
（一）房地产投资稳步增长，尤其商业营业用房投资增速较快
三季度房地产完成开发投资143.7亿元，比上年同期增长8.7%。从同比增幅来看，商业营业用房投资同比增幅均高于办公楼的同比增幅。尤其是二季度，商业营业用房的投资增幅达到26.50%，达到今年以来的最高涨幅。
图1
可见，房地产投资中商业营业用房的投资逐渐扩大。我区的投资结构正逐步完善，不再是住宅投资独树一帜的格局，这无疑对我区的经济有积极的推动作用。
（二）房地产施工面积和新开工面积呈现“一升一降”态势
1-9
月房地产施工面积1122.7万平方米，同比增长1.0%。新开工面积111.7万平方米，同比下降46.2%。其中住宅、办公楼和商业营业用房和其他类用房的新开工面积均呈现小幅上涨态势。
从各投资种类所占比重情况来看，住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积所占总施工面积的比重基本保持一致，而住宅的新开工面积所占总新开工面积的比重在小幅下降，办公楼、商业营业用房以及其他用房所占比重都在增大。可见，办公楼和商业营业用房在建设中慢慢发展壮大，我区的建设结构正在逐步优化，建设规模逐渐呈现多元化趋势，有助于房地产市场的平稳合理发展
表1
住宅、办公楼、商业营业用房建设情况
|
|
一季度
|
二季度
|
三季度
|
|||
|
占比（
%）
|
同比（
%）
|
占比（
%）
|
同比（
%）
|
占比（
%）
|
同比（
%）
|
|
|
施工面积
|
100
|
1.7
|
100
|
-0.9
|
100
|
-1.0
|
|
其中：住宅
|
72.6
|
6.5
|
72.4
|
5.5
|
72.5
|
4.9
|
|
办公楼
|
3.8
|
-48.9
|
3.9
|
-52.2
|
3.8
|
-50.0
|
|
商业营业用房
|
7.6
|
-2.5
|
7.8
|
-9.3
|
7.6
|
-7.9
|
|
其他
|
16.0
|
7.6
|
15.9
|
2.0
|
16.1
|
0.7
|
|
新开工面积
|
100
|
-66.7
|
100
|
-56.4
|
100
|
-46.2
|
|
其中：住宅
|
86.3
|
-63.4
|
76.3
|
-48.3
|
75.3
|
-40.9
|
|
办公楼
|
0.1
|
-95.6
|
0.2
|
-97.9
|
1.8
|
-71.8
|
|
商业营业用房
|
4.7
|
-80.3
|
11.5
|
-62.0
|
7.9
|
-56.3
|
|
其他
|
8.9
|
-77.2
|
12
|
-70.1
|
15.0
|
-56.1
|
（三）全区销售稳步上升
1-9
月，全区实现商品房销售面积150.5万平方米，同比下降5.5%；商品房销售额229.6亿元，同比增长4.9%。
各街镇销售排名前六位的分别是：顾村镇、大场镇、杨行镇、庙行镇、高境镇和罗泾镇。其中，顾村、庙行和罗泾板块主要有保障房销售的拉动，
杨行镇有远洋悦庭和紫辰苑项目的带动，高境镇有三花现代城和恒盛豪庭项目的带动，
大场板块主要有
经纬城市绿洲Ｃ块和保利叶轩项目的带动。
从销售总量来看，排名前六名的普通商品房项目分别是：经纬城市绿洲Ｃ块、旭辉澜悦苑、恒盛豪庭、远洋悦庭、保利叶轩和紫辰苑。
办公楼和商业营业用房销售面积同比增幅涨跌互现，而住宅销售面积同比增幅与总的销售面积增幅保持一致。从图2可以看出，办公楼的增幅均高于商业营业用房的增幅，可见，今年我区办公楼的销售形势较好，一个原因就是今年办公楼的销售增多，另一原因在于去年办公楼销售的基数低。而商业营业用房的销售增幅虽均出现负数，但从趋势来看，是稳步上升的。
图2
（四）商品房销售单价同比出现增长
1-9
月，商品房销售单价为15257元/平方米，同比增长11.1%。剔除保障房因素，我区纯商品房销售单价为19274元/平方米，同比增长11.9%。
从各房屋类型来看，1-9月住宅销售价格同比增长14.7%，办公楼销售价格同比增长35.1%，商业营业用房销售价格同比增长3.0%。
（五）动迁安置房施工建设情况良好
1-9
月，
保障性住房的投资53.7亿元，占房产投资比重的37.4%，同比增长37.8%。保障性住房的销售面积50.3万平方米，同比下降5.9%；销售额为36.5亿元，同比增长0.1%。保障房的施工面积401.9万平方米，同比增长29.9%，其中新开工面积28.2万平方米，同比下降70.2%。
从房屋性质来看，动迁安置房的施工建设情况良好，施工面积同比增幅达到51.9%，施工主要分布在罗店、杨行、大场板块。
表2
2013
年1-9月全区保障房投资建设施工情况
单位：亿元、万平方米
|
|
2013年
1-9 月
|
2012年
1-9月
|
增速（
%）
|
比重（
%）
|
|
保障房投资额（亿元）
|
53.7
|
39.0
|
37.8
|
37.4
|
|
#动迁安置房
|
33.9
|
25.7
|
32.0
|
23.6
|
|
经济适用房
|
19.1
|
13.3
|
43.8
|
13.3
|
|
公共租赁房
|
0.7
|
-
|
-
|
0.5
|
|
施工面积（万平方米）
|
401.9
|
309.3
|
29.9
|
35.8
|
|
#动迁安置房
|
263.8
|
173.7
|
51.9
|
23.5
|
|
经济适用房
|
131.3
|
135.6
|
-3.2
|
11.7
|
|
公共租赁房
|
6.8
|
-
|
-
|
0.6
|
|
新开工面积（万平方米）
|
28.2
|
94.8
|
-70.2
|
25.3
|
|
#动迁安置房
|
20.9
|
55.0
|
-62.0
|
18.7
|
|
经济适用房
|
0.5
|
39.7
|
-98.7
|
0.4
|
|
公共租赁房
|
6.8
|
-
|
-
|
6.1
|
二、四季度工作建议
（一）加大空置房的审核力度
1-9
月，我区待售面积为128.1万平方米，同比增长35.8%。待售面积的上升，将造成资源的浪费，为此，建议有关部门对我区空置商品房的结构和空置原因作进一步的排摸和梳理，确保我区房地产市场正常健康有序发展。
（二）继续加大保障房的建设力度
今年，我区的保障性住房建设有了实质性的启动，目前，在建的保障房共有
35
个项目，共有
52441
套在建的保障住房，在整个房地产市场结构中的比重有所提高，部分中低收入者的住房需求得到解决，但仍然需要加快保障性住房建设，优化房地产市场结构，以确保地区稳定和社会和谐。
综上所述，从目前的房地产形势来看，全年我区的房地产市场投资将继续保持平稳增长，销售继续保持良好形势。针对房地产市场的变化情况，
我们将及时做好跟踪，准确把握全区房地产市场运行情况，给区委区府提供准确、及时、全面的决策信息。