今年以来，受大型居住社区建设基数较高等因素影响，我区全年房地产投资增幅为负，但在一大批新建房地产项目开工入库的拉动作用下，房地产市场总体运行呈现回稳态势。随着奉贤城市化建设的进一步推进、南桥新城的进一步打造，房地产项目建设规模大幅增长，房地产企业到位资金情况良好，房地产市场较为活跃，市场刚性需求旺盛。
　　一、全年房地产投资总体情况
　　全年房地产投资123.76亿元，同比下降5.7%。随着今年大型居住项目逐步完工拉动投资作用减弱，全年大型居住社区投资完成7.33亿元，同比下降80.7%，占房地产投资比重5.9%，同比下降23.1个百分点。若扣除大型居住社区影响，房产投资额同比增长可达24.9%。
　　从房地产开发投资增幅看，房地产投资于2月筑底后呈较快增长态势，6-12月增幅趋于平稳（见图1）。从占全社会固定资产比重看，房地产投资占比42.4%，同比下降1.2个百分点。
　　从构成情况看，建筑工程、安装工程、设备工器具购置、其他费用分别完成66.49亿元、7.91亿元、0.65亿元、48.71亿元，同比增幅为-32.2%、-39.5%、-45.5%、158.2%。其他费用受到土地购置费大幅增长（364.2%）的影响成为房地产投资快速增长的重要因素。
　　图1:

　　二、全年房地产投资主要运行特点
　　1、房地产项目建设规模大幅增长
　　受多个房地产项目开工影响，全年房屋新开工面积249.64万平方米，同比增长143.7%。其中，房屋住宅新开工面积153.13万平方米，同比增长185.7%。
　　在房屋住宅新开工面积剧增影响下，全区房屋施工面积实现两位数增长。全年房屋施工面积859.11万平方米，同比增长21.8%，其中房屋住宅施工面积558.08万平方米，同比增长15.4%。
　　全年房屋竣工面积96.63万平方米，同比增长84.1%，其中房屋住宅竣工面积60.34万平方米，同比增长39.8%。
　　2、房地产开发企业到位资金情况良好
　　全年房地产开发企业本年到位资金214.47亿元，同比增长32.5%。各渠道到位资金均出现增长，自筹资金比重超过五成，个人按揭贷款增长速度过八成，房地产企业资金总量同比递增过三成，与去年同期基本持平，到位资金结构稳定，为房产项目有序推进提供保障（见表1）。
　　表1：　　房地产企业到位资金情况

　　3、新建项目成拉动房地产投资主力
　　1-3月房地产投资主要依靠上年一批续建项目的拉动，进入4月，大型新建房产项目陆续开工入库，有力拉高了房地产投资总量。全年新建房地产项目13个，合计投资71.72亿元，投资额占全区房地产投资总量58.0%，拉高全区房地产投资54.6个百分点（见表2）。
　　表2：      全年新建房地产项目情况

　　4、房地产市场成交活跃，商品房销售面积持续增长
　　全年全区商品房销售面积170.57万平方米，同比增长98.2%，其中住宅商品房销售面积153.30万平方米，同比增长113.8%。
　　商品房现房销售面积94.96万平方米，同比增长114.8%，扣除大型居住社区的影响，商品房现房销售面积增长过两成。
　　期房销售面积75.61万平方米，同比增长80.7%，每月增幅均保持在80％以上的较高水平（见图2）。
　　期房住宅销售面积完成销售60.38万平方米，同比增长107.7%，其中，民旺新苑一期北块、碧海金沙嘉苑、阳光家园、中粮悦庭的期房住宅销售面积均超过5万平方米，占全区期房住宅销售面积近六成。从分月期房销售面积看，7月期房销售面积达17.84万平方米（主要原因是民旺新苑一期北块住宅小区11.76万平方米的销售），成全年分月期房销售面积之最。
　　高速增长的成交量体现我区房地产市场的活跃。以中粮悦庭为例，该楼盘因实际房源与有效客户比约为1:3，供需矛盾突出，不得不以摇号方式开盘，短时间内房源已被售罄。在购买者中，不乏首套房与改善型购房等刚性需求。随着“国五条”政策以及上海调控细则的出台，投资投机性购房空间已被压缩，刚性需求得到进一步释放。
　　图2：

　　三、需要关注的问题及建议
　　1、房地产投资中土地购置费比重较大
　　受到新建项目入库的影响，全年土地购置费增加过三倍，占房地产投资总额的比重达到36.0%，同比增长28.7个百分点。土地购置费的大幅增长值得我们关注。
　　2、商品房空置面积呈两位数增长
　　随着“国五条”以及“沪七条”的出台落实，限购限贷政策已被严格执行。“沪七条”规定“上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。限购方面，调整非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限，从能提供自购房之日起算的‘前2年内在本市累计缴纳1年以上’，调整为‘前3年内在本市累计缴纳2年以上’”。“沪七条”在限购限贷政策方面的进一步收紧，在抑制了投资投机型购房需求的同时，部分刚需也可能受到影响。全年全区商品房空置面积55.62万平方米，同比增长24.2%，后续空置房的消化情况值得我们关注。
　　3、房地产投资后续动力仍需依靠新建项目
　　2013年由于受到规划调整的原因，南桥新城有近10家房地产项目已拿土地但未能及时开工。目前房地产投资仍是拉动全社会固定资产投资的有力推手，尤其是新建项目对房地产投资的拉动作用明显，建议继续加快项目审批速度，督促已拿地未开工的房地产项目早日开工，保证顺利完成新一年的投资计划。