2013年，在全区稳中向好的总基调下，我区房地产市场投资保持良好发展，楼市销售由年初“国五条”刺激下的活跃，逐渐到“沪七条”下的高位回稳，房产投资总量创历史新高，房地产业对地方财政税收贡献持续提高，保障房建设扎实推进。

一、房地产运行基本情况：受房产政策影响，房地产市场成交活跃，高位回稳

2013年初“国五条”政策颁布，推动刚性需求短期内集中释放，楼市处于高位增长。11月，上海出台“沪七条”对楼市的调控进一步从严，市场需求理性回稳。综合来看，2013年房地产市场走出了2011年调控后的沉寂，始于2012年的升温得到进一步的延续。主要表现在以下四方面：

1、房地产销售市场高位回稳

高位：从新建房市场看,2013年全区新建市场化商品房（剔除保障房，下同）销售面积138.05万平方米，比上年增长37.5%，实现新建市场化商品房销售额259.87亿元，比上年增长55.1%。从二手房市场看,根据区房产交易中心的数据，全区二手房共实现交易面积157.23万平方米，比上年增长84.9%，交易金额213.09亿元，比上年增长1倍。一、二手房交易总量持续在高位。

回稳:从新建房市场看，全区新建市场化商品房销售面积增幅1季度、1-2季度、1-3季度、1-4季度分别比上年同期增长1倍、67.8%、53.9%、37.5%，增速在回稳。从二手房市场看，1季度、1-2季度、1-3季度、1-4季度全区二手房交易面积增速分别比上年同期增长3.0倍、1.8倍、1.0倍、0.8倍，增速亦在回稳。

2、房产投资总量创历史新高

2013年，全区实现房地产开发投资175.65亿元，比上年增长23.5%。从构成来看，建筑工程投资115.07亿元，比上年增长12.3%；安装工程投资10.46亿元，比上年下降27.3 %；设备工器购置投资2.34亿元，比上年增长0.9%；以土地购置费为主的其他费用投资47.78亿元，比上年增长69.4%。从近五年的投资总量和增速看，2009——2013年投资的总量分别为135.71亿元、153.77亿元、170.18亿元、142.22亿元、175.65亿元，增速分别为18.7%、13.3%、10.7%、-16.4%、23.5%。无论是总量还是增速2013年全区房地产开发投资均处于历史最高值。

3、房地产业对地方税收贡献度持续提高

2013年全区房地产业创造地方税收41.54亿元，比上年增长51.6%，较１季度增幅扩大了17.8个百分点。一改2012年房地产业对地方财政贡献为负的局面，今年随着多个地块成交，在良好销售的推动下，房地产业对地方财政的作用日益显著，房地产业对全区地方税收的贡献率为93%，拉动全区地方财政收入增长16个百分点。

4、企业资金充裕且呈现多元化趋势

2013年，全区房地产企业实际到位资金500.98亿元，比上年增长30.5%。三大资金来源中，国内贷款84.89亿元，比上年增长41.8%，自筹资金129.64亿元，比上年增长60.3%，以定金预收款、个人按揭贷款为主的其他资金来源171.93亿元，总量位列首位，比上年增长18.5%。从增速和占比来看，上年末结余资金和其他资金来源虽保持增长，但占比分别下降2.7个百分点和3.5个百分点，而自筹资金在股东投入资金的拉动下增速最快，占比也稳步提高，企业到位资金总量和占比的增减变化呈现了房地产企业资金来源多元化的趋势。

表1：2013年全区房产企业资金情况

二、保障房建设扎实推进，民生工作踏实向前

保障房建设攸关民生福祉，保障房工作的顺利推进是将中低收入家庭住房难问题落到实处的重要保障。松江区认真执行中央和市政府的相关规定，切实保证保障性安居工程的资金筹措和投入，全力推进保障房建设。2013年全区保障房[1]建设稳步推进，大型居住社区逐步成熟。主要体现在以下三方面：

1、保障房投资实现平稳增长

松江区对保障性安居工程严格按照规定渠道落实资金，严格执行保障房税费信贷支持政策，这对保障房投资的平稳增长起到了积极的作用。2013年，全区实现保障房投资47.56亿元，比上年增长13.4%，增幅平稳。

2、保障房新开工面积保持较快增长

为建立健全“四位一体”为特征的住房保障体系，全面落实保障房各项目标任务，松江区对保障性安居工程建设用地供应计划实行单列，并确保供应。2013年全区保障房新开工面积62.13万平方米，比上年增长5.9倍。保障房新开工面积的快速增长，是政府将民生工作落到实处的生动体现。

3、保障房分配更趋规范合理有序

2013年松江区实现保障房销售面积60.79万平方米，比上年下降44.9%。今年分配的总量较上年出现回落，但在工作中，我区更侧重规范了各类保障性住房分配和管理，积极有序开展申请供应工作，确保公开透明、阳光操作。以泗泾大型居住社区为例，其中新凯城今年共新增落户745户，韵意项目今年共新增落户1979户，大型居住社区项目分配得到了及时的规范推进和督导。

由保障房的投资、建设、项目分配三方面来看，松江区的保障房建设正如火如荼地扎实推进中。泗泾大型居住社区、泗泾南拓展居住社区、佘山北大型居住社区三大社区已相继开工建设。展望未来，我区第四个大型居住社区——松江南站将有望在2014年破土动工，这也预示着我区的保障房建设工作将得到进一步的深化落实。

三、当前房地产市场运行中存在的问题

1、施、竣工面积“双”下降，土地购置费过快增长

2013年，全区房屋施工面积970.9万平方米，比上年下降8%，全区房屋竣工面积107.21万平方米，比上年下降40.6%。施工面积、竣工面积是房地产的实物量指标，指标已连续第二年出现“双”下降。这一方面表明房地产开发规模逐渐变小，另一方面，2013年全区土地购置费为26.19亿元，比上年增长60.6%，施工规模在下降，而土地购置费的快速增长，这就从侧面反映了我区在建项目楼板价正逐步上升，预示着未来房价进一步快速攀升的压力加大，值得引起我们警惕。

2、房地产投资占全区固定资产比重过高

2013年全区实现固定资产投资288.89亿元，比上年增长8.1%，其中第二产业中工业投资74.57亿元，占25.8%，第三产业投资214.31亿元，占74.2%，第三产业中房地产业投资175.65亿元，占60.8%。房产投资占比过高将加大房产投资下降时对全社会投资总量快速下行的风险，过度依赖房地产业投资，对于我区固定资产结构优化和长远发展将产生不利影响。

3、市场化商品房均价在高位运行

自2012年下半年起，房地产市场开始逐步升温，房价亦是如此。2013年新建市场化商品房均价为18824元/平方米，比上年增长12.8%，其中住宅均价19880元/平方米，比上年增长15.7%，商业营业用房均价16004元/平方米，比上年下降9.8%，办公楼均价15798元/平方米，比上年增长19.1 %。全年房价整体呈现逐渐走高的态势，房价的持续高位需引起我们关注。

四、2014年展望

展望2014年，在国家宏观调控下，由于大量刚性需求在2013年已集中释放，因此销售增速将逐渐趋缓。与此同时，随着近期松江多个地块成交，房产投资将依然保持增长。从长期看，在全面深化改革的大背景下，房地产市场将迎来更大的机遇与挑战，随着城镇化步伐的逐步加快，保障房建设的不断推进，改革发展的成果将更多更公平惠及全体人民。