房地产投资回落，市场交易降温
闵行区统计局 2014-07-29
房地产投资回落，市场交易降温
——2014年上半年房地产市场运行情况简析
2014
年上半年，宏观调控政策微调，观望情绪加重，市场交易降温。房地产投资回落，建设规模基本保持稳定，企业资金面充裕，但新开工面积大幅下降，建设速度放缓。由于上年同期新增项目多，基数较大，导致上半年同比增幅呈现下降态势，但从总量上来看，与上年同期较为接近，并高于前几年。上半年市场运行特征如下：
一、房地产投资回落
上半年，房地产投资109.18亿元，同比下降9.2%；占全区固定资产投资的比重为65.3%，比重同比下降1个百分点。
从物业类型看，上半年，住宅投资50.89亿元，占总投资46.6%，比重同比下降18.5个百分点；其中别墅及高档公寓12.35亿元，占住宅投资24.3%。办公楼投资18.54亿元，同比增长45.9%,占总投资17%，比重同比上升6.4个百分点；商业营业用房投资20.36亿元，同比增长27.1%，占总投资18.6%，比重同比上升5.3个百分点（见表1）。
表1：近4年闵行区房地产投资额及比重
单位：亿元、%
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2011
年
6
月
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2012
年
6
月
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2013
年
6
月
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2014
年
6
月
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累计
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比重
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累计
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比重
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累计
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比重
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累计
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比重
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本年完成投资
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70.63
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—
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84.17
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—
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120.3
|
—
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109.18
|
—
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#
住宅
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60.96
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86.3
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55.72
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66.2
|
78.36
|
65.1
|
50.89
|
46.6
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#
办公楼
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0.37
|
0.5
|
6.29
|
7.5
|
12.71
|
10.6
|
18.54
|
17.0
|
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#
商业营业用房
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2.83
|
4.0
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10.35
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12.3
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16.02
|
13.3
|
20.36
|
18.6
|
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保障房投资额
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33.91
|
48.0
|
44.12
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52.4
|
53.8
|
44.7
|
21.9
|
20.1
|
1
、商业地产发展迅速，投资结构逐步调整。
虽然住宅投资仍占主要部分，但近4年商业地产占房地产投资额比重从4.5%增至35.6%，其中虹桥商务区
商业项目投资规模大，截至上半年，已完成投资21.4亿元，占总投资19.6%，同比增长66.7%。
2
、住宅投资比重逐年降低。
近4年来，住宅投资占房地产投资额比重从86.3%降至46.6%，主要原因是保障房项目经过三年的建设期，已逐步完工，保障房投资额占房地产投资额的比重从最高52.4%降至目前的20.1%。
二、
市场交易降温
上半年，商品房销售面积124.21万平方米，累计同比下降4.2%；存量房销售面积102.8万平方米，累计同比下降34.5%。由于2013年3月“国五条”出台，销售放量，导致今年下降态势明显。今年总体处于降温态势，供应和需求都相对低迷，而2013年成交则是历史高位，今年与之相比虽有回落，但总体仍为较高水平（见图1）。
图1:闵行区近5年商品房和存量房销售面积
1
、商品房现房销售面积保持增长。
上半年，现房销售面积82.83万平方米，同比增长13%，占商品房销售面积66.7%。主要原因是保障房供应力度增大，占现房销售面积30.4%，比重同比上升6.8个百分点。
2
、存量房销售受调控政策影响大，供需齐降。
由于限购限贷政策未变，而上年同期已经历一波放量，市场上刚需容量有限。同时改善需求成交遇阻，出现了“老房子卖不掉，新房子买不进”的尴尬局面，或者索性延迟置换，导致新增挂牌量减少。这也进一步影响了刚需的购买热情，由此出现了连环效应，市场观望情绪加重，交易低迷。
从单月销售面积来看，总体呈现下降态势，但到5、6月份基本保持稳定，单月销售面积维持在15万平方米左右（见图2）。
图2：2014年闵行区存量房单月销售面积
三、建设规模基本保持稳定
由于2013年新增项目31个，施工规模基本与上年同期持平。上半年，全区房屋施工面积1354.08万平方米，同比下降1.9%，其中：住宅施工面积787.25万平方米，占全区房屋施工面积的58.1%，同比下降15%；办公楼施工面积160.98万平方米，同比增长78.2%；商业营业用房施工面积171.59万平方米，同比增长7.0%。
受商品房销售放缓影响，房屋新开工面积大幅下降，商品房建设速度放缓。上半年，房屋新开工面积54.96万平方米，同比下降56.7%，其中：住宅新开工面积仅为1.27万平方米。上半年，房屋竣工面积88.87万平方米，同比下降38.1%。其中：住宅竣工面积47.52万平方米，占总竣工面积的53.5%。
四、房地产开发企业到位资金充裕
上半年，房地产开发企业到位资金总计426.85亿元，同比增长2.5%。其中，国内贷款86.26亿元，占资金来源比重20.2%；自筹资金34.88亿元，占资金来源比重8.2%；其他资金来源98.83亿元，占资金来源比重23.2%，其中个人按揭贷款23.59亿元，同比增长94.8%。
五、保障房规模减小，以动迁安置房为主
上半年，保障房完成投资21.9亿元，占房地产投资20.1%。其中，限价商品房（含动迁安置房）完成投资20.75亿元，占保障房投资94.7%；经济适用房完成投资1.15亿元，占保障房投资5.3%。
上半年，保障房施工面积430.42万平方米，占全区房屋施工面积的31.8%，比重同比下降13.8个百分点；保障房竣工面积28.36万平方米，全部为限价商品房（含动迁安置房）。