2014年上半年宝山区房地产市场分析
宝山区统计局 2014-07-30
2014
年上半年，我区在“
沪
七
条
”政策影响下，
楼
市
销
售高位回
稳
，房地
产
市
场
投
资
保持良好
发
展，保障房建
设扎实推进。其中
大型居住社区项目分配得到了及时的规范推进和督导，预示着我区的保障房建设工作得到了进一步的深化，体现了政府将民生工作落到实处的决心。
一、上半年房地产业主要特点
（一）房地产业对区级增加值增长贡献率较大
今年以来，在区级增加值总量中，房地产业所占比重保持平稳，1-6月均保持9.0%左右，其中1-6月占比最高，为9.3%；1-2月占比最低，为8.5%
（见表一）。1-6月全区实现房地产业增加值为41.53亿元，同比增长20.7%，增幅同比提高4.1个百分点，对区级增加值增长的贡献率较大，为9.6%。
表一
1-6
月房地产业增加值占比情况
|
|
1月
|
1-2月
|
1-3月
|
1-4月
|
1-5月
|
1-6月
|
|
区级增加值（亿元）
|
—
|
135.30
|
207.58
|
283.22
|
362.60
|
445.95
|
|
房产业增加值（亿元）
|
—
|
11.56
|
18.60
|
25.95
|
33.46
|
41.53
|
|
占比（
%）
|
—
|
8.5
|
9.0
|
9.2
|
9.2
|
9.3
|
（二）以土地费和保障房建设为依托，房产投资平稳增长
1-6
月，房地产完成开发投资99.57亿元，同比增长2.7%。从趋势来看，3月投资增幅达到半年来的最高点，为14.4%，其余月份相对平稳。分投资项目看，投资排名前五位的有4个项目涉及土地费，保障房项目占了其中2个名额。房产投资拉动仍以土地费和保障房建设为依托，原因如下：
一是土地费快速增长。1-6月土地购置费为22.07亿元，同比增长88.2%，占房地产投资的比重达22.2%。
如果剔除土地费因素影响，1-6月房地产开发投资仅完成77.50亿元，同比下降9.0%
。
图1 1-6月房地产投资完成情况
二是保障房保驾护航。从占比情况看，上半年除6月小幅下滑以外，其余月份均保持在40%以上。1-6月我区保障房项目完成投资39.24亿元，同比下降1.6%，占房地产投资总量的39.4%（见表二）。可见，保障房的开工建设为整个房地产住宅市场的发展做了较大贡献。
表二 1-6月保障房本年完成投资情况
|
|
1月
|
1-2月
|
1-3月
|
1-4月
|
1-5月
|
1-6月
|
|
绝对额（亿元）
|
7.56
|
14.11
|
19.89
|
24.54
|
31.44
|
39.24
|
|
同比增幅（
%）
|
-22.8
|
10.7
|
1.6
|
-0.9
|
3.8
|
-1.6
|
|
占比（
%）
|
42.8
|
46.6
|
42.6
|
40.8
|
41.7
|
39.4
|
（三）房地产业在建规模顺应形势，理性发展
1-6
月，全区房屋施工面积1066.28万平方米，同比增长0.4%，房屋竣工面积151.07万平方米，同比下降1.6%。施工面积、竣工面积是房地产的实物量指标，今年以来施工面积指标涨跌幅保持在相对平稳的变化中，但竣工面积涨跌幅度一季度变化较大，二季度趋缓。
随着房地产开发投资的平稳增长，商品房在建规模顺应形势，放缓建设进程，保持理性发展。
表三 1-6月施工、竣工面积情况
|
|
1月
|
1-2月
|
1-3月
|
1-4月
|
1-5月
|
1-6月
|
|
施工面积（万平方米）
|
940.64
|
954.13
|
1019.14
|
1022.23
|
1022.23
|
1066.28
|
|
同比增幅（
%）
|
-0.2
|
-3.1
|
3.0
|
0.6
|
-2.5
|
0.4
|
|
竣工面积（万平方米）
|
27.62
|
59.86
|
122.1
|
124.04
|
138.9
|
151.07
|
|
同比增幅（
%）
|
-56.4
|
-45.9
|
5.0
|
-14.6
|
-4.4
|
-1.6
|
（四）房地产销售情况良好，价格趋于合理区间
1
、
三大板块推动全区房地产销售市场的作用显著
1-6
月全区实现商品房销售面积为135.0万平方米，同比增长41.4%；实现销售额为166.91亿元，同比增长7.8%。1-6月全区销售总量排名前三的板块是：罗店镇、大场镇和杨行镇。三个板块销售面积达到93.04万平方米，占总销售面积的68.9%。其中保障房销售面积达到60.11万平方米，占三大板块总销售面积的64.6%。可见，三个板块良好的销售形势主要依托了保障房项目的建设推动。
2
、市场化住宅均价仍处在高位
1-6
月市场化商品房均价在高位运行，上半年市场化住宅均价最高的是2月份，为20163元/平方米；最低的是1月份，为15837元/平方米；其余月份相对平稳。1-6月新建市场化住宅房屋均价为19070元/平方米，同比下降10.2%。全区房价整体呈现平稳的态势，但仍处在高位，房价的持续高位需引起关注。
3
、保障房供应有序
上半年全区保障房建设稳步推进，大型居住社区逐步成熟。
1-6
月全区实现保障房销售75.04万平方米，同比增长1.7倍，占总销售面积的55.6%。以罗店大型居住社区为例，罗店大居上半年实现保障性住房销售37.12万平方米，占保障房销售面积的49.5%。
4
、二手房交易市场较缓和
上半年二手房交易形势较缓和，价格波动在理想范围中。由于元旦、春节放假，无形中催生了房产交易量的增长，因此交易量最多的是1月份，为18.0万平方米，但交易价格最高的是5月份，为17362元/平方米。
表四 1-6月各月二手房交易情况
|
|
1月
|
2月
|
3月
|
4月
|
5月
|
6月
|
|
交易面积（万平方米）
|
18.0
|
10.3
|
13.5
|
15.2
|
10.8
|
11.3
|
|
交易金额（万元）
|
278842
|
164283
|
223882
|
224570
|
187506
|
191781
|
|
交易价格（元
/平方米）
|
15491
|
15950
|
16584
|
14774
|
17362
|
16972
|
（五）企业资金充裕且呈现多元化趋势
1-6月，全区房地产企业实际到位资金292.08亿元，同比增长6.3%。三大资金来源中，国内贷款60.96亿元，同比增长32.8%；自筹资金44.15亿元，同比下降22.8%，以定金预收款、个人按揭贷款为主的其他资金来源96.92亿元，总量位列首位，同比增长11.5%。个人贷款和预售房款回笼的稳步发展为房地产企业有序发展保驾护航。从增速和占比来看，自筹资金出现下滑，占比下降5.7个百分点，而国内贷款在银行贷款的拉动下增速最快，占比也稳步提高。房地产投资资金仍然主要以银行贷款为主，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也因政策调控原因有所收缩。可见，企业到位资金总量和占比的增减变化呈现了房地产企业资金来源多元化的趋势。
表五 1-6月全区房地产企业资金情况
|
指标名称
|
绝对额（亿元）
|
同比增幅（
%）
|
占比（
%）
|
占比增幅（百分点）
|
|
本年资金来源合计
|
292.08
|
6.3
|
100
|
—
|
|
上年末结余资金
|
90.05
|
6.2
|
30.8
|
-0.1
|
|
本年资金来源小计
|
202.03
|
6.3
|
69.2
|
0.1
|
|
国内贷款
|
60.96
|
32.8
|
20.9
|
4.2
|
|
其中：银行贷款
|
60.96
|
32.8
|
20.9
|
4.2
|
|
自筹资金
|
44.15
|
-22.8
|
15.1
|
-5.7
|
|
其中：自有资金
|
-22.8
|
-45.9
|
7.5
|
-7.2
|
|
股东投入资金
|
6.73
|
-5.5
|
2.3
|
-0.3
|
|
借入资金
|
6.83
|
2.4倍
|
2.3
|
1.6
|
|
其他资金来源
|
96.92
|
11.5
|
33.2
|
1.6
|
|
其中：定金及预收款
|
71.97
|
9.7
|
24.6
|
0.7
|
|
个人按揭贷款
|
14.19
|
31.3
|
4.9
|
1.0
|
二、当前房地产市场运行中存在的问题
（一）土地购置费过快增长
1-6月全区土地购置费为22.07亿元，同比增长88.2%，施工规模平稳发展，而土地购置费的快速增长，这就从侧面反映了我区在建项目楼板价正逐步上升，预示着未来房价进一步快速攀升的压力加大，值得引起我们警惕。
（二）房地产投资占全区固定资产比重过高
1-6月全区实现固定资产投资130.87亿元，同比下降1.6%，其中第三产业中房地产业投资99.57亿元，占76.1%。房产投资占比过高将加大房产投资下降时对全社会投资总量快速下行的风险，过度依赖房地产业投资，对于我区固定资产结构优化和长远发展将产生不利影响。
三、下半年展望
从目前了解的情况看，三季度有四个新开工项目，其土地费约超过35亿元，从趋势来看，我区投资总量相比2013年不会出现急速下滑的迹象，但最终能否超过去年投资总量，仍需后续关注。在国家宏观调控下，由于大量刚性需求在2013年已集中释放，因此销售增速将逐渐趋缓。从长期看，我区销售也会继续保持稳步发展的势头。下半年
我们将继续跟踪好我区房产投资、建设、销售和土地购置等情况，给区委、区府提供一个完整的房市信息。