全区销售稳中有降，投资建设平稳发展
宝山区统计局 2015-02-05
2014
年，在“双向调控”政策的基调下，我区房地产市场总体运行平稳，房产投资保持良性发展。商品房
工程建设稳步推进
,
楼市延续了上年回稳的态势，逐步恢复理性；保障房建设有力推进，民生工作落到实处，
全区房地产市场呈现健康、稳定、有序的发展局面。
一、房地产运行基本情况
2014
年我区房地产销售市场在政策因素影响下，楼市呈现高位回稳，销售面积增幅逐季小幅下降。自年初以来，随着信贷逐步收紧，我区市场延续了上年态势，需求逐步理性回归，呈现稳中有降。另一方面，房地产投资发展与我区的经济发展保持了较好的协同性，呈现稳中向上的良好局面，多个指标呈现平稳发展态势。
（一）投资建设平稳发展
1、投资持续平稳较好发展
2014
年，全区实现房地产开发投资261.77亿元，同比增长7.6%，其中建筑工程147.51亿元，同比增长14.5%。房产投资作为房地产业的先行指标，各月均保持增长预示未来我区房地产业对经济拉动的支撑作用将持续。虽说我区投资有一部分原因是依靠土地购置费的拉动，若扣除土地购置费的投资增幅，尽管二、三季度出现降幅，但逐月收窄，到年底，同比增长已达4.6%。
图1
2
、建设规模平稳增长
2014
年，全区商品房施工面积1253.82万平方米，同比增长3.5%。按物业类型来看，住宅施工面积927.22万平方米，同比增长4.9%；办公楼施工面积32.80万平方米，同比下降23.8%；商业营业房施工面积100.74万平方米，同比增长1.1%。可见以住宅为主导的商品房施工规模正在平稳增长。
（二）刚性需求稳中有降
1
、新建商品房市场销售理性回归
今年我区新建商品房销售延续了上年回稳的态势，2014年，全区新建商品房销售面积244.59万平方米，同比下降9.6%，其中现房销售面积88.02万平方米，同比增长29.3%；期房的销售面积156.58万平方米，同比下降22.7%。
图2
2
、二手房市场成交形势趋缓
二手房交易市场与新建房的趋势大致相近，增减幅趋势表现更为明显。据区房产交易中心的数据显示，2014年全区二手房交易面积144.3万平方米，同比下降38.1%，增幅在逐季降低，较年初出现了高位回稳，处于一个较平稳的时期。
表1 2014年全区二手房销售情况
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一季度
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二季度
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三季度
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四季度
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交易面积（万平方米）
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41.8
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79.1
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110.3
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144.3
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同比增幅（
%）
|
-23.7
|
-37.8
|
-38.1
|
-38.1
|
|
交易金额（亿元）
|
66.70
|
127.1
|
177.4
|
233.7
|
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同比增幅（
%）
|
-11.0
|
-29.9
|
-31.0
|
-31.8
|
（三）企业到位资金充裕且呈现多元化趋势
2014
年，全区房地产企业实际到位资金524.24亿元，同比增长7.0%。三大资金来源中，国内贷款94.15亿元，同比下降1.7%；自筹资金83.65亿元，同比下降36.0%，以定金预收款、个人按揭贷款为主的其他资金来源217.91亿元，总量位列首位，同比增长22.9%。个人贷款和预售房款回笼的稳步发展为房地产企业有序发展保驾护航。从增速和占比来看，国内贷款和自筹资金出现下滑，占比分别下降1.5个百分点和10.7个百分点，而其他资金来源在定金及预收款和个人按揭贷款的拉动下增速最快，占比也稳步提高。房地产投资资金不再以银行贷款为主，以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也因政策调控原因有所收缩。可见，我区房产企业资金结构正逐渐调整，资金总量保持平稳增长。
表2 2014年全区房地产企业资金情况
|
指标名称
|
绝对额（亿元）
|
同比增幅（
%）
|
占比（
%）
|
占比增幅（百分点）
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本年资金来源合计
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524.24
|
7.0
|
100
|
—
|
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上年末结余资金
|
128.52
|
49.0
|
24.5
|
6.9
|
|
本年资金来源小计
|
395.72
|
-2.0
|
75.5
|
-6.9
|
|
国内贷款
|
94.15
|
-1.7
|
18.0
|
-1.5
|
|
其中：银行贷款
|
94.15
|
0.4
|
18.0
|
-1.1
|
|
自筹资金
|
83.65
|
-36.0
|
16.0
|
-10.7
|
|
其中：自有资金
|
48.91
|
-48.3
|
9.3
|
-10.0
|
|
股东投入资金
|
9.93
|
-41.7
|
1.9
|
-1.6
|
|
借入资金
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9.18
|
17.8
|
1.8
|
0.2
|
|
其他资金来源
|
217.91
|
22.9
|
41.6
|
5.4
|
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其中：定金及预收款
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173.83
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25.3
|
33.2
|
4.9
|
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个人按揭贷款
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29.42
|
28.0
|
5.6
|
0.9
|
2014
年我区切实落实《上海市保障性住房大型居住社区配套建设和管理导则》的要求，根据当年住宅的开竣工情况及交付情况同步抓好实施，一年来成效显著，主要表现在以下三方面：
1
、保障房投资保持较好增长
2014
年，我区对列入本年度内配套建设目标任务中的各类项目加快落实项目建设主体，优先安排建设资金，全区实现保障房建设投资89.23亿元，同比增长21.8%，两位数的增幅是政府将保障房建设工作落到实处的体现。
2
、保障房建设规模不断扩大
为满足入住保障性住房大型居住社区居民的基本生活需求，加快大型居住社区的尽快成熟与持续发展，我区保障房建设规模在壮大。2014年全区保障房施工面积577.0万平方米，同比增长33.5%。新开工面积89.15万平方米，同比增长53.1%。全区保障房竣工面积124.74万平方米，同比增长1.9倍。
3、保障房项目分配平稳，成果惠及全体人民
2014年，全区保障房销售面积118.07万平方米，同比下降2.9%。随着项目建设的不断成熟，我区的搭桥供应项目已不仅局限于罗店大型居住社区和顾村大型居住社区，全年销售面积较大的还有杨行镇的动迁安置居住社区,实现搭桥供应32.90万平方米。随着新项目建设的逐步成熟，更多的动迁居住社区项目将逐步实现分配，切实改善中低收入家庭的居住困难问题，改革发展的成果将更多更公平的惠及全体人民。
从保障房的投资、建设、项目分配三方面来看，宝山区的保障房建设正在平稳推进，这也预示着我区保障房建设工作将得到进一步深化落实。
二、当前房地产发展中存在的问题
（一）施工、待售面积同步增长，市场库存压力增大
2014
年全区施工面积、新开工面积和竣工面积同比均实现增长，分别为3.5%，38.7%和12.8%。而待售面积为142.48万平方米，同比增长11.8%。当前房地产发展已告别了过去飞速发展模式，逐步迈入调整期，过高的库存下，建设规模的增长，势必将加大未来市场的库存压力。
（二）市场化商品房均价持续高位
2014年全区新建商品房均价为13375元/平方米，同比下降7.5%，如剔除保障房因素，我区市场化商品房均价为19058元/平方米，同比增长2.2%。但与之密切相关的商品房销售面积却呈现下降态势，两者存在矛盾，从长远看，房价增速与商品房销售面积增速应保持较强协同性，因此房价泡沫是否过度膨胀需引起我们深思。
（三）拖欠工程款占有一定比例
2014
年区域内完成房地产开发投资261.77亿元，其中定金及预付款173.83亿元，占年内投资的66.4%。当年房地产销售资金回笼较快，但开发商拖欠建筑工程款的现象依然存在，房地产开发企业本年各项应付款合计32.83亿元，占投资的12.5%。
总之，在各种调控政策的作用下，
我区房地产市场仍然呈现健康、稳定、有序的发展局面。值得关注的是
2014
年，中央提出了房地产“双向调控”，这也预示着未来差别化的调控政策将成为调控的总基调，政策注重区域分类指导，在抑制不合理住宅需求的同时，住房保障将得到进一步强化。同时我区保障房的建设也将得到强化并迈入新的台阶。
房地产行业的发展状况事关整个宏观经济、结构调整、土地财政，还与民生密切相连，我们将继续跟踪好我区房产投资、建设、销售和土地购置等情况，给区委、区府提供一个完整的房市信息。
说明：
[1]
市场化新建商品房指全区新建商品房面积剔除保障房后的面积。