海纳百川追求卓越开明睿智大气谦和

2014年，崇明县房地产市场发展出现分化，房地产开发投资额一路下滑、房地产市场交易依旧活跃。

一 、房地产开发投资额全年增速放缓

崇明县房地产开发投资额全年为36.6亿，比去年同期下降2.9%。

从同比看，月度增幅波动较大，全县房地产投资在一季度触底反弹，二季度迎来大幅上扬，三季度进行盘整，并于9月同比增长达到全年第二高点，四季度大幅回落（见图1）。

从环比看，崇明县房地产开发投资额呈现高开低走的态势。2月份和3月份房地产开发投额环比分别增长36%、56%。进入二季度，房地产开发投资额逐月下滑，尤其是第四季度，投资额环比增长下滑至全年最低点，10月～12月环比增长仅为5%、7%及3%（见图2）。

二、住宅投资额依旧占主体地位，商业及办公用房投资额明显下降

从投资结构看，2014年住宅投资同比持续增长，全年完成投资额24.4亿元，同比增长13.9%，占全县房地产开发投资的66.7%；办公楼及商业用房全年完成投资额9.4亿元，同比下降28.8%，占全县房地产开发投资额的25.7%；其他房屋全年完成投资额2.8 亿元，同比下降9.3%，占全县房地产开发投资额的7.6%（见图3）。

三、房地产施工面积同比小幅增长，竣工面积下滑明显

就全年数据看，崇明县房地产施工面积和竣工面积走势差别明显。

房地产施工面积方面：全年施工面积245.4万平方米，同比上升4.4%。上半年，房地产施工面积为 161.1万平方米，同比下降近20%；下半年，随着一些新项目的陆续开工，施工面积开始增长，比去年同期有小幅提升。

房地产竣工面积方面：全年竣工面积为3万平方米，同比下降94.7%。上半年，房地产竣工面积为1.5万平方米，同比萎缩达83.3%；下半年，虽横沙租赁房、昱墅等项目施工接近尾声使竣工面积比上半年略有提升，但由于去年底基数较高，同比降幅高于上半年（见图4）。

四、房地产项目本年到位资金略有增长

2014年全县房地产项目本年到位资金70.3亿元，比上年增长14.7%。从资金来源渠道看呈现“两增一降”，其中国内贷款增长显著、其他资金稍有增长，而自筹投资则下降明显。

五、楼市交易活跃，普通住宅表现突出

2014年，全县房地产交易市场活跃，各种类型住宅交易行情有较大差别。

普通住宅同比量价齐增并保持高位运行。全年成交量2478套，同比增长401%；成交金额为22.5亿元，同比增长440%；成交面积23万平米，同比增长455%。1月份小幅增长，而从3月份开始至年末，普通住宅交易迎来爆发性行情，累计成交量、成交面积及成交额均比上年同期成倍增长，成为全县今年楼市一大亮点（见图5）。

配套商品房及非普通住宅走势先抑后扬。全年配套商品房累计成交3723套，同比增长216%，累计成交金额8.5亿元，同比增长177%；非普通住宅累计成交997套，同比增长27%，累计成交金额24.8亿元，同比增长96%。受春节因素等影响，配套商品房与非普通住宅1月份成交同比均有所下降，但从2月开始行情即出现反转，随后基本保持上升走势。

存量房交易全年走势稳健，累计共成交6320套，同比增长6%，累计成交金额24.4亿元，同比略减3%。存量房交易仅在2月增幅较大，同比增长达40%。

此外，从成交均价看，各住宅品种全年走势基本保持平稳，普通住宅成交均价在年末稍高，每平米11534元，全年平均成交价维持在近每平米9000元的水平；非普通住宅则前高后低，年初成交均价每平米18578，全年平均成交价在每平米17000余元；配套商品房全年平均成交价保持在每平米2300元上下；而存量房则维持在每平米5300元左右。

六、商品房库存压力前松后紧

2014年，崇明县商品房待售面积出现明显的“半年”行情，即上半年商品房库存压力逐渐释放，下半年商品房库存压力逐渐加剧。上半年，商品房待售面积由年初42.4万平方米下降至41.4万平方米，下半年，商品房待售面积上升较快，并且保持在46万平米与47.4万平米的区间内。

与去年同期相比，上半年，商品房库存压力明显低于2013年同期，一、二季度商品房待售面积分别比去年减少37.1%和36.6%，而三、四季度却比上年同期分别增长了4.5%和6.8%。

七、2015年崇明县房地产市场展望

在经济发展进入新常态的形势下，2015年我县房地产市场总体情况将保持稳定。

从宏观层面看，上海将延续限购政策，但受930新政、央行降准、对普通住房标准的重新认定等利好政策，不仅将减轻购房者税费负担，同时也会使房贷新政覆盖范围得以扩大，降低交易成本，提升了购房者支付能力。

从房地产开发投资额看，随着今年百联崇明商业综合项目建设进入高峰期以及陈家镇保障房十四至十八期及新城东引路二期等重大项目的陆续开工，2015年房地产开发投资预计在36亿元左右，或略有向好。

从商品房市场交易看，由于相关利好政策，将促使我县房地产市场交易继续保持活跃，预计春节后将进入新一轮交易旺季。尤其是地段较好的区域，如新城东引路等。另外其他普通住宅、存量房等交易有望继续保持增长态势。