2014年，受信贷环境偏紧、市场对楼市下行预期增强等多因素的影响，我区房地产市场调整态势明显，投资增速低位运行、施工和新开工面积增速回落，销售进一步调整，保障房建设稳步推进，房地产市场逐步进入了新常态时期。

(一)房地产开发建设情况

1、房地产开发投资增速回落

2014年，全区房地产开发完成投资299.3亿元，同比增长2.0%，增幅较上年回落27.3个百分点。从全年走势看，房地产投资增幅呈现先抑后稳的态势。投资增幅由年初下降34.5%逐步回升至1-3月下降22.8%、1-6月下降4.1%、1-9月下降0.8%、1-12月增长2.0%（见图1）。

图1

2013年-2014年房地产开发投资总量及增速图

单位：亿元、%

按物业类型分，非住宅投资快于住宅投资。2014年，全区住宅投资182.5亿元，同比增长1.4%，占全部房地产开发投资的61.0%；非住宅投资116.8亿元，同比增长3.1%，其中,办公楼投资24.9亿元，同比增长8.1%，占全部房地产开发投资的8.3%；商业营业用房投资37.5亿元，同比增长11.2%，占全部房地产开发投资的12.5%。

按投资规模分，大项目投资增速较快。2014年，全区完成投资额5亿元以上的房地产开发项目有12个，比上年增加1个，共完成投资87.8亿元，同比增长10.8%，高出全区房地产开发投资增速8.8个百分点。

从投资主体看，外商企业投资速度明显下降。2014年，全区国有房地产企业投资21.0亿元，同比增长10.9%；非国有企业投资278.3亿元，同比增长1.4%。在非国有企业投资中，股份制企业投资亿元，同比增长2.9%；私营企业投资125.2亿元，同比增长14.2%；港澳台企业投资22.7亿元，同比增长6.1%；外商企业投资3.9亿元，同比下降53.7%。

2、房屋新开工面积和竣工面积双双下降

受多重因素影响，2014年全区商品房施工面积1573.5万平方米，比去年同期微降0.7%，其中，住宅施工面积85.6万平米，同比下降4.0%。
    2014年，商品房新开工面积405.9万平方米，同比下降15.0%。其中，商品住宅新开工面积224.9万平方米，同比下降28.2%；非住宅新开工面积181.1万平方米，同比增长10.1%。全区商品房竣工面积248.9万平方米，同比下降48.9%。其中，商品住宅竣工面积162.1万平方米，同比下降42.2%，住宅竣工面积已连续24个月同比下降；非住宅竣工面积86.7万平方米，同比下降57.9%（见表2）。

表2

2014年全区房屋新开工及竣工情况

（二）房地产项目本年到位资金下降明显

受销售房款减少和银行信贷收紧等因素影响，2014年全区房地产开发项目本年实际到位资金423.7亿元，同比下降25.8%。从资金来源看，国内贷款117.5亿元，同比下降6.6%，其中,银行贷款113.1亿元，同比下降4.5%；自筹资金103.7亿元，同比下降36.7%；其他资金202.5亿元，同比下降28.1%，受观望气氛影响，商品房销售资金中定金及预收款167.0亿元，同比下降92.1%（见表3）。

表3

2014年房地产开发项目本年到位资金情况

单位：亿元；%

（三）楼市交易量出现萎缩

2013年楼市交易火爆，创近年来最大一轮繁荣，导致去年基数整体较高。从2014年一季度开始房地产市场进入调整状态，市场预期发生改变，交易量持续下滑，市场观望气氛浓，导致交易量明显下滑。

1、新建商品房销售面积降幅超三成

2014年，全区新建商品房销售面积231.9万平方米（含保障房口径），同比下降38.2%。其中,现房销售面积65.1万平方米，同比下降68.8%；期房销售面积166.8万平方米，同比增长0.1%（见图4）。从销售金额看，新建商品房销售额345.6亿元，同比下降22.7%。其中现房销售额77.8亿元，同比下降56.3%；期房销售额267.8亿元，同比下降0.4%。

图4

2013年-2014年新建商品房销售面积及增幅图

单位：万平方米；%

从房屋类型销售情况看，2014年，全区新建商品房销售面积231.9万平方米，同比下降38.2%。其中，新建商品住宅销售面积194.5万平方米，同比下降39.0%；办公楼销售面积20.0万平方米，同比下降38.2%；商业用房销售面积10.5万平方米，同比下降46.1%。
    2、存量住房交易下跌近三成
    新建商品房市场交易的低迷也影响到二手房交易市场。前三季度存量房交易较为冷淡，在四季度出台了一些稳增长的措施后，使得四季度成交提振明显。2014年，全区存量房(即二手房)交易面积97.8万平方米，同比下降25.3%，环比下降9.0%。其中存量住房80.4万平方米，同比下降29.3%，比去年同期下降113个百分点，环比增长4.3%（见图5）。

图5

存量住房交易情况表

单位：万平方米

（四）保障房建设稳步推进

2014年，全区在建保障性住房项目30个，项目类型均为集中新建，共完成投资78.8亿元，同比增长25.5%，占房产投资比重为26.3%。由上海市立项审批的项目有8个，主要为大型居住社区，其余22个项目均为区立项审批，主要为动迁安置住房项目。

1）市属项目建设情况。8个市属项目共完成投资14.9亿元，同比下降25.8%。保障性住房施工面积90.5万平方米，同比下降18.1%，保障性住房新开工面积22.2万平方米。

2) 区属项目建设情况。22个区属项目共完成投资63.9亿元，同比增长49.7%。6月新增1个区属公共租赁房项目，其余均为动迁安置房项目。保障性住房施工面积283.9万平方米，同比增长21.2%；保障性住房新开工面积84.8万平方米，同比下降39.8%；保障性住房竣工面积23.8万平方米，同比下降58.2%。

（五）房地产业税收占比趋于平稳

2014年，全区房地产业税收80.2亿元，占全区属地税收收入总额15.4%，占比基本维持在15%上下（见图6）。房地产业税收对全区属地税收总收入的贡献率为20.9%。

图6

2013年-2014年房地产税收占属地税收的比重

单位：%

撰稿：许君菊
核稿：周敏敏