投资建设稳步发展 销售行情可期
宝山区统计局 2015-05-07
一季度，全区房地产投资平稳增长，建设进度稳步发展，保障性安居工程有序推进，但是销售市场出现量价急跌的状况，我区房地产市场喜忧参半。主要情况如下：
一、投资稳步增长，呈现多元结构
一季度，全区完成房地产开发投资60.08亿元，同比增长28.7%。投资平稳增长，主要有三个因素的作用。
一是土地购置费的拉动。一季度全区土地购置费13.71亿元，同比增长1.4倍。
如果剔除土地费因素影响，一季度房地产开发投资完成46.37亿元，同比增长13.1%
。因此土地购置费的拉动力不容小嘘。
二是保障性房屋加快建设。
一季度全区共有48个保障房项目，完成投资25.63亿元，
同比增长28.9%，占总投资的比重为42.7%，比重近半。保障房项目的开工建设，助推了房市的良性投资。
三是商办用房投资比重扩大。
一季度全区
商品住宅投资44.80亿元，同比增长20.5%，占房地产开发投资的比重为74.6%，比重同比降低5.0个百分点。
而
一季度商办用房投资为8.38亿元，同比增长63.1%，占总投资的比重为13.9%，比重同比提高2.9个百分点。从投资类型看，我区住宅投资
仍占据主导地位，但是商办用房比重正逐步扩大，房地产市场结构正努力朝着多元化的格局发展，为房市投资稳步增长保驾护航。
二、到位资金充裕，保障开工建设
一季度全区房地产开发企业本年资金来源合计240.85亿元，占当年计划投资的1.0倍。其中上年末结余资金126.86亿元，占全部资金的52.7%，本年到位资金113.99亿元，占47.3%。从资金来源渠道看，自筹资金保持较快增长，主要依赖股东投入资金的增长，增幅达到71.7%；国内贷款较往年有所下降，同比下降18.4%。可见，房地产到位资金充裕，为项目的正常开工建设提供了良好的保障。
表1 一季度本区房地产开发企业资金到位情况
单位：亿元、
%
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指标
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绝对量
|
增长
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比重
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本年资金来源小计
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113.99
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-0.4
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100
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#国内贷款
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35.40
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-18.4
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31.1
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利用外资
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—
|
—
|
—
|
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自筹资金
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36.65
|
32.8
|
32.1
|
|
其他资金
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41.94
|
-3.5
|
36.8
|
三、建设进程放缓，保持理性发展
（一）在建规模趋缓
施工面积、新开工面积和竣工面积均呈现下降态势。
随着房地产开发投资的平稳增长，商品房在建规模顺应形势，放缓建设进程，保持理性发展。
表2 一季度各月建设情况
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1月
|
1-2月
|
1-3月
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施工面积（万平方米）
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806.32
|
994.77
|
1016.06
|
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同比增幅（
%）
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-14.3
|
4.3
|
-0.3
|
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新开工面积（万平方米）
|
—
|
1.20
|
13.37
|
|
同比增幅（
%）
|
—
|
-91.4
|
-75.8
|
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竣工面积（万平方米）
|
49.83
|
45.80
|
66.90
|
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同比增幅（
%）
|
80.4
|
-23.5
|
-45.2
|
（二） 商办用房加快建设
一季度全区房屋施工面积1016.06万平方米，同比下降0.3%。其中，住宅施工面积为759.10万平方米，同比下降3.3%；商办用房的施工面积为110.37万平方米，同比增长34.0%。今年以来，商办用房项目增多，且施工进度加快，为实现我区“调结构，促转型”的战略目标起到了铺垫作用。
（三）保障房建设速度平稳
一季度全区保障房完成施工面积484.67万平方米，同比增长6.0%，占总施工面积的47.7%。保障房新开工面积完成12.17万平方米，同比增长14.3倍，占总新开工面积的91.0%。从保障房占我区房地产整体建设量比例来看，保障房的稳步发展推动我区房产市场有序发展。由于今年以来保障房项目仍在建设周期，因此竣工面积出现较大跌幅。保障房竣工面积完成11.51万平方米，同比下降49.6%，占总竣工面积的17.2%。
四、销售市场冷淡，房价仍处高位
（一）
一手房楼市成交量价齐跌
一季度全区实现商品房销售面积为17.01万平方米，同比下降77.2%；实现销售额为36.01亿元，同比下降58.0%。
其中，住宅销售面积12.51万平方米，同比下降81.8%，住宅销售额为32.01亿元，同比下降59.8%。
一季度适逢春节假期前后，房地产进入销售淡季。由于‘330’新政在一季度末才出台，政策效应尚未完全体现，对楼市“一季报”数据产生了一定的影响。
（二）房产平均价格仍在高位运行
一季度全区商品房销售均价为21174元/平方米，同比增长47.3%。剔除保障性房屋的销售， 一季度全区商品房均价在21359元/平方米，同比增长33.6%。
全区房价整体呈现平稳的态势，但仍处在高位，平均房价的持续高位需引起关注。
（三）
二手房交易价格平稳增长
二手房市场延续上年回暖态势，价格平稳增长。2014年10月、11月房产新政的密集出台，楼市风向有所转变，但总体格局并没有根本改变。2015年，政府出台新的房产政策直接影响着房价的走势，但二手房市场依然存在一定的需求量，其价格也还是受到市场供需关系的影响，保持平稳增长的态势。
表3 一季度各月二手房交易情况
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1月
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2月
|
3月
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交易面积（万平方米）
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17.2
|
29.4
|
41.7
|
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交易金额（万元）
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280258
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491340
|
720476
|
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交易价格（元
/平方米）
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16294
|
16712
|
17278
|
有部分房企表示，330新政和公积金贷款额度增加，这两个政策对于房企销售有一定作用，但是可能前者的力道更大一些。另外央行的2次降息，以及去年930的首贷条件放宽等一系列组合拳的影响还在，4月份的销售明显有好转。可见，
3
月以来，政策的不断放松对市场心态及预期影响显著，这将成为短期内激发市场交易活跃的巨大动力。预计在各地政策的频繁刺激之下，前期观望人群有望加速入市，后市上行行情可期。
总之，一季度宝山区房地产投资保持稳步增长，二季度的房产投资、销售和土地购置等情况有待后续进一步跟踪，以此为区委、区政府提供完整的房市信息。