房产市场销售低迷 投资建设稳步发展——2015年上半年房地产开发经营业情况分析
宝山区统计局 2015-08-17
2015
年上半年，我区房地产业投资建设稳步发展，销售市场总体低迷，房地产市场销售低迷的形势也一定程度上影响了我区经济质量效益的稳步提高。本文通过对房地产业投资、建设、销售等情况的梳理，对我区房地产发展情况作简要分析。
一、投资建设保持稳定，结构优化趋于理性
（一）投资稳步增长，呈现多元结构
上半年，全区完成房地产开发投资118.07亿元，同比增长18.6%。投资平稳增长，主要有三个因素的作用。
一是土地购置费的拉动。上半年全区土地购置费27.18亿元，同比增长23.1%。
如果剔除土地费因素影响，上半年房地产开发投资完成90.89亿元，同比增长17.3%
。
二是保障性房屋加快建设。
上半年全区共有49个保障房项目，完成投资45.35亿元，
同比增长15.6%，占总投资的比重为38.4%。保障房项目的开工建设，助推了房市的良性投资。
三是商办用房投资
比重扩大。
上半年全区
商品住宅投资77.71亿元，同比增长2.3%，占房地产开发投资的比重为65.8%，与去年同期相比下降10.5个百分点。
而
上半年商办用房投资为26.34亿元，同比增长76.6%，占房地产开发投资的比重为22.3%，与去年同期相比提高7.3个百分点。我区住宅投资
虽然仍占据主导地位，但是商办用房比重正逐步扩大，房地产市场结构正努力朝着多元化的格局发展，为房市投资稳步增长保驾护航。
（二）到位资金充裕，保障开工建设
上半年全区房地产开发企业本年资金来源合计345.35亿元，占当年计划投资的1.3倍。其中上年末结余资金134.39亿元，占全部资金的38.9%，本年到位资金210.96亿元，占61.1%。从资金来源渠道看，自筹资金保持较快增长，主要依赖股东投入资金的增长，增幅达到1.3倍；国内贷款较往年有所下降，同比仅增长3.3%。值得关注的是，上半年定金及预收款降幅较大，反映了老百姓购房意愿不强烈，市场销售情况不佳。但总体而言，房地产到位资金充裕，为项目的正常开工建设提供了良好的保障。
表一 2015年上半年本区房地产开发企业资金到位情况
单位：亿元、
%
|
指标
|
绝对量
|
同比增长
|
比重
|
|
本年资金来源小计
|
210.96
|
4.4
|
100
|
|
#国内贷款
|
62.99
|
3.3
|
29.9
|
|
利用外资
|
—
|
—
|
—
|
|
自筹资金
|
54.26
|
22.9
|
25.7
|
|
其中：股东投入资金
|
15.61
|
1.3倍
|
7.4
|
|
其他资金
|
93.72
|
-3.3
|
44.4
|
|
其中：定金及预收款
|
54.51
|
-24.3
|
25.8
|
（三）建设进程放缓，保持理性发展
1-6
月新开工面积和竣工面积同比下降28.8%和21.3%，双双呈现下降态势，但是降幅逐月收窄。
随着房地产开发投资的平稳增长，商品房在建规模顺应形势，放缓建设进程，保持理性发展。
表二 2015年上半年各月建设情况
|
指标
|
1-2月
|
1-3月
|
1-4月
|
1-5月
|
1-6月
|
|
施工面积（万平方米）
|
994.77
|
1016.06
|
1022.42
|
1066.34
|
1077.16
|
|
同比增幅（
%）
|
4.3
|
-0.3
|
0.02
|
4.3
|
1.0
|
|
新开工面积（万平方米）
|
1.20
|
13.37
|
13.37
|
56.08
|
66.89
|
|
同比增幅（
%）
|
-91.4
|
-75.8
|
-83.9
|
-32.5
|
-28.8
|
|
竣工面积（万平方米）
|
45.80
|
66.90
|
92.23
|
102.72
|
118.88
|
|
同比增幅（
%）
|
-23.5
|
-45.2
|
-25.6
|
-26.0
|
-21.3
|
二、销售市场总体低迷，政策效应局部显现
（一）
保障房供应销售骤降导致全区销售总量低迷
2015
年上半年房产销售面积为55.11万平方米，同比下降59.2%；销售额为130.97亿元，同比下降21.5%。销售面积的下降幅度要远远超过销售额的下降幅度，主要原因在于去年同期销售主要依靠保障房项目的带动，今年的销售组成绝大部分是市场化商品房。从各街镇的销售面积情况看，除顾村镇实现23.9%增长外，大部分街镇均呈现下跌趋势，其中同比跌幅最大的是罗店镇，主要原因在于保障房搭桥供应量较少。
表三 2015年上半年各街镇商品房销售面积情况
单位：万平方米、
%
|
|
商品房销售面积
|
|
|
1-6
月
|
±%
|
|
|
镇合计
|
54.98
|
-57.0
|
|
罗店镇
|
4.42
|
-89.4
|
|
大场镇
|
22.17
|
-33.6
|
|
杨行镇
|
10.51
|
-40.9
|
|
月浦镇
|
3.28
|
-65.5
|
|
罗泾镇
|
1.41
|
-55.8
|
|
顾村镇
|
3.70
|
23.9
|
|
高境镇
|
7.47
|
-37.5
|
|
庙行镇
|
1.91
|
-72.0
|
|
淞南镇
|
0.10
|
-54.0
|
|
|
|
|
|
街道合计
|
0.14
|
-90.7
|
|
友谊路街道
|
0.00
|
—
|
|
吴淞街道
|
0.14
|
-29.2
|
|
张庙街道
|
0.00
|
—
|
|
|
|
|
|
城市工业园区
|
0.00
|
—
|
|
宝山工业园区
|
0.00
|
—
|
|
|
|
|
（二）销售主体从保障性住房转向市场化商品房
2015
年上半年市场化商品房销售面积为54.42万平方米，占销售总量的98.7%，保障房销售面积仅为0.70万平方米，占销售总量的1.3%。可见保障房的搭桥供应面积明显下降，目前我区销售主体是市场化商品房。
2014
年上半年保障性住房销售面积为75.04万平方米，占销售总量的55.6%，2014年上半年销售情况较好，则主要依托了保障房的搭桥供应，销售量排名前五的项目无一例外，全部是保障房项目，主要集中在罗店板块和大场板块。可以说，2014年上半年保障房的有序供应为全区销售作出了重大贡献。但是2015年这5个项目基本没有销售面积，因此一定程度上影响了我区的销售总量。2015年上半年销售排名前五的项目
均是市场化商品房项目。从合计总量看，明显低于去年同期销售水平。
虽然
近期房地产政策利好频频出台，“330房贷新政”，“二套房首付降至4成”，“营业税免征期限5年改2年”，“公积金新政”。这些新政都明显看出房地产的小阳春已经到来。例如顾村板块大宁北玉兰公馆就是一个比较典型的例子。但是我区销售面积总量仍未能扭转局势，降幅逐月虽有所收窄，但是仍没有完全实现逆袭，需要后期继续关注。
（三）二手房交易市场稳定
上半年二手房交易形势较缓和，价格波动在理想范围中。由于“330新政”的影响，二手房交易量5月、6月有明显增长，当月分别达到18.0万平方米和22.2万平方米，累计达94.3万平方米，同比增长19.2%。
表四 2014年和2015年上半年各月二手房交易情况
|
2014
年上半年
|
||||||
|
|
1月
|
2月
|
3月
|
4月
|
5月
|
6月
|
|
交易面积（万平方米）
|
18.0
|
10.3
|
13.5
|
15.2
|
10.8
|
11.3
|
|
交易金额（万元）
|
278842
|
164283
|
223882
|
224570
|
187506
|
191781
|
|
交易价格（元
/平方米）
|
15491
|
15950
|
16584
|
14774
|
17362
|
16972
|
|
2015
年上半年
|
||||||
|
|
1月
|
2月
|
3月
|
4月
|
5月
|
6月
|
|
交易面积（万平方米）
|
17.2
|
12.2
|
12.3
|
12.3
|
18.0
|
22.2
|
|
交易金额（万元）
|
280258
|
211082
|
229136
|
228485
|
330164
|
427210
|
|
交易价格（元
/平方米）
|
16294
|
17302
|
18629
|
18576
|
18342
|
19244
|
（四）市场化商品房均价持续高位，但未能逆转全区销售总额
1-6
月市场化商品房均价在高位运行，上半年市场化住宅均价最高的是6月份，为23912元/平方米；最低的是1月份，为14445元/平方米；其余月份相对平稳，均在20000元/平方米以上。全区房价整体呈现平稳向上的态势，持续处在高位，房价的持续高位需引起关注。
三、需关注的问题
（一）可供销售面积会出现萎缩
从施工进度看，目前宝山区的土地有限，宝山中心城区的可建设面积少之又少，大规模的开工建设已转为缓慢的施工建设。结合新项目的入库情况看，今年新入库的项目只有6个，我区的新开工面积是呈现下滑态势的，并且这种态势会持续较长时间，这对于我区未来的销售供应是有危机的。日后的可供销售面积有较大部分是依赖之前积累的库存。
（二）需继续关注保障房建设，切实落实民生工作
上半年全区保障房施工面积496.93万平方米，同比增长1.9%，占总施工面积的46.1%。保障房新开工面积为24.35万平方米，同比增长20.7倍，占总新开工面积的36.4%。可见，在未来的一段时间内，保障房和市场化商品房的供应量会平分秋色，因此我区销售市场变化形势仍需重点关注。
（三）房地产业占区级税收收入的比重较大
上半年房地产业占区级税收的比重逐月增长，1-6月已达55.0%，比重过半，区级税收对房地产的依赖性仍然较大。如果房地产市场销售持续低迷徘徊，那么我区的经济水平势必会受到较大影响。