2015年上半年宝山区服务业载体发展情况分析
宝山区统计局 2015-08-19
宝山区正处在一个新的发展阶段。全面调结构，深度城市化将是今后
“
十三五
”
期间发展的主线，而服务业载体的快速发展，正是这一发展期新的特征。本文对2015年上半年服务业载体的数据进行分析。结果显示，当前宝山区服务业载体发展健康有序，对本区经济转型发展的促进作用逐步显现，区域内现代服务业集群化发展轮廓初现。
一、载体发展基本现状
至2015年6月底，我区纳入监测的“一带三线五园”
（“
一带”指滨江带；“三线”指一号线、三号线、七号线；“五园”指宝山工业园区、城市工业园区、上海机器人产业园、吴淞工业区、南大现代产业园
）
已建成服务业载体78个，建筑面积391.4万平方米，入驻单位数9995户，上半年实现税收收入11.8亿元，其中区级税收4.5亿元，单位面积实现税收（
服务业载体内落地型单位实现的税收收入除以载体建筑面积
）187.0元/平方米。
（一）“一带三线五园”服务业载体发展情况
表1 “一带三线五园”服务业载体基本情况表
|
名称
|
载体个数（个）
|
建筑面积
（万平方米）
|
入驻单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
78
|
391.4
|
9995
|
11.8
|
4.5
|
187.0
|
|
滨江带
|
16
|
73.1
|
1145
|
1.9
|
0.6
|
259.4
|
|
一号线
|
22
|
87.1
|
2580
|
2.7
|
0.9
|
172.3
|
|
三号线
|
20
|
105.3
|
4510
|
3.7
|
1.7
|
137.0
|
|
七号线
|
15
|
77.9
|
1524
|
3.3
|
1.3
|
283.1
|
|
五园
|
5
|
48.0
|
236
|
0.3
|
0.1
|
56.1
|
从“一带三线五园”的空间布局来看，一号线沿线载体数量最多，共计22个。三号线沿线体量最大，载体个数20个，建筑面积105.3万平方米，共有入驻单位4510户，占全区载体内单位数的45.1%。
从税收产出情况看，三号线沿线税收收入贡献最大，实现税收收入3.7亿元、区级税收1.7亿元；七号线沿线实现税收收入3.3亿元、区级税收1.3亿元；一号线沿线实现税收收入2.7亿元、区级税收0.9亿元；滨江带实现税收收入1.9亿元、区级税收0.6亿元；五园实现税收收入0.3亿元、区级税收0.1亿元。
（二）街镇、园区服务业载体发展情况
表2 街镇、园区服务业载体基本情况表
|
名称
|
载体个数（个）
|
建筑面积
（万平方米）
|
入驻单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
78
|
391.4
|
9995
|
11.8
|
4.5
|
187.0
|
|
北部地区
|
2
|
13.9
|
22
|
0.013
|
0.004
|
9.4
|
|
罗店镇
|
1
|
2.9
|
11
|
0.013
|
0.004
|
44.8
|
|
宝山工业园区
|
1
|
11
|
11
|
0.00003
|
0.00
|
0.027
|
|
中部地区
|
28
|
143.1
|
3666
|
5.2
|
2.1
|
209.8
|
|
杨行镇
|
7
|
53.4
|
2006
|
3.3
|
1.5
|
200.3
|
|
顾村镇
|
5
|
12.6
|
368
|
0.1
|
0.04
|
80.4
|
|
友谊路街道
|
9
|
40.2
|
667
|
1.4
|
0.4
|
353.4
|
|
吴淞街道
|
7
|
36.9
|
625
|
0.4
|
0.2
|
111.2
|
|
南部地区
|
48
|
234.4
|
6307
|
6.5
|
2.4
|
183.5
|
|
大场镇
|
12
|
69
|
1268
|
3.2
|
1.2
|
312.5
|
|
高境镇
|
15
|
56.7
|
2009
|
0.7
|
0.2
|
123.4
|
|
庙行镇
|
8
|
34.5
|
1123
|
2.0
|
0.7
|
251.3
|
|
淞南镇
|
8
|
59.8
|
1564
|
0.4
|
0.1
|
51.7
|
|
张庙街道
|
4
|
9.4
|
333
|
0.1
|
0.1
|
142.4
|
|
城市工业园区
|
1
|
5.0
|
10
|
0.1
|
0.1
|
273.0
|
从街镇、园区分布的空间布局来看，我区服务业载体主要集中在南部及中部地区，北部地区相对起步较晚。
我区中部和南部地区，人口密度较高，第三产业发达，楼宇载体和入驻单位相对较为集中。南部地区，载体数48个，建筑面积234.4万平方米，入驻单位数6307户，分别占全区楼宇载体个数、建筑面积、入驻单位总数的61.5%、59.9%、63.1%。中部地区，载体数28个，建筑面积143.1万平方米，入驻单位数3666户，分别占全区楼宇载体个数、建筑面积、入驻单位总数的35.9%、36.6%、 36.7%。北部地区的载体数、建筑面积、入驻单位数、分别占全区总数的2.6%、3.6%、0.2%。
从税收产出情况看，杨行、大场、庙行和友谊共完成税收收入9.9亿元，占全区税收收入的83.9%，其中区级税收3.8亿元，占全区区级税收的83.8%。
（三）服务业载体税收分布情况
表3 “一带三线五园”服务业载体税收分布情况
单位：个
|
指标
|
合计
|
滨江带
|
一号线
|
三号线
|
七号线
|
五园
|
|
合计
|
78
|
16
|
22
|
20
|
15
|
5
|
|
税收收入
1亿以上
|
3
|
0
|
1
|
1
|
1
|
0
|
|
税收收入
1000万-1亿
|
25
|
6
|
6
|
4
|
7
|
2
|
|
税收收入
1000万元以下
|
50
|
10
|
15
|
15
|
7
|
3
|
至2015年6月底，宝山区实现税收收入1000万元以上的服务业载体共28个，实现税收收入10.9亿元，占服务业载体总量的92.4%。其中税收收入超亿元的载体共3个，是宝山钢铁物流商务区、上海智力产业园(一期)、上海动漫衍生产业园，共实现税收收入5.3亿元，占服务业载体总量的44.9%。
从“一带三线五园”沿线分布情况看，税收收入1000万元以上的服务业载体滨江带6个，一号线沿线7个，三号线沿线5个，七号线沿线8个，五园2个。
二、载体三率情况分析
（一）企业入驻率有所提高
表4 “一带三线五园”服务业载体入驻率情况
单位：个
|
指标
|
合计
|
滨江带
|
一号线
|
三号线
|
七号线
|
五园
|
|
合计
|
78
|
16
|
22
|
20
|
15
|
5
|
|
入驻率超过
80%的个数
|
43
|
10
|
11
|
9
|
10
|
3
|
|
入驻率超
50%-80%的个数
|
23
|
4
|
10
|
6
|
3
|
0
|
|
入驻率超
50%以下的个数
|
12
|
2
|
1
|
5
|
2
|
2
|
至2015年6月底，78个服务业载体中有43个入驻率（
指实际已经使用面积占可使用面积的比例
）超过80%，占载体个数的55.1%，比重比2015年3月底高出6个百分点。从“一带三线五园”沿线分布情况看，入驻率超过80%的载体滨江带10个，一号线沿线11个，三号线沿线9个，七号线沿线10个，五园3个。其中22个载体的入驻率达95%以上。
（二）落地型单位占比达六成
至2015年6月底，宝山区78个服务业载体中单位数9995户，其中落地型单位6030户，纯注册型单位（
指利用服务业集聚区招商平台招商，但落户不在楼宇的单位
）3965户。落地型单位、纯注册型单位占总单位数的比例分别为60.3%、39.7%。若剔除个体经营户，服务业载体单位中税收落在宝山的单位有3796户，单位纳税率达46.4%。
从“一带三线五园”的单位纳税情况看，七号线沿线的单位纳税率最高，达52.0%，其余依次为滨江带50.1%，五园47.4%、三号线46.9%、一号线39.5%。
表5 “一带三线五园”服务业载体单位纳税率情况表
单位：个
|
名称
|
单位数（户）
|
#
落地型单位（户）
|
单位落地率
（%）
|
#
在宝山纳税的单位（户）
|
单位纳税率（%）
|
|
合计
|
9995
|
6030
|
60.3
|
3796
|
46.4
|
|
滨江带
|
1145
|
1145
|
100.0
|
465
|
50.1
|
|
一号线
|
2580
|
1797
|
69.7
|
798
|
39.5
|
|
三号线
|
4510
|
2379
|
52.7
|
1661
|
46.9
|
|
七号线
|
1524
|
480
|
31.5
|
780
|
52.0
|
|
五园
|
236
|
229
|
97.0
|
92
|
47.4
|
（三）单位面积税收收入稳步提升
至2015年6月底，全区楼宇载体的单位面积税收收入（
服务业载体内落地型单位实现的税收收入除以建筑面积
）为187.0元/平方米，比2015年3月底的产出水平（80.4元/平方米）增长较快。
从“一带三线五园”的单位产出情况看，七号线沿线单位面积产出率最高，为283.1元/平方米，其余依次为滨江带259.4元/平方米，一号线沿线172.3元/平方米，三号线沿线137.0元/平方米，五园56.1元/平方米。
三、载体发展特点分析
（一）服务业载体以租赁性质为主打
表6 服务业载体业权性质分析
|
名称
|
载体个数（个）
|
#
入驻率超过80%
|
建筑面积
（万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
78
|
43
|
391.4
|
9995
|
11.8
|
4.5
|
187.0
|
|
可租赁
|
53
|
32
|
238.3
|
5175
|
6.1
|
2.2
|
202.9
|
|
可销售
|
11
|
6
|
50.4
|
2281
|
1.9
|
0.7
|
163.0
|
|
二者皆有
|
14
|
5
|
102.7
|
2539
|
3.8
|
1.7
|
161..7
|
对全区载体的业权性质分析，我区目前载体以租赁性质居多。性质为可租赁的楼宇载体53个，占全区载体数的67.9%，建筑面积238.3万平方米，入驻单位数5175户，分别占全区总数的60.9%、51.8%。性质为可销售的楼宇载体11个，占全区载体数的14.1%，建筑面积、入驻单位数分别占全区总数的12.9%、22.8%。
从入驻情况看，可租赁的载体中有32个楼宇载体入驻率超过80%，可销售的载体中有6个楼宇载体入驻率超过80%。从产出情况看，可租赁的载体单位面积实现税收202.9元/平方米，高于可销售的载体163元/平方米和二者皆可（既可租赁，也可销售）的载体161.7元/平方米的产出水平。
（二）商务楼宇发展相对较成熟
表7 服务业载体业态性质分析
|
名称
|
载体个数（个）
|
#
入驻率超过80%
|
建筑面积
（万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
78
|
43
|
391.4
|
9995
|
11.8
|
4.5
|
187.0
|
|
商务楼宇
|
53
|
29
|
239.0
|
7768
|
9.9
|
3.8
|
224.1
|
|
商业楼宇
|
23
|
12
|
139.3
|
2041
|
1.8
|
0.6
|
130.9
|
|
其他
|
2
|
2
|
13.1
|
186
|
0.1
|
0.1
|
106.0
|
对全区载体的业态性质分析，我区商务楼宇发展快于商业楼宇。至2015年6月底，全区商务楼宇载体53个，占全区载体数的67.9%，建筑面积239.0万平方米，入驻单位数7768户，分别占全区总数的61.1%、77.7%。而商业楼宇载体的个数、建筑面积、入驻单位数分别占全区总数的29.5%、35.6%、20.4%。
从产出情况看，商务楼宇也好于商业楼宇。商务楼宇载体实现税收收入9.9亿元，区级税收3.8亿元，分别占全区总数的83.9%、84.4%。商业楼宇载体实现税收收入、区级税收分别占全区总数的15.3%、13.3%。商务楼宇载体单位面积实现税收224.1元/平方米，而商业楼宇载体单位面积实现税收仅130.9元/平方米。
（三）2007-2011年建成的载体产出情况最好
表8 服务业载体投入使用时间情况分析
|
投入使用时间
|
载体个数（个）
|
#
入驻率超过80%
|
建筑面积
（万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
78
|
43
|
391.4
|
9995
|
11.8
|
4.5
|
187.0
|
|
2006年之前
|
8
|
5
|
34.4
|
648
|
0.3
|
0.1
|
90.8
|
|
2007年
-2011年
|
36
|
22
|
194.8
|
6522
|
9.5
|
3.6
|
255.8
|
|
2012年至今
|
34
|
16
|
162.2
|
2825
|
2
|
0.8
|
124.7
|
对全区载体投入使用时间进行分析，2006年之前建成载体8个，2007年至2011年建成载体36个，2012年至今建成载体34个。从建成载体面积看，2007年至2011年建成载体建筑面积194.8万平方米，2012年至今建成载体面积162.2万平方米。数据反映出我区2007年以来城市化进程的快速发展。
2007
年至2011年内建成并投入使用的载体逐步进入成熟期，成为全区税收的主要来源，共计实现税收收入9.5亿元，区级税收3.6亿元，分别占全区总数的80.5%、80.0%。单位面积实现税收255.8元/平方米，高于2006年之前建成载体和2012年至今建成载体的单位面积产出水平。
2012
年至今建成的楼宇载体尚处于发展初期，其中入驻率超过80%的载体数为16个，占2012年至今建成载体数量的47.1%，实现税收收入2.0亿元，区级税收0.8亿元，单位面积实现税收124.7元/平方米。
以上分析表明，近年来，我区服务业载体经济规模不断增大，
集聚效应明显，
经济战略地位也不断提升。针对当前载体经济发展中还存在着问题，我们需要抓住机遇、利用优势、借鉴经验、破解瓶颈，从我区实际出发进一步推动载体经济发展。
首先重视招商引资，注重产业培育。各部门应根据楼宇集群的功能定位，积极拓展招商模式和招商渠道，盘活载体资源，积累载体人气。加大特色楼宇开发建设，重点企业引进和政策支持。加大新兴产业的培育发展，带动新兴产业载体积聚效应，实现高端服务业态集聚。
其次围绕税收贡献，抓好质效提升。一方面强化入驻企业服务，进一步提升载体招租效率，压降载体空置率；另一方面加快区域内已租售载体的梳理，不断调优结构，主动清退和置换低税收、零税收企业，全面提升载体产出和效益。
最后实施目标管理，加强跟踪监测。紧盯载体建设的目标任务，实时监控楼宇发展动态，做好已建、在建、拟建项目的跟踪，确保载体经济取得实质性进展。