投资呈现下行趋势 房产市场销售升温——2015年三季度房地产开发经营业情况分析
宝山区统计局 2015-10-27
从“3·30新政”开始，全国各地出台的一系列楼市刺激政策，取得了明显成效，购房热情有所恢复，住宅销售面积和销售额持续增长。销售额增幅大于销售面积的增幅，在一定程度上体现出改善型需求比重上升和中高档住宅的集中入市。
楼市成交量的反弹，实现了房地产业的金九银十。
本文通过对房地产业投资、建设、销售等情况的梳理，对我区房地产发展情况作简要分析。
一、投资呈现下行趋势，但结构优化趋于理性
（一）投资增幅逐月下降
从各月的投资同比增幅看，投资呈现下行趋势。主要有以下二个原因：
一是
今年新开工的项目较少。
从目前了解的情况来看，今年1-9月入库仅8个新开工项目，而9-12月只有3个项目等待入库。相比去年整年新入库的项目数为20个而言，同比下降达45.0%，降幅明显。一定程度上反映了房产开发企业考虑到土地成本、筹集资金、房市是否真正复苏等问题，放慢了开发进度。
二是土地购置费分摊的时间差异。
去年同期土地购置费项目在二季度集中开始入库，而今年土地购置费项目从1月已开始平摊计入投资总量中，每月的土地购置费增量较平稳，所以造成了今年一、二季度投资同比增幅呈现二位数增长，而三季度反而出现下行趋势，至9月底全区完成房地产开发投资173.30亿元，同比增长仅为1.6%。
如果剔除土地费因素，1-9月房地产开发投资完成123.83亿元，同比下降3.2%。
表一 1-9月本区房地产开发企业投资完成情况
单位：亿元、
%
|
指标
|
1月
|
1-2月
|
1-3月
|
1-4月
|
1-5月
|
1-6月
|
1-7月
|
1-8月
|
1-9月
|
|
本年完成投资
|
20.10
|
42.19
|
60.08
|
81.93
|
100.09
|
118.07
|
136.88
|
154.51
|
173.30
|
|
同比增幅
|
13.7
|
39.4
|
28.7
|
36.4
|
32.7
|
18.6
|
8.3
|
5.4
|
1.6
|
|
土地购置费投资
|
3.81
|
6.01
|
13.71
|
18.87
|
24.12
|
27.18
|
36.29
|
40.69
|
49.47
|
|
同比增幅
|
3.2倍
|
2.1倍
|
1.4倍
|
73.3
|
69.5
|
23.1
|
26.6
|
14.3
|
15.9
|
|
扣除土地费后的增幅
|
-2.9
|
27.8
|
13.1
|
28.2
|
24.1
|
17.3
|
2.9
|
2.5
|
-3.2
|
（二）投资结构呈现多元化格局
保障性房屋加快建设。
1-9
月全区共有49个保障房项目，完成投资58.17亿元，
同比增长5.3%，占总投资的比重为33.6%。保障房项目的开工建设，助推了房市的稳步发展。
商办用房投资
比重扩大。
1-9
月全区
商品住宅投资117.07亿元，同比下降14.5%，占房地产开发投资的比重为67.6%，与去年同期相比下降12.7个百分点。
而
1-9
月商办用房投资为33.59亿元，同比增长79.9%，占房地产开发投资的比重为19.4%，与去年同期相比提高8.5个百分点。我区住宅投资
虽然仍占据主导地位，但是商办用房比重正逐步扩大，房地产市场结构正努力朝着多元化的格局发展，为房市投资稳步增长保驾护航。
（三）到位资金充裕，保障开工建设
1-9
月全区房地产开发企业本年资金来源合计447.90亿元，占当年计划投资的1.6倍。其中上年末结余资金137.04亿元，占全部资金的30.6%，本年到位资金310.87亿元，占69.4%。从资金来源渠道看，自筹资金保持较快增长，主要依赖股东投入资金的增长，增幅达到1.3倍；其他资金较往年有所下降，同比仅增长1.5%。值得关注的是，1-9月定金及预收款同比下降，但从今年的趋势来看，呈现逐渐收窄状态，市场销售情况正在逐步回暖。但总体而言，房地产到位资金充裕，为项目的正常开工建设提供了良好的保障。
表二 1-9月本区房地产开发企业资金到位情况
单位：亿元、
%
|
指标
|
绝对量
|
同比增长
|
比重
|
|
本年资金来源小计
|
310.87
|
7.1
|
100
|
|
#国内贷款
|
79.28
|
12.3
|
25.5
|
|
利用外资
|
—
|
—
|
—
|
|
自筹资金
|
71.21
|
15.5
|
22.9
|
|
其中：股东投入资金
|
24.60
|
1.3倍
|
7.9
|
|
其他资金
|
160.37
|
1.5
|
51.6
|
|
其中：定金及预收款
|
111.26
|
-9.8
|
35.8
|
二、建设进程放缓，建设结构更趋合理
（一）建设进程放缓，保持理性发展
1-9
月新开工面积141.74万平方米，同比增长3.2%；竣工面积156.56万平方米，同比下降16.8%，虽出现下降，但是降幅逐月收窄。依据房地产市场投资的放缓，
商品房在建规模顺应形势，放缓建设进程，保持理性发展。
表三 1—3季度房地产开发企业建设情况
|
指标
|
1季度
|
2季度
|
3季度
|
|
施工面积（万平方米）
|
1016.06
|
1077.16
|
1151.97
|
|
同比增幅（
%）
|
-0.3
|
1.0
|
3.7
|
|
新开工面积（万平方米）
|
13.37
|
66.89
|
141.74
|
|
同比增幅（
%）
|
-75.8
|
-28.8
|
3.2
|
|
竣工面积（万平方米）
|
66.90
|
118.88
|
156.56
|
|
同比增幅（
%）
|
-45.2
|
-21.3
|
-16.8
|
（二） 商办用房加快建设
1-9
月全区房屋施工面积1151.97万平方米，同比增长3.7%。其中，住宅施工面积为846.58万平方米，同比基本持平；商办用房的施工面积为144.85万平方米，同比增长50.1%。今年以来，商办用房项目增多，且施工进度加快，为我区“调结构，促转型”战略目标的实现作铺垫。
（三）保障房建设速度平稳
1-9
月全区保障房完成施工面积540.98万平方米，同比增长10.7%，占总施工面积的47.0%。保障房新开工面积完成68.40万平方米，同比增长60.1倍，占总新开工面积的48.3%。从保障房占我区房地产整体建设量比例来看，保障房的稳步建设推动我区房产市场有序发展。由于今年以来保障房项目仍在建设周期，竣工面积出现较大跌幅。保障房竣工面积完成57.53万平方米，同比下降33.8%，占总竣工面积的36.7%。
三、销售市场短期升温，政策效应成效显著
（一）楼市成交进入上行通道
我区今年楼市成交呈现向上态势，外部原因作用显著。从前三季度来看，楼市“救市”政策频发，9月-10月楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放。楼市成交量短期快速反弹，成就了房地产业的金九银十。
2015
年1-9月房产销售面积为129.26万平方米，同比下降28.0%；销售额为248.28亿元，同比增长9.8%。若剔除保障房因素，本区1-9月销售面积为91.05万平方米，同比增长4.1%；销售额为225.26亿元，同比增长41.3%。从图中可以看出，我区房屋销售的降幅在逐步收窄。
图
1
（二）市场化商品房均价持续高位
1-9
月市场化商品房均价在高位运行，1-9月市场化住宅均价最高的是8月份，为24893元/平方米；最低的是1月份，为14445元/平方米；其余月份相对平稳，均在20000元/平方米以上，但是三季度全区房价整体呈现平稳向上的态势，均价在24000元/平方米以上，持续处在高位。从各热销楼盘来看，我区部分房企也抓住这次利好机会，小幅上调房价。
表四 1-9月我区市场化商品房成交情况
单位：万平方米、亿元、元/平方米
|
指标
|
1月
|
1-2月
|
1-3月
|
1-4月
|
1-5月
|
1-6月
|
1-7月
|
1-8月
|
1-9月
|
|
市场化商品房销售面积
|
5.80
|
11.22
|
16.76
|
27.13
|
41.69
|
54.42
|
67.98
|
76.20
|
91.05
|
|
市场化商品房销售额
|
8.38
|
23.61
|
35.80
|
61.37
|
98.34
|
130.12
|
166.89
|
189.69
|
225.26
|
|
市场化商品房成交均价
|
14445
|
21044
|
21359
|
22616
|
23588
|
23912
|
24551
|
24893
|
24739
|
（三）销售主体从保障性住房转向市场化商品房
我区销售面积与销售额同比出现“一升一降”情况，主要原因在于去年同期销售主要依靠保障房项目的带动，今年的销售组成绝大部分是市场化商品房。1-9月市场化商品房销售面积为91.05万平方米，占销售总量的70.4%，保障房销售面积仅为38.21万平方米，占销售总量的29.6%。
保障房的搭桥供应面积明显下降，但较上半年而言，占比提高了28.3个百分点，主要依托了杨行板块和家新苑的搭桥供应项目。从各街镇的销售面积情况看，除顾村镇、淞南镇实现1.5倍和5.0倍增长外，大部分街镇均呈现下跌趋势，其中同比跌幅最大的是罗店镇，主要原因在于保障房搭桥供应量较少。
表五 2015年1-9月各街镇商品房销售面积情况
单位：万平方米、
%
|
|
商品房销售面积
|
|
|
|
1-9
月
|
±%
|
|
镇合计
|
128.92
|
-22.5
|
|
罗店镇
|
8.11
|
-81.3
|
|
大场镇
|
36.88
|
-11.0
|
|
杨行镇
|
45.15
|
6.6
|
|
月浦镇
|
4.79
|
-58.6
|
|
罗泾镇
|
2.02
|
-43.6
|
|
顾村镇
|
9.27
|
1.5倍
|
|
高境镇
|
11.14
|
-11.0
|
|
庙行镇
|
9.66
|
28.2
|
|
淞南镇
|
1.89
|
5.0倍
|
|
|
|
|
|
街道合计
|
0.34
|
-81.6
|
|
友谊路街道
|
0.15
|
-88.3
|
|
吴淞街道
|
0.19
|
-65.1
|
|
张庙街道
|
0.00
|
—
|
|
|
|
|
|
城市工业园区
|
0.00
|
—
|
|
宝山工业园区
|
0.00
|
—
|
|
|
|
|
（四）二手房交易市场稳定
三季度二手房交易形势较好，价格波动在理想范围中。三季度二手房交易量达到81.9万平方米，与去年同期相比，增长1.6倍，环比二季度增长56.0%。从目前的形势看，许多二手房卖方对自己房屋的信心存在较大膨胀感，挂牌价格有虚高的情形，
房价的快速飙升需引起关注。
表六 2014年和2015年1-3季度二手房交易情况
|
2014年
|
1季度
|
2季度
|
3季度
|
|
交易面积（万平方米）
|
41.8
|
37.3
|
31.2
|
|
交易金额（万元）
|
667007
|
603857
|
502706
|
|
交易价格（元
/平方米）
|
15957
|
16189
|
16112
|
|
2015年
|
1季度
|
2季度
|
3季度
|
|
交易面积（万平方米）
|
41.7
|
52.5
|
81.9
|
|
交易金额（万元）
|
720476
|
985859
|
1258962
|
|
交易价格（元
/平方米）
|
17278
|
18778
|
15372
|
总之，目前市场回暖十分依赖于政策支持的力度，加上价格高企、市场需求相对有限，在库存压力依然较大的情况下，楼市未来“量价齐涨”的可能性不大，未来较长一段时间内，“量增价稳、存量消化”仍将会是楼市主旋律。