闵行区二手房租售市场交易火爆 中介机构对明年市场持乐观估计
闵行区统计局 2015-12-30
闵行区二手房租售市场交易火爆
中介机构对明年市场持乐观估计
为了解近期二手房和租赁市场的情况，预判明年房地产市场走势，在国家统计局上海调查总队的统一部署下，国家统计局闵行调查队对闵行区莘庄镇、浦江镇、吴泾镇、七宝镇、江川路街道、古美路街道的36家中介机构进行走访调研。调研结果显示，受
“330房产新政”、刚需旺盛等因素的影响，今年来二手房租售市场量价齐升，九成以上受访机构认为，明年二手房租售市场仍将有上升空间。
一、房产新政、刚需等因素导致二手住宅市场量价齐升
（一）二手房市场交易火爆
调查显示，四季度，在二手房挂牌量方面，有30.6%的受访机构同比上升10%以下，41.7%的机构同比上升10%-20%，19.4%的机构同比上升20%以上，2.8%的机构同比下降20%，另有5.5%的机构不愿意透露相关数据；在成交量方面，有36.1%的受访机构同比上升10%以下，33.4%的机构同比上升10%-20%，另有25.0%的机构同比上升20%以上，另有5.5%的机构不愿意透露相关数据；在成交价格方面，有27.8%的受访机构同比上升10%以下，25.0%的机构同比上升10%-20%，41.7%的机构同比上升20%以上，另有5.5%的机构不愿意透露相关数据。
受访机构表示，影响二手房挂牌量、成交量的主要因素是政策调控（税费、利率、限购限贷等）（占47.2%）、常住人口增加（占44.4%）、供求关系（占16.7%）、地区经济发展（占16.7%）等，其中，今年出台的
“330房产新政”显著激发了市场主体的交易热情，对于4-6月份、10-12月份的成交推动尤为明显。
（二）购房大多为刚需，中小户型受青睐
在受访机构已成交的二手住宅房屋中，首次购房平均占比为42.3%，改善性购房平均占比为57.7%；在购房人群中，外地人购房平均占比为50.1%，本地人购房平均占比为49.9%；在购房类型方面，自住型购房平均占比为80.3%，投资型购房平均占比为19.7%；在面积方面，60平米以下平均占比为21.3%;60-90平米平均占比为39.2%；90-144平米平均占比为29.8%，144平米以上平均占比为9.7%。
（三）卖方人群惜售心理强，买房人热衷生活方便地区
当问及买卖双方交易心理时，77.8%的受访机构表示，受涨价预期、限购政策等因素的影响，卖方人群惜售心理强；22.2%的受访机构则表示，卖方是否惜售要视情况而定，投资型卖家对房屋尤为惜售，而部分需要置换的卖家则较为诚心出售。对于买房人而言，大部分买家热衷的地段为交通方便（占52.8%）、生活配套成熟（27.8%）、学区（66.7%）等地区，而最为热衷的房型为南北通的小户型（占88.9%）。
（四）逾九成受访机构看涨明年二手房市场
对于明年二手房市场的总体走势，除一家中介机构认为“目前房价涨幅太快，明年或将同比下降10%左右”之外，其余35家中介机构均认为，基于板块成熟、刚需旺盛、国家政策利好等原因，明年二手房市场成交量将同比上升5%-15%，二手房成交价格将同比上升5%-30%不等。对于明年各月的走势，69.4%的受访机构认为，受国家政策的影响，有可能出现一定的波动趋势，而另外30.6%的受访机构则认为，房价将呈现持续上涨趋势。
二、租房市场交易活跃
（一）租房市场量价齐升
调查显示，四季度，在租赁住房挂牌量方面，有5.6%的受访机构同比上升10%以下，66.6%的机构同比上升10%-20%，16.7%的机构同比上升20%以上，8.3%的机构同比下降10%-20%，另有2.8%的机构不愿意透露相关数据；在成交量方面，有22.2%的受访机构同比上升10%以下，27.8%的机构同比上升10%-20%，另有38.9%的机构同比上升20%以上，8.3%的机构同比下降10%-20%，另有2.8%的机构不愿意透露相关数据；在成交价格方面，有2.8%的受访机构同比上升10%以下，33.3%的机构同比上升10%-20%，61.1%的机构同比上升20%以上，另有2.8%的机构不愿意透露相关数据。
受访机构表示，影响租房市场挂牌量、房租价格的主要因素是周边二手房价格（占36.1%）、供求关系（占33.3%）、交通（占27.8%）、生活配套成熟程度（占27.8%）等。其中，近地铁的小户型（一室一厅、两室一厅）最受租客青睐。86.1%的受访机构认为，房地产调控政策和房价波动会直接影响到房租价格的波动，这是因为，房价上涨将直接抬高房东的心理预期，同时，也会使部分打算买房的人群基于资金不足等原因暂缓买房改为租房，从而使租房需求量增加；此外，13.9%的受访机构认为，房租的涨跌与政策调控关系不大。
（二）受访机构预计明年房租将现5%-25%的涨幅
对于明年房租市场，受访机构均持看涨态度。在挂牌量方面，除4家机构认为“受到房价上涨的影响，部分租房房东将改为挂牌出售从而使挂牌量减少”之外，其余32家机构预计明年挂牌量将同比增长5%-20%不等。在成交价格方面，36家受访机构均认为，受到地铁12号线闵行段开通、商业配套成熟、常住人口增加等因素影响，预计明年房租价格将上涨5%-25%不等。
当前，二手房租售市场交易火爆，受访中介机构均对明年市场持涨价预期。建议有关部门密切关注二手房市场发展趋势，及时采取有力措施维护市场稳定。