投资呈现上行趋势 房产市场销售理性——2016年1-9月宝山区房地产市场情况简析
宝山区统计局 2016-10-30
今年以来，我区房地产投资保持稳步增长，建设进度平稳有序，整个市场运行良好，房地产市场呈现理性健康的发展态势。
一、投资继续保持增长，保障房建设进展缓慢
1-9
月全区完成房地产开发投资192.59亿元，同比增长11.1%。其中
商品住宅投资125.76亿元，同比增长7.4%，占房地产开发投资的比重为65.3%，比重同比下降3.4个百分点。
商办用房投资为32.02亿元，同比下降4.7%，占总投资的比重为16.6%，比重同比下降14.4个百分点。
从房屋性质看，1-9月全区在建的保障房项目共50个，完成投资58.11亿元，
同比下降0.1%，占总投资的比重为30.2%，比重同比下降10.1个百分点，
保障房建设进度放缓。
二、到位资金充裕，项目有序推进
1-9
月全区房地产开发企业本年资金来源合计478.8亿元，占当年计划投资的1.4倍。其中，本年到位资金360.16亿元，占75.2%，使房产企业开发建设得到了充分保障及正常运行。从资金来源看，其它资金保持较快增长，同比增长61.2%。
表1 1-9月房地产开发企业资金到位情况
单位：亿元、%
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指标
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绝对量
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增长
|
比重
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本年资金来源小计
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360.16
|
15.9
|
100
|
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#
国内贷款
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61.39
|
-22.6
|
17.0
|
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利用外资
|
—
|
—
|
—
|
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自筹资金
|
78.49
|
10.2
|
21.8
|
|
其他资金
|
220.28
|
37.4
|
61.2
|
三、施工面积、新开工和竣工面积均下降
1-9
月
全区房屋施工面积1119.02万平方米，同比下降2.86%。其中，住宅施工面积为809.4万平方米，同比下降4.4%；商办用房施工面积为157.69万平方米，同比增长8.9%。显然，除商办用房项目有小幅增长以外，其余施工项目进度都处于下降态势。
1-9
月全区新开工面积和竣工面积均呈现下降态势，新开工面积116.54万平方米，同比下降17.8%，竣工面积102.67万平方米，同比下降34.4%。今年以来，新开工面积均是纯商品房的开发建设面积，无保障房新开工项目。
表2 1-9月房地产项目建设情况
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指标名称
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计量单位
|
合计
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其中：住宅
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办公楼
|
商业营业用房
|
其他用房
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施工面积
|
万平方米
|
1119.02
|
809.4
|
46.15
|
111.54
|
151.93
|
|
同比增幅
|
%
|
-2.86
|
-4.39
|
22.87
|
3.96
|
-5.36
|
|
新开工面积
|
万平方米
|
116.54
|
104.46
|
0.44
|
1.79
|
9.85
|
|
同比增幅
|
%
|
-17.78
|
5.93
|
7.31
|
-93.46
|
-15.74
|
|
竣工面积
|
万平方米
|
102.67
|
65.84
|
0.44
|
18.00
|
18.39
|
|
同比增幅
|
%
|
-34.42
|
-47.14
|
22.22
|
2
倍
|
-28.44
|
四、房价收窄，销售市场趋于理性
1
、新建商品房销售步伐放缓
自从“沪六条”出台后，全区房地产市场明显回落，价格比上半年也有明显收窄，购房步伐开始放缓。从销售面积看，2016年1-9月全区新建商品房销售面积154.87万平方米，同比增长19.8%。从销售金额看，新建商品房销售额343.79亿元，同比增长38.5%。从增速看，新建商品房销售面积各月累计增速分别为：3.2倍、2.7倍、2.9倍、1.6倍、97%、80%、35.2%、32%、20%；新建商品房销售额累计增速分别为：3.6倍、2.5倍、2.3倍、1.2倍、58%、71%、52.5%、53%、39%，呈现逐月放缓的迹象。
2
、新建商品房价格有所收窄
2016
年1-9月全区新建商品房均价为22199元/平方米，同比增长15.6%。
剔除保障房因素，市场化商品房均价在28414元/平方米，同比增长14.9%，增幅比上半年回落5.6个百分点，
全区房价有所回落。
3
、销售主要集中在罗店、顾村板块
1-9
月全区有7个街镇销售同比出现增长，其中销售面积最大的依旧是罗店和顾村二大板块。罗店镇主要是罗南佳苑（18.32万平方米）保障房项目的销售；顾村镇主要由于龙湖北城天街（11.26万平方米）、玉兰苑（7.75万平方米）项目的销售。
表3 1-9月各街镇销售面积情况
单位：万平方米、%
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|
商品房销售面积
|
|
|
|
1-9
月
|
±%
|
|
镇合计
|
152.81
|
18.5
|
|
罗店镇
|
48.19
|
5
倍
|
|
顾村镇
|
32.57
|
2.5
倍
|
|
大场镇
|
23.91
|
-35.2
|
|
杨行镇
|
14.07
|
-68.8
|
|
罗泾镇
|
10.41
|
4.1
倍
|
|
月浦镇
|
9.71
|
1.0
倍
|
|
淞南镇
|
5.59
|
1.9
倍
|
|
庙行镇
|
5.43
|
-43.8
|
|
高境镇
|
2.93
|
-73.7
|
|
街道合计
|
2.06
|
5.0
倍
|
|
吴淞街道
|
1.19
|
5.2
倍
|
|
友谊路街道
|
0.87
|
4.7
倍
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4
、
二手房交易继续上涨
据区房产交易中心的数据显示，1-9月全区二手房交易面积241.3万平方米，同比增长37%；交易金额530.83亿元，同比增长79%。
二手房交易价格继续上涨，9月房价已超过25000元/平方米以上，达到至今为止的最高价，为25146元/平方米，比去年底增长24.9%。
图表：
综上所述，从目前的房地产形势来看，我区的房地产市场投资将继续保持平稳增长，销售继续保持增长态势。针对上海市近期“沪六条”的出台，房地产市场新建商品房的销售已呈现逐月放缓的迹象，后续有待进一步跟踪监测分析。