2016年三季度宝山区服务业载体发展情况分析
宝山区统计局 2016-10-31
在当前经济发展处于新旧动力加快转换的关键时期，宝山区深入推进结构性改革，创新驱动发展、经济转型升级的步伐持续加快，推动现代服务业发展，形成服务业载体“一带三线五园”产业布局。本文对2016年三季度服务业载体的统计数据进行分析。结果显示，沿“一带三线五园”布局的商务楼宇和服务业集聚区数量达到104个，
产业集聚区的集聚作用愈发显现，
成为促进宝山加快转型发展的重要依托。
一、载体发展基本现状
至2016年9月底，我区拥有服务业载体104个，沿“一带三线五园”有序分布，建筑面积465.8万平方米，入驻单位数11750户。2016年三季度实现税收收入20.6亿元，同比增长18.6%，其中区级税收7.4亿元，同比增长9.8%，单位面积实现税收（
服务业载体内落地型单位实现的税收收入除以载体建筑面积
）330.4元/平方米。
（一）“一带三线五园”服务业载体发展情况
表1 “一带三线五园”服务业载体基本情况表
|
名称
|
载体个数（个）
|
建筑面积
（万平方米）
|
入驻单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
104
|
465.8
|
11750
|
20.6
|
7.4
|
330.4
|
|
滨江带
|
21
|
79.2
|
1501
|
2.5
|
0.9
|
314.7
|
|
一号线
|
29
|
105.2
|
2922
|
4.6
|
1.5
|
378.9
|
|
三号线
|
25
|
131.7
|
4986
|
7.2
|
2.8
|
358.9
|
|
七号线
|
21
|
96.7
|
2015
|
5.7
|
2.0
|
381.9
|
|
五园
|
8
|
52.9
|
326
|
0.5
|
0.2
|
92.8
|
从“一带三线五园”的空间布局来看，一号线沿线载体数量最多，共计29个。三号线沿线体量最大，载体个数25个，建筑面积131.7万平方米，共有入驻单位4986户，占全区载体入驻单位数的42.4%。
从税收产出情况看，三号线沿线税收收入贡献最大，实现税收收入7.2亿元、区级税收2.8亿元；七号线沿线实现税收收入5.7亿元、区级税收2.0亿元；一号线沿线实现税收收入4.6亿元、区级税收1.5亿元；滨江带实现税收收入2.5亿元、区级税收0.9亿元；五园实现税收收入0.5亿元、区级税收0.2亿元。
（二）街镇、园区服务业载体发展情况
表2 街镇、园区服务业载体基本情况表
|
名称
|
载体个数（个）
|
建筑面积 （万平方米）
|
入驻单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
104
|
465.8
|
11750
|
20.6
|
7.4
|
330.4
|
|
北部地区
|
6
|
22.4
|
123
|
0.1
|
0.04
|
44.2
|
|
罗店
|
4
|
8.9
|
105
|
0.1
|
0.04
|
110.8
|
|
月浦
|
1
|
2.5
|
6
|
-
|
-
|
-
|
|
宝工园
|
1
|
11.0
|
12
|
-
|
-
|
0.1
|
|
中部地区
|
39
|
188.6
|
4425
|
8.7
|
3.4
|
312.7
|
|
杨行
|
10
|
73.5
|
2249
|
5.8
|
2.4
|
421.7
|
|
顾村
|
7
|
21.9
|
480
|
0.3
|
0.1
|
98.9
|
|
友谊
|
11
|
50.9
|
873
|
1.7
|
0.5
|
326.0
|
|
吴淞
|
11
|
42.4
|
823
|
0.9
|
0.4
|
218.1
|
|
南部地区
|
59
|
254.7
|
7202
|
11.8
|
4.0
|
368.8
|
|
大场
|
12
|
69.0
|
1491
|
5.4
|
1.9
|
503.6
|
|
高境
|
18
|
64.9
|
1927
|
1.6
|
0.6
|
251.5
|
|
庙行
|
10
|
36.0
|
1363
|
2.3
|
0.7
|
548.7
|
|
淞南
|
11
|
61.6
|
1943
|
1.5
|
0.4
|
217.2
|
|
张庙
|
5
|
16.0
|
464
|
0.8
|
0.3
|
479.6
|
|
城工园
|
3
|
7.2
|
14
|
0.2
|
0.1
|
285.8
|
从街镇、园区分布的空间布局来看，我区服务业载体主要集中在南部及中部地区，北部地区相对体量较小但发展潜力较大。
我区中部和南部地区，人口密度较高，现代服务业发展较快，楼宇载体和入驻单位相对较为集中。南部地区，载体数59个，建筑面积254.7万平方米，入驻单位数7202户，分别占全区楼宇载体个数、建筑面积、入驻单位总数的56.7%、54.7%、61.3%。中部地区，载体数39个，建筑面积188.6万平方米，入驻单位数4425户，分别占全区楼宇载体个数、建筑面积、入驻单位总数的37.5%、40.5%、37.7%。北部地区的载体数、建筑面积、入驻单位数分别仅占全区总数的5.8%、4.8%、1.0%，但今年以来发展较快，载体数已达6个，比上年年底增加4个。
从税收产出情况看，杨行、大场、庙行分别完成税收收入5.8亿元、5.4亿元、2.3亿元，位列全区各街、镇、园区的前三位，合计完成税收收入13.5亿元，占全区税收收入的65.6%。
（三）服务业载体税收分布情况
表3 “一带三线五园”服务业载体税收分布情况
单位：个
|
指标
|
合计
|
滨江带
|
一号线
|
三号线
|
七号线
|
五园
|
|
合计
|
104
|
21
|
29
|
25
|
21
|
8
|
|
税收收入
1亿以上
|
3
|
|
|
1
|
2
|
|
|
税收收入
1000万-1亿
|
34
|
8
|
11
|
7
|
6
|
2
|
|
税收收入
1000万元以下
|
67
|
13
|
18
|
17
|
13
|
6
|
至2016年9月底，宝山区实现税收收入1000万元以上的服务业载体共37个，实现税收收入19.3亿元，占服务业载体税收收入的93.6%。其中实现税收收入超亿元的载体三个，为上海宝山钢铁物流商务区、上海动漫衍生产业园、大华虎城嘉年华商务楼。
从“一带三线五园”沿线分布情况看，税收收入1000万元以上的服务业载体滨江带8个，一号线沿线11个，三号线沿线8个，七号线沿线8个，五园2个。
二、载体三率指标分析
（一）企业入驻率保持稳定
表4 “一带三线五园”服务业载体入驻率情况
单位：个
|
指标
|
合计
|
滨江带
|
一号线
|
三号线
|
七号线
|
五园
|
|
合计
|
104
|
21
|
29
|
25
|
21
|
8
|
|
入驻率超过
80%的个数
|
59
|
15
|
18
|
13
|
9
|
4
|
|
入驻率超
50%-80%的个数
|
28
|
4
|
8
|
8
|
7
|
1
|
|
入驻率超
50%以下的个数
|
17
|
2
|
3
|
4
|
5
|
3
|
至2016年9月底，104个服务业载体中有59个入驻率（
指实际已经使用面积占可使用面积的比例
）超过80%，数量比上半年增加1个，占载体个数的56.7%。
从“一带三线五园”沿线分布情况看，入驻率超过80%的载体滨江带15个，一号线沿线18个，三号线沿线13个，七号线沿线9个，五园4个。其中32个载体的入驻率达95%以上，数量比上半年增加1个。
（二）单位纳税率超过四成
表5 “一带三线五园”服务业载体单位纳税率情况表
单位：个
|
名称
|
单位数（户）
|
#
落地型单位（户）
|
单位落地率
（%）
|
#
在宝山纳税的单位（户）
|
单位纳税率（%）
|
|
合计
|
11750
|
6761
|
57.5
|
4025
|
40.6
|
|
滨江带
|
1501
|
1494
|
99.5
|
487
|
44.9
|
|
一号线
|
2922
|
1820
|
62.3
|
923
|
34.7
|
|
三号线
|
4986
|
2386
|
47.9
|
1734
|
41.9
|
|
七号线
|
2015
|
742
|
36.8
|
790
|
44.1
|
|
五园
|
326
|
319
|
97.9
|
91
|
37.1
|
至2016年9月底，104个服务业载体中入驻单位数11750户，其中落地型单位6761户，纯注册型单位（
指利用服务业集聚区招商平台招商，但落户不在楼宇的单位
）4989户。落地型单位、纯注册型单位占总单位数的比例分别为57.5%、42.5%。若剔除个体经营户，服务业载体单位中税收落在宝山的单位有4025户，单位纳税率达40.6%。数据显示，虽然载体内入驻单位数逐年提升，但我区仍有相当数量的单位仅在楼宇载体内办公经营，不在本区纳税，拉低了全区单位纳税率。对于这些单位，有关部门应加大税源管理与服务力度，实现载体内税源应缴尽缴。
从“一带三线五园”的单位纳税情况看，滨江带的单位纳税率最高，达44.9%，其余依次为七号线沿线44.1%、三号线沿线41.9%、五园沿线37.1%、一号线34.7%。
（三）单位面积税收收入实现较快增长
至2016年9月底，全区楼宇载体的单位面积税收收入（
服务业载体内落地型单位实现的税收收入除以建筑面积
）为330.4元/平方米，去年同期楼宇的单位面积税收收入仅为259.1元/平方米。
从“一带三线五园”的单位产出情况看，七号线沿线单位面积产出率最高，为381.9元/平方米，其余依次为一号线沿线378.9元/平方米、三号线沿线358.9元/平方米、滨江带314.7元/平方米、五园92.8元/平方米。
三、载体发展特点分析
（一）服务业载体以租赁性质为主打
表6 服务业载体业权性质分析
|
名称
|
载体个数（个）
|
#
入驻率超过80%
|
建筑面积
（万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
104
|
59
|
465.8
|
11750
|
20.6
|
7.4
|
330.4
|
|
可租赁
|
73
|
48
|
300.5
|
7552
|
12.8
|
4.3
|
330.9
|
|
可销售
|
12
|
3
|
36.9
|
1068
|
0.9
|
0.3
|
250.6
|
|
二者皆有
|
19
|
8
|
128.4
|
3130
|
6.9
|
2.8
|
352.2
|
对全区载体的业权性质分析，我区目前载体以租赁性质居多。性质为可租赁的楼宇载体73个，约占全区载体数七成，建筑面积300.5万平方米，入驻单位数7552户，分别占全区总数的64.5%、64.3%。性质为可销售的楼宇载体12个，占全区载体数的11.5%，建筑面积、入驻单位数分别占全区总数的7.9%、9.1%。
从入驻情况看，可租赁载体中有48个楼宇载体入驻率超过80%，占可租赁载体数的65.8%，可销售载体仅有3个楼宇载体入驻率超过80%，仅占可销售载体数的25%。从产出总量看，可租赁载体实现税收收入12.8亿元，占全区税收收入的62.1%，可销售与二者皆有（既可租赁，也可销售）的载体实现税收收入分别占全区税收收入的4.5%、33.4%。从单位面积产出看，可租赁载体实现税收330.9元/平方米，二者皆有（既可租赁，也可销售）载体实现税收352.2元/平方米，均高于可销售载体250.6元/平方米的产出水平。
（二）商务楼宇发展较为成熟
表7 服务业载体业态性质分析
|
名称
|
载体个数（个）
|
#
入驻率超过80%
|
建筑面积
（万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
104
|
59
|
465.8
|
11750
|
20.6
|
7.4
|
330.4
|
|
商务楼宇
|
69
|
41
|
286.0
|
9373
|
16.6
|
6.0
|
397.8
|
|
商业楼宇
|
31
|
15
|
163.5
|
2205
|
2.9
|
1.1
|
179.8
|
|
其他
|
4
|
3
|
16.3
|
172
|
1.1
|
0.3
|
659.2
|
对全区载体的业态性质分析，我区商务楼宇发展快于商业楼宇。目前全区商务楼宇载体69个，占全区载体数的66.3%，建筑面积286.0万平方米，入驻单位9373户，分别占全区总数的61.4%、79.8%。而商业楼宇载体的个数、建筑面积、入驻单位数分别占全区总数的29.8%、35.1%、18.8%。
从入驻情况看，商务楼宇中有41个楼宇载体入驻率超过80%，占商务楼宇载体数的59.4%，商业楼宇仅有15个楼宇载体入驻率超过80%，仅占商业楼宇载体数的48.4%。从产出情况看，商务楼宇也好于商业楼宇。商务楼宇载体实现税收收入16.6亿元，区级税收6.0亿元，分别占全区总数的79.8%、80.5%。商业楼宇载体实现税收收入、区级税收分别占全区总数的18.8%、14.3%。商务楼宇载体单位面积实现税收397.8元/平方米，而商业楼宇载体单位面积实现税收仅有179.8元/平方米。
（三）2007-2011年建成的载体产出情况最好
表8 服务业载体投入使用时间情况分析
|
投入使用时间
|
载体个数（个）
|
#
入驻率超过80%
|
建筑面积
（万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
#
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
104
|
59
|
465.8
|
11750
|
20.6
|
7.4
|
330.4
|
|
2006年及之前
|
17
|
13
|
49.8
|
2277
|
3.3
|
1.2
|
275.5
|
|
2007年
-2011年
|
37
|
20
|
190.6
|
6002
|
12.4
|
4.5
|
489.4
|
|
2012年至今
|
50
|
26
|
225.4
|
3471
|
4.8
|
1.6
|
208.1
|
对全区载体投入使用时间进行分析，2006年及之前建成载体17个，2007年至2011年建成载体37个，2012年至今建成载体50个。从建成载体建筑面积看，2006年及之前建成载体建筑面积49.8万平方米，2007年至2011年建成载体建筑面积190.6万平方米，2012年至今建成载体面积225.4万平方米。数据反映了我区2007年以来城市化进程的发展态势，特别是2012年至今楼宇载体建设进入了快速通道。
2007
年至2011年内建成并投入使用的载体逐步进入成熟期，成为全区税收的主要来源，至2016年9月底，共计实现税收收入12.4亿元，区级税收4.5亿元，分别占全区总数的60.5%、61.3%。2012年至今建成的楼宇载体尚处于发展初期但发展势头良好，实现税收收入4.8亿元，同比增长64.2%，区级税收1.6亿元，同比增长52.8%，税收收入、区级税收分别占全区总数的23.3%、22.3%。从单位面积产出情况看，2007年至2011年内建成的载体单位面积实现税收489.4元/平方米，高于2006年及之前建成载体275.5元/平方米、2012年至今建成载体208.1元/平方米的单位面积产出水平。
“一带三线五园”是根据宝山地区特点进行的产业引导，以进一步优化发展空间，拓展产业载体，集聚经济要素，形成以邮轮产业为特色、现代服务业和先进制造业齐头并举的格局。随着我区新兴产业延续了稳定发展的良好态势,走集聚化发展路线，助力宝山经济转型升级，我区现代服务业集群化发展至今已有相当规模，产业集聚区初显效应。随着区内政策的有效推进，未来服务业载体的集聚作用将更加显现，单位规模、发展水平与税收收入有望进一步得到大幅提升，为宝山进一步转变经济增长方式、调整产业结构和提升综合竞争力做出新贡献。