市场总体运行呈现下降 发展趋向理性调整——1-3月全区房地产市场情况简析
宝山区统计局 2017-05-03
随着房地产市场的明显降温，我区房地产开发投资、开发建设和销售等各项指标增速均有所下降，宝山房地产市场进入更为平稳理性的调整期。
一、房地产投资回落
1-3
月，全区完成房地产开发投资
38.9
亿元，比上年同期下降
25.3%
，占全区固定资产投资的比重为
62.1%
，比重同比下降
16.6
个百分点。实现土地购置费
16.19
亿元，比上年同期下降
15.1%
，占全区房地产开发投资的
41.6%
。投资速度下滑，主要原因：一是部分房产投资老项目接近尾声或竣工；二是受节假日和去年市政府出台新政策的双重影响，部分房地产开发项目都没有大范围动工或工程进度缓慢，导致了投资速度放缓。
从投资结构上看，住宅投资的主体地位依旧。
1-3
月，住宅投资
25.64
亿元，占总投资
65.9%
；办公楼投资
0.51
亿元，占
1.3%
；商业营业用房投资
5.39
亿元，占
13.9%
；其他用房投资
7.36
亿元，占
18.9%
（见表
1
）。
表1： 1-3月房地产投资类型增减情况
计量单位：万元
|
指标名称
|
2017
年
1-3
月
|
比重（
%
）
|
|
本年完成投资
|
38.90
|
100
|
|
住宅
|
25.64
|
65.9
|
|
办公楼
|
0.51
|
1.3
|
|
商业营业用房
|
5.39
|
13.9
|
|
其他用房
|
7.36
|
18.9
|
二、房地产开发企业资金下降
1-3
月，房地产开发企业本年实际到位资金
67.54
亿元，比上年同期下降
47%
。其中，国内贷款
25.47
亿元，比上年同期增长
12.5%
；自筹资金
9.88
亿元，比上年同期下降
68.5%
；其他资金
32.19
亿元，比上年同期下降
56.2%
。在其他资金中，定金及预收款
16.4
亿元，比上年同期下降
65.4%
；个人按揭贷款
11.97
亿元，比上年同期下降
50.7%
（见表
2
）。
表2： 1-3月全区房地产实际到位资金情况
计量单位：亿元
|
指标名称
|
绝对量
|
比重（
%
）
|
增减（
%
）
|
|
到位资金合计
|
67.54
|
100
|
-47.0
|
|
其中：国内贷款
|
25.47
|
37.71
|
12.5
|
|
利用外资
|
-
|
-
|
-
|
|
自筹资金
|
9.88
|
14.63
|
-68.5
|
|
其他资金
|
32.19
|
47.66
|
-56.2
|
三、房地产开发建设呈“二降一升”状态
1-3
月，全区房屋施工面积
924.95
万平方米，比上年同期下降
8.7%
。其中，住宅施工面积
659.55
万平方米，比上年同期下降
7.4%
；办公楼施工面积
45.76
万平方米，比上年同期增长
0.1%
；商业营业用房施工面积
82.12
万平方米，比上年同期下降
25.4%
；其他用房施工面积
137.52
万平方米，比上年同期下降
5.5%
。显然，除办公楼项目有小幅增长以外，其余施工项目进度都处于下降状态。
1-3
月，全区新开工面积
19.46
万平方米，比上年同期下降
27.3%
，竣工面积
146.09
万平方米，比上年同期增长
91.1%（见表3）。
表3： 1-3月房地产项目建设情况
|
指标名称
|
计量单位
|
合计
|
其中：住宅
|
办公楼
|
商业营业用房
|
其他用房
|
|
施工面积
|
万平方米
|
924.95
|
659.55
|
45.76
|
82.12
|
137.52
|
|
同比增幅
|
%
|
-8.7
|
-7.4
|
0.1
|
-25.4
|
-5.5
|
|
新开工面积
|
万平方米
|
19.46
|
17.21
|
-
|
0.44
|
1.81
|
|
同比增幅
|
%
|
-27.3
|
-12.6
|
-
|
-66.4
|
-68.7
|
|
竣工面积
|
万平方米
|
146.09
|
111.40
|
17.55
|
3.18
|
13.95
|
|
同比增幅
|
%
|
91.1
|
96.2
|
-
|
-46.7
|
2.0
|
四、在新政调控下，商品房销售出现明显回落
1-3
月，全区商品房销售面积
34.73
万平方米，比上年同期下降
47.1%
。其中，现房销售面积
3.16
万平方米，比上年同期下降
84.2%
；期房销售面积
31.57
万平方米，比上年同期下降
30.9%
。商品房销售面积下降的主要原因是受到
2016
年市政府出台“
3.25
”新政和
“沪六条”等政策的影响，使商品房住宅销售同比下降
72.6%
。
从成交类型看，住宅销售市场过于冷清。
1-3
月全区住宅销售面积
31.97
万平方米，比上年同期下降
42.6%
。其中，
90
平方米及以下共
0.37
万平方米，比上年同期下降
98.6%
，
144
平方米以上共
1.12
万平方米，比上年同期下降
85.1%
。
从区域分布看，全区商品房销售主要集中在外环、郊环线之间，共计
26.06
万平方米，占总面积
75%
。其中顾村上海环鑫房地产开发有限公司开发建造的
2
个动迁安置房项目共计
22.34
万平方米，占外环、郊环线区域销售的
85.7%
。
五、房地产去库存压力较大
1-3
月，全区商品房待售面积为
174.9
万平方米，比上年同期增长
35.6%
。其中，待售面积
1
年以内
95.16
万平方米，比上年同期增长
1.1
倍；待售面积
1-3
年（含
1
年）
40.49
万平方米，比上年同期下降
37.1%
；待售面积
3
年以上（含
3
年）
39.25
万平方米，比上年同期增长
97.1%
。表明我区商品房待售面积在不断增长，房地产去库存压力较大。
综上所述，
1-3
月全区房地产市场总体运行呈现下降态势。在新政的影响下，我区房地产投资从去年第四季度开始增速逐步放缓，房地产销售市场明显降温。未来我区房地产市场仍受宏观调控政策影响，市场观望状态浓厚，我们将及时做好跟踪监测分析。