2017年一季度宝山区服务业载体发展情况分析
宝山区统计局 2017-05-21今年以来，宝山区着力推进重大板块功能提升，区域创新转型效应持续显现。尤其以“一带三线五园”的产业格局为抓手，提升邮轮滨江带综合能级，促进“三线”产业集聚发展，引导五大园区特色化发展，不断优化全区现代服务业产业布局。统计数据显示，至2017年一季度，沿“一带三线五园”布局的商务楼宇和服务业集聚区数量达到108个，楼宇载体的核心辐射效应进一步发挥，积极推动了产业结构和城市功能转型的融合互动，加快宝山区由传统工业基地向现代滨江城区的转变。
一、载体发展基本现状
2017年一季度，我区共有服务业载体108个，沿“一带三线五园”有序分布，建筑面积495.6万平方米，入驻单位数12905户。一季度服务业载体税收收入增长态势明显，实现税收收入9.8亿元，同比增长27.7%，其中区级税收3.3亿元，同比增长13.9%。落地型单位实现单位面积税收（服务业载体内落地型单位实现的税收收入除以载体建筑面积）165.0元/平方米，高于去年同期141.5元/平方米的水平。
（一）“一带三线五园”服务业载体发展情况
表1 “一带三线五园”服务业载体基本情况表
名称
|
载体个数（个）
|
建筑面积 （万平方米）
|
入驻单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
区级税收收入
（亿元）
|
单位面积税收
（元/平方米）
|
||
总税收
|
#落地型
|
总税收
|
#落地型
|
|||||
合计
|
108
|
495.6
|
12905
|
9.8
|
8.2
|
3.3
|
197.3
|
165.0
|
滨江带
|
21
|
79.2
|
1425
|
1.6
|
1.6
|
0.6
|
201.7
|
201.7
|
一号线
|
31
|
131.8
|
3257
|
2.5
|
2.3
|
0.9
|
190.9
|
174.8
|
三号线
|
26
|
132.6
|
5639
|
2.9
|
2.4
|
0.9
|
216.7
|
181.2
|
七号线
|
22
|
99.0
|
2245
|
2.6
|
1.7
|
0.8
|
259.9
|
167.1
|
五园
|
8
|
52.9
|
339
|
0.2
|
0.2
|
0.1
|
41.2
|
40.8
|
从“一带三线五园”的空间布局看，一带“邮轮滨江带”大力推进以邮轮港为核心的邮轮旅游、商贸商务等产业发展，共有载体数21个，建筑面积79.2万平方米。三线依托轨道交通1、3、7号线，分别打造为“一号创新带”、“三号创业带”、“七号创意带”三条各具特色的经济发展带。一号线沿线载体数量最多，共计31个，建筑面积131.8万平方米。三号线沿线体量最大，载体个数26个，建筑面积132.6万平方米，共有入驻单位5639户，占全区载体入驻单位数的43.7%。七号线沿线共有载体数22个，建筑面积99.0万平方米。五园集中优势，推动区域由传统工业向研发创新转变，由单一产业功能向城市综合功能转变，共有载体数8个，建筑面积52.9万平方米。
从税收产出情况看，三号线沿线税收收入贡献最大，实现税收收入2.9亿元、区级税收0.9亿元；七号线沿线实现税收收入2.6亿元、区级税收0.8亿元；一号线沿线实现税收收入2.5亿元、区级税收0.9亿元；滨江带实现税收收入1.6亿元、区级税收0.6亿元；五园实现税收收入0.2亿元、区级税收0.1亿元。
表2 街镇、园区服务业载体基本情况表
名称
|
载体个数（个）
|
建筑面积 （万平方米）
|
入驻单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
合计
|
108
|
495.6
|
12905
|
9.8
|
3.3
|
165.0
|
北部地区
|
6
|
44.6
|
162
|
0.1
|
0.04
|
25.4
|
罗店
|
4
|
8.9
|
141
|
0.1
|
0.03
|
100.9
|
月浦
|
1
|
24.7
|
9
|
0.02
|
0.01
|
9.1
|
宝工园
|
1
|
11.0
|
12
|
-
|
-
|
0.5
|
中部地区
|
41
|
192.7
|
4818
|
3.0
|
1.1
|
135.7
|
杨行
|
11
|
76.7
|
2629
|
1.2
|
0.4
|
105.4
|
顾村
|
7
|
21.9
|
541
|
0.2
|
0.1
|
77.2
|
友谊
|
12
|
51.8
|
864
|
1.1
|
0.4
|
219.2
|
吴淞
|
11
|
42.4
|
784
|
0.5
|
0.2
|
118.7
|
南部地区
|
61
|
258.2
|
7925
|
6.6
|
2.1
|
211.0
|
大场
|
13
|
71.3
|
1612
|
2.4
|
0.7
|
205.9
|
高境
|
18
|
64.9
|
2067
|
0.9
|
0.2
|
130.2
|
庙行
|
11
|
37.2
|
1674
|
1.7
|
0.6
|
419.6
|
淞南
|
11
|
61.6
|
2131
|
1.3
|
0.4
|
203.8
|
张庙
|
5
|
16.0
|
427
|
0.3
|
0.1
|
143.3
|
城工园
|
3
|
7.2
|
14
|
0.1
|
0.03
|
123.9
|
从街镇、园区分布的空间布局看，我区服务业载体主要集中在南部及中部地区，北部地区相对体量较小但发展潜力较大。
我区中部和南部地区，人口密度较高，城市化进程较快，现代服务业发展迅速，楼宇载体和入驻单位相对集中。南部地区，载体数61个，建筑面积258.2万平方米，入驻单位数7925户，分别占全区楼宇载体个数、建筑面积、入驻单位总数的56.5%、52.1%、61.4%。中部地区，载体数41个，建筑面积192.7万平方米，入驻单位数4818户，分别占全区楼宇载体个数、建筑面积、入驻单位总数的38.0%、38.9%、37.3%。北部地区比例较小，载体数、建筑面积、入驻单位数分别仅占全区总数的5.6%、9.0%、1.3%。
从税收产出情况看，一季度税收收入过亿的地区有大场、庙行、淞南、杨行、友谊，五个街镇合计完成税收收入7.8亿元，占全区楼宇载体税收收入的79.4%。
表3 “一带三线五园”服务业载体税收分布情况
单位：个
指标
|
合计
|
滨江带
|
一号线
|
三号线
|
七号线
|
五园
|
合计
|
108
|
21
|
31
|
26
|
22
|
8
|
税收收入1亿以上
|
1
|
|
|
|
1
|
|
税收收入5000万-1亿
|
6
|
1
|
2
|
2
|
1
|
|
税收收入1000万-5000万
|
19
|
3
|
5
|
6
|
5
|
|
税收收入1000万元以下
|
82
|
17
|
24
|
18
|
15
|
8
|
2017年一季度，宝山区实现税收收入1000万元以上的服务业载体共26个，比去年同期增加6个。从“一带三线五园”沿线分布情况看，税收收入1000万元以上的载体滨江带4个，一号线沿线7个，三号线沿线8个，七号线沿线7个。
表4 服务业载体税收分类情况
名称
|
载体个数（个）
|
建筑面积 （万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
合计
|
108
|
495.6
|
12905
|
9.8
|
3.3
|
165.0
|
税收收入1亿以上
|
1
|
5.3
|
1315
|
1.0
|
0.3
|
198.0
|
税收收入5000万-1亿
|
6
|
56.8
|
2833
|
4.1
|
1.5
|
652.8
|
税收收入1000万-5000万
|
19
|
119.7
|
4121
|
3.1
|
1.0
|
238.6
|
税收收入1000万以下
|
82
|
313.8
|
4636
|
1.5
|
0.5
|
48.0
|
2017年一季度，实现税收收入1000万元以上的服务业载体实现税收收入8.2亿元，占服务业载体税收收入的84.2%。其中实现税收收入超亿元的载体1个，税收收入5000万元至1亿的载体6个，为争创亿元的重点载体或楼宇。税收收入1000万以下的载体82个，建筑面积313.8万平方米，分别占全区载体个数、建筑面积的75.9%、63.6%，但入驻单位数4636户，仅占全区入驻单位数的35.9%，单位面积税收48.0元/平方米，仅为全区单位面积产出水平的29.0%。数据证明，此类载体入驻空间仍有较大潜力可挖，产出水平也有待进一步提升。
二、载体三率指标分析
（一）企业入驻率保持稳定
表5 “一带三线五园”服务业载体入驻率情况
单位：个
指标
|
合计
|
滨江带
|
一号线
|
三号线
|
七号线
|
五园
|
合计
|
108
|
21
|
31
|
26
|
22
|
8
|
入驻率超过80%的个数
|
63
|
15
|
18
|
14
|
12
|
4
|
入驻率超50%-80%的个数
|
32
|
5
|
11
|
9
|
5
|
2
|
入驻率超50%以下的个数
|
13
|
1
|
2
|
3
|
5
|
2
|
2017年一季度，108个服务业载体中有63个入驻率（指实际已经使用面积占可使用面积的比例）超过80%，数量比上年年底增加1个，占载体个数的58.3%。其中32个载体的入驻率达95%以上。
从“一带三线五园”沿线分布情况看，入驻率超过80%的载体滨江带15个，一号线沿线18个，三号线沿线14个，七号线沿线12个，五园4个。
（二）单位纳税率稳步提升
表6 “一带三线五园”服务业载体单位纳税率情况表
名称
|
单位数（户）
|
#落地型单位（户）
|
单位落地率
（%）
|
#纳税单位（户）
|
单位纳税率（%）
|
||
合计
|
#落地型
|
合计
|
#落地型
|
||||
合计
|
12905
|
7242
|
56.1
|
4445
|
2084
|
40.8
|
39.3
|
滨江带
|
1425
|
1424
|
99.9
|
463
|
463
|
45.0
|
45.0
|
一号线
|
3257
|
2149
|
66.0
|
1066
|
638
|
38.3
|
37.3
|
三号线
|
5639
|
2439
|
43.3
|
1933
|
643
|
40.2
|
39.2
|
七号线
|
2245
|
898
|
40.0
|
872
|
231
|
43.8
|
35.0
|
五园
|
339
|
332
|
97.9
|
111
|
109
|
40.4
|
40.7
|
2017年一季度，108个服务业载体中入驻单位数12905户，其中落地型单位7242户，纯注册型单位（指利用服务业集聚区招商平台招商，但落户不在楼宇的单位）5663户。落地型单位、纯注册型单位占总单位数的比例分别为56.1%、43.9%。
若剔除个体经营户，服务业载体共有单位数10883户，其中税收落在宝山的单位有4445户，单位纳税率达40.8%。若剔除个体经营户，服务业载体共有落地型单位5306户，其中2084户单位税收落在宝山，单位纳税率达39.3%。数据显示，虽然载体内入驻单位数逐年提升，但仍有相当数量的单位仅在楼宇载体内办公经营，不在本区纳税，拉低了全区单位纳税率。对于这些单位，有关部门应加强税源管理与租税联动的政策扶持，加大引导与服务力度，尽可能实现载体内税源应缴尽缴。
从“一带三线五园”的单位纳税情况看，滨江带的单位纳税率最高，达45.0%，其余依次为七号线沿线43.8%、五园40.4%、三号线沿线40.2%、一号线沿线38.3%。
（三）单位面积税收产出增长明显
2017年一季度，全区楼宇载体的单位面积税收收入（服务业载体内落地型单位实现的税收收入除以建筑面积）为165.0元/平方米，去年同期楼宇载体的单位面积税收收入为141.5元/平方米。
从“一带三线五园”的单位面积产出情况看，滨江带单位面积产出率最高，为201.7元/平方米，其余依次为三号线沿线181.2元/平方米、一号线沿线174.8元/平方米、七号线沿线167.1元/平方米、五园40.8元/平方米。
三、载体发展特点分析
（一）服务业载体以租赁性质为主打
表7 服务业载体业权性质分析
名称
|
载体个数（个）
|
#入驻率超过80%
|
建筑面积 （万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
合计
|
108
|
63
|
495.6
|
12905
|
9.8
|
3.3
|
165.0
|
可租赁
|
77
|
50
|
330.3
|
8191
|
6.3
|
2.0
|
154.5
|
可销售
|
12
|
4
|
36.9
|
1076
|
0.5
|
0.1
|
122.3
|
二者皆有
|
19
|
9
|
128.4
|
3638
|
3.0
|
1.1
|
204.2
|
对全区载体的业权性质分析，我区目前载体以租赁性质居多。性质为可租赁的楼宇载体77个，占全区载体数的71.3%，建筑面积330.3万平方米，入驻单位数8191户，分别占全区总数的66.6%、63.5%。性质为可销售的楼宇载体12个，占全区载体数的11.1%，建筑面积、入驻单位数分别占全区总数的7.4%、8.3%。
从入驻情况看，可租赁载体中有50个楼宇载体入驻率超过80%，占可租赁载体数的64.9%，可销售载体仅有4个楼宇载体入驻率超过80%，仅占可销售载体数的33.3%。从产出总量看，可租赁载体实现税收收入6.3亿元，占全区税收收入的64.6%，可销售与二者皆有（既可租赁，也可销售）的载体实现税收收入分别占全区税收收入的4.7%、30.7%。从产出增长情况看，可租赁载体一季度税收收入同比增长24.7%，可销售载体税收收入仅同比增长6.2%。从单位面积产出看，可租赁载体实现税收154.5元/平方米，二者皆有（既可租赁，也可销售）载体实现税收204.2元/平方米，均高于可销售载体122.3元/平方米的产出水平。
（二）商务楼宇发展已成气候
表8 服务业载体业态性质分析
名称
|
载体个数（个）
|
#入驻率超过80%
|
建筑面积 （万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
合计
|
108
|
63
|
495.6
|
12905
|
9.8
|
3.3
|
165.0
|
商务楼宇
|
73
|
41
|
293.6
|
10234
|
7.0
|
2.3
|
182.4
|
商业楼宇
|
31
|
19
|
163.5
|
2455
|
1.3
|
0.4
|
76.5
|
其他
|
4
|
3
|
38.5
|
216
|
1.6
|
0.5
|
407.8
|
对全区载体的业态性质分析，我区商务楼宇较为成熟，发展快于商业楼宇。目前全区商务楼宇载体73个，占全区载体数的67.6%，建筑面积293.6万平方米，入驻单位10234户，分别占全区总数的59.2%、79.3%。而商业楼宇载体31个、建筑面积163.5万平方米、入驻单位数2455户，分别占全区总数的28.7%、33.0%、19.0%。
从入驻情况看，商务楼宇中有41个楼宇载体入驻率超过80%。商业楼宇有19个楼宇载体入驻率超过80%。从产出总量看，商务楼宇也好于商业楼宇。商务楼宇载体实现税收收入7.0亿元，区级税收2.3亿元，分别占全区总数的71.2%、71.2%。商业楼宇载体实现税收收入、区级税收分别占全区总数的12.8%、13.2%。从产出增长情况看，商务楼宇一季度税收收入同比增长19.2%，商业楼宇税收收入却同比下降11.0%。从单位面积产出看，商务楼宇载体单位面积实现税收182.4元/平方米，而商业楼宇载体单位面积实现税收仅有76.5元/平方米。
（三）2012年至今建成的载体进入快速发展期
表9 服务业载体投入使用时间情况分析
投入使用时间
|
载体个数（个）
|
#入驻率超过80%
|
建筑面积 （万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
合计
|
108
|
63
|
495.6
|
12905
|
9.8
|
3.3
|
165.0
|
2006年及之前
|
17
|
13
|
49.8
|
2349
|
2.2
|
0.7
|
255.1
|
2007年-2011年
|
37
|
20
|
190.6
|
6149
|
4.6
|
1.7
|
215.1
|
2012年至今
|
54
|
30
|
255.2
|
4407
|
3.0
|
1.0
|
109.9
|
对全区载体投入使用时间进行分析，2006年及之前建成载体17个，2007年至2011年建成载体37个，2012年至今建成载体54个。从建成载体建筑面积看，2006年及之前建成载体建筑面积49.8万平方米，2007年至2011年建成载体建筑面积190.6万平方米，2012年至今建成载体面积255.2万平方米。数据反映了我区2007年以来城市化进程的发展态势，特别是2012年至今楼宇载体建设进入了快速通道，建成面积已超2012年之前建成载体的面积总和。
2007年至2011年内建成并投入使用的载体逐步进入成熟期，成为全区税收的主要来源。2017年一季度，共计实现税收收入4.6亿元，区级税收1.7亿元，分别占全区总数的47.3%、50.7%。2012年至今建成的楼宇载体尚处于发展初期但增长势头良好，实现税收收入3.0亿元，同比增长52.1%，区级税收1.0亿元，同比增长41.1%，税收收入、区级税收分别占全区总数的30.4%、29.1%。从单位面积产出情况看，2017年一季度，2006年及之前建成载体单位面积实现税收255.1元/平方米，2007年至2011年内建成的载体215.1元/平方米，均高于2012年至今建成载体109.9元/平方米的单位面积产出水平。
在当前经济形势下，发展楼宇载体经济是盘活存量资源、拓展发展空间的现实需要，有利于我区加快调整产业结构、加速发展现代服务业、加大提升城市竞争力的步伐。从统计数据来看，我区的楼宇载体发展已成规模，但仍面临不少亟待破解的发展瓶颈，如载体总体效益偏弱、招商同质化竞争、特色化程度不高等问题。为此，我区正在研究进一步提升服务业载体功能品质的操作细则，目的是为了鼓励服务业载体吸引具有品牌价值、自主创新能力和资源整合优势的企业落户，吸引总部型、集团型、功能性企业落户，鼓励服务业载体创新服务、丰富功能、提升品质，推进专业化、主题化、品牌化招商运营服务，全面提高载体的利用率和产出率。相信在区委区府的关心重视下和区各职能部门的共同努力下，楼宇载体经济将成为宝山区经济转型发展的重要平台，经济持续发展的强劲动力。