2018年上半年，全区房地产业投资平稳增长，但建设资金小幅下降。受房地产市场调控影响，销售面积下降明显，但房地产去库存情况较好。

 一、房地产开发投资情况

 1、投资平稳增长

 2018年上半年，全区房地产开发在建项目66个，完成房地产开发投资130.38亿元，同比增长19.5%，占全社会固定资产投资总额的66.6%。

 按房屋构成分，全区完成建筑工程投资49.32亿元，同比增长12.7%；安装工程2.70亿元，同比下降57.1%；设备购置0.39亿元，同比下降58.9%；土地购置费等为主的其他费用77.98亿元，同比增长34.4%，土地购置费的快速增长，是促进房产投资总量增长的主要原因。如剔除土地费因素影响，全区房地产开发投资同比下降4.0%。

 从房屋性质看，上半年全区在建的保障房项目共46个，完成投资33.59亿元，同比增长29.5%，快于全区房地产投资10个百分点，占总投资的比重为25.8%，比重同比提高2个百分点。

 2、房地产企业建设规模呈现“一升二降”态势

 上半年，全区房屋施工面积980.28万平方米，同比下降5.8%。其中，住宅施工面积为595.72万平方米，同比下降16.1%；办公楼施工面积为80.17万平方米，同比增长12.1%；商业营业用房施工面积为113.22万平方米，同比增长19.0%；其他用房施工面积为191.17万平方米，同比增长17.1%。除住宅项目下降以外，其余类型施工面积均处于增长态势。

 上半年，全区新开工面积132.04万平方米，同比增长2.4%。其中住宅新开工面积同比增长32.0%，办公楼、商业营业用房及其他用房面积均下降。新开工面积主要以保障房项目为主，为74.91万平方米，占全部新开工面积的56.7%。

上半年，全区竣工面积111.48万平方米，同比下降40.9%，竣工面积中商业营业用房的增速较快，同比增长20倍。（见表1）

表1：                   上半年房地产项目建设情况

指标名称	计量单位	合计	其中：住宅	办公楼	商业营业用房	其他用房
施工面积	万平方米	980.28	595.72	80.17	113.22	191.17
同比增幅	%	-5.80	-16.12	12.08	18.97	17.11
新开工面积	万平方米	132.04	92.16	0.55	6.27	33.05
同比增幅	%	2.40	32.03	-95.57	-53.66	-0.30
竣工面积	万平方米	111.48	53.46	16.49	17.52	24.01
同比增幅	%	-40.88	-61.61	-18.81	20倍	3.67

 3、房地产开发企业资金下降

上半年，全区房地产开发企业本年实际到位资金155.34亿元，同比下降6.7%，占当年计划投资的50.2%。其中，上年末结余资金121.27亿元，同比下降2.1%，占全部资金的43.8%。从资金来源渠道看，国内贷款29.92亿元，下降41.5%；自筹资金58.42亿元，增长60.0%；定金及预收款36.07亿元，下降16.4%；个人按揭贷款6.35亿元，下降73.7%；其他资金24.57亿元，下降68.8%。（见表2）

表2：              上半年房地产开发企业资金到位情况

计量单位：亿元、%

指标	绝对量	增长	比重
本年实际到位资金	155.34	-6.7	100
其中：国内贷款	29.92	-41.5	19.3
利用外资	—	—	—
自筹资金	58.42	60.0	37.6
定金及预收款	36.07	-16.4	23.2
个人按揭贷款	6.35	-73.7	4.1
其他资金	24.57	-68.8	15.8

 二、房地产交易情况

 1、市场化商品房销售面积增幅“二增二减”

 上半年，全区新建商品房销售面积46.71万平方米（含保障房口径），同比下降41.3%。剔除保障房后，市场化住宅和商业营业用房销售面积，分别下降72.8%和43.9%；办公楼及其他用房销售面积呈现上升态势，分别上升15.2倍和84.2%。

 2、市场化商品房均价增速继续放缓

 上半年，全区新建商品房均价为19006元/平方米，同比下降20.7%。剔除保障房因素，市场化商品房均价为30879元/平方米，同比下降26.4%，下降幅度比上年度提高13.2个百分点。其中，住宅均价为48602元/平方米，同比增长1.0%。

 3、销售主要集中在大场和顾村板块

上半年，全区只有3个街镇销售同比出现增长，其余均下降。其中销售面积较为集中的板块是大场镇和顾村镇。大场镇主要依靠保障房和商住用房项目的推动。（见表3）

表3：                 上半年各街镇、园区销售面积情况

计量单位：万平方米、%

	商品房销售面积
	2018年	±%
镇合计	46.64	-41.4
大场镇	33.42	74.9
顾村镇	6.78	-74.3
高境镇	2.56	18.4倍
杨行镇	1.73	-70.9
罗店镇	1.23	-95.0
庙行镇	0.58	-81.8
罗泾镇	0.24	24.0
淞南镇	0.10	-60.4
月浦镇	--	--
街道合计	0.07	--
友谊路街道	0.04	--
吴淞街道	0.03	--
庙行街道	--	--

 4、存量房交易降幅逐月收窄

 根据区房产交易中心数据显示：上半年全区存量房交易面积61.94万平方米，同比下降6.2%；交易金额178.89亿元，同比增长1.0%。上半年从各月累计存量交易情况看，存量房交易呈现逐月回升的态势，上半年降幅比一季度收窄24.6个百分点。（见下图）

 

5、房地产去库存情况较好

 上半年，全区商品房待售面积为120.49万平方米，同比下降20.0%。其中，待售面积1年以内50.72万平方米，同比下降22.9%；待售面积1-3年（含1年）14.55万平方米，同比下降54.4%；待售面积3年以上（含3年）55.22万平方米，同比增长4.4%。

 三、与横向区比较

 1、房地产开发投资总量居第3，增幅居第2

 上半年，宝山区房地产投资完成130.38亿元，投资额在郊区排第3位，投资排名比上年提高1位。从房地产投资额看，位居前三位的分别是青浦（169.9亿元）、闵行（161.7亿元）、宝山（130.4亿元）。从投资增幅看，宝山区房地产投资增速位居8个郊区第2位，增幅排名比上年提高3位。位居前三位的分别是崇明（30.2%）、宝山（19.5%）、奉贤（15.6%）。

 2、新开工面积居第2

从新开工面积看，宝山位居第二，比排名第一位的奉贤少2.3万平方米。（见表4）

表4：                  上半年8个郊区房地产完成情况

郊区名称	完成投资额 （亿元）	排名	增幅 （%）	排名	新开工面积 （万平方米）	增幅 （%）
青浦区	169.9	1	4.1	4	43.4	-70.3
闵行区	161.7	2	-5.5	5	117.0	-1.7
宝山区	130.4	3	19.5	2	132.0	2.4
松江区	125.8	4	-9.0	6	92.4	-27.6
奉贤区	106.5	5	15.6	3	134.3	19.7
嘉定区	95.0	6	-29.2	8	72.4	32.4
崇明区	42.1	7	30.2	1	4.0	-80.9
金山区	31.4	8	-13.1	7	93.3	29.8倍

 综上所述，上半年宝山区房地产投资保持增长，但施工规模有了下降。房产销售市场受政策影响，新建商品房销售大幅下降，存量房交易逐月回升，去库存情况完成较好。下半年我们仍将密切关注房地产市场情况，及时做好跟踪监测分析。