楼宇经济是城市经济发展中一种集约型、高密度的经济形态，其核心载体是商务楼宇注，通过楼宇招商引资,带动区域经济发展。本文以嘉定区第四次经济普查资料为主要依据，简要分析嘉定区楼宇发展的情况、存在的问题，并提出相关建议，以供参考。

一、总体情况

根据第四次经济普查数据显示：2018年全区投入使用的商务楼宇共121幢，较上年同期增加4幢，占地面积124.1万平方米，同比增长5.6%，总建筑面积360.3万平方米，同比增长5.5%。

（一）地区分布──中南部区域相对集中

从商务楼宇空间分布来看，我区商务楼宇分布以中南部为主。中部和南部分别依托嘉定新城建设和良好的商贸产业发展基础，成为楼宇经济主要集聚区。楼宇数量排名前五的街镇依次为江桥镇、嘉定新城（马陆镇）、安亭镇、真新街道和南翔镇；楼宇建筑面积排名前五的街镇依次为嘉定新城（马陆镇）、真新街道、江桥镇、安亭镇和工业区（见图1）。

图1  2018年商务楼宇街镇分布情况

（二）建筑体量──中小型占多

从建筑体量来看，全区商务楼宇主要以中小型居多，建筑面积在3万平方米以下的楼宇占七成。全区121幢楼宇中，总建筑面积在5万平方米及以上的楼宇共21幢，占17.3%；3-5万平方米（含3万平方米）的15幢，占12.4%；1-3万平方米（含1万平方米）的52幢，占43.0%；1万平方米以下的33幢，占27.3%（见图2）。

图2  商务楼宇按总建筑面积分

从商务办公体量来看，商务办公面积中小型化更为集中，商务面积在3万平方米以下的楼宇近九成。调查数据显示：2018年全区商务办公面积在5万平方米及以上的楼宇共4幢，占3.3%；3-5万平方米（含3万平方米）的10幢，占8.3%；1-3万平方米（含1万平方米）的62幢，占51.2%；1万平方米以下的45幢，占37.2%（见图3）。

图3  商务楼宇按商务办公面积分

（三）商务楼宇入驻率──逐年提升

2018年，全区商务楼宇入驻率注2为79.4%，比上年同期提高了3.0个百分点。其中，商务办公面积195.5万平方米，已入驻面积154.9万平方米，商务办公入驻率注379.2%，较上年提高了0.6个百分点；商业面积63.7万平方米，已营业面积50.8万平方米，商业入驻率注479.7%，较上年提高了9.8个百分点。

从分组来看：①全区商务楼宇入驻率达90%及以上的共75幢，比上年增加7幢，占楼宇总数的62.0%。②商务办公入驻率达90%及以上的共77幢，比上年增加6幢，占63.6%。③商业入驻率达90%及以上的共30幢，比上年增加3幢，占55.6%（见表1）。

表1  2018年商务楼宇入驻率分组表

入驻率分组	楼宇数（幢） （按楼宇分）	比重 （%）	楼宇数（幢） （按商务办公入驻率分）	比重 （%）	楼宇数（幢） （按商业入驻率分）	比重 （%）
90%及以上	75	62.0	77	63.6	30	55.6
70%-90%(含70%)	20	16.5	21	17.4	10	18.5
50%-70%(含50%)	13	10.7	8	6.6	6	11.1
30%-50%(含30%)	6	5.0	7	5.8	2	3.7
30%以下	7	5.8	8	6.6	6	11.1
合计	121	100.0	121	100.0	54	100.0

 

（四）产权属性──私人产权占主导

从商务楼宇产权属性来看，私人产权占比最高。全区121幢商务楼宇中，产权属性为私人的共83幢，占68.6%；集体产权的17幢，占14.0%；国有产权的14幢，占11.6%；港澳台、外商及其他属性的7幢，占5.8%。

从商务楼宇经营方式来看，产权出售的商务楼宇超半数。全区产权出售的商务楼宇共68幢，占56.2%；产权出租的26幢，占21.5%；租售并举的27幢，占22.3%，总体呈现租售并存、出售居多的特征。2018年，商务办公平均租金为2.0元/日/平方米，较上年提高了0.08元/日/平方米。

（五）能源消耗──电力消费为主

2018年，全区商务楼宇综合能源消费量16127吨标准煤，同比增长12.3%；用水总量205.1万立方米，同比增长20.5%。单位面积平均能耗0.0078吨标准煤/平米，较上年提高了0.0002吨标准煤/平米，同比增长3.3%。

从能源消费品种看，楼宇能耗主要以电力消费为主。2018年商务楼宇电力消费1.2亿度，折合14741吨标准煤，占全区楼宇能耗的91.4%，消费金额1.2亿元；天然气消费104.2万立方米，折合1386吨标准煤，占8.6%，消费金额368.9万元。

二、在地单位基本情况

（一）总体情况──数量与规模双增长

2018年，全区商务楼宇在地单位共3225家，较上年同期增加1538家，同比增长91.2%。从经济指标看，在地单位累计实现营业收入522.0亿元，同比增长19.2%；资产总计874.5亿元，同比增长17.8%（见表2）。

表2  2018年商务楼宇在地单位主要经济指标

单位：个、亿元、%
指标	2018年	2017年	增幅
在地单位数量	3225	1687	91.2
营业收入	522.0	437.9	19.2
资产总计	874.5	742.6	17.8

（二）行业分布──集中于商贸服务业

从行业分布情况看，我区商务楼宇在地单位以商业和服务业为主，数量占到在地单位的86.5%，比重较上年提升了2.8个百分点。在地单位中，商业（批发和零售业、住宿和餐饮业）单位共1503家，占46.6%，比重较上年同期提高了2.5个百分点；服务业单位共1289家，占39.9%，比重较上年同期提高了0.2个百分点。其余建筑业、房地产业、交通运输业、制造业和金融业单位占比分别为5.8%、3.0%、2.4%、2.1%和0.2%（见表3）。

表3  2018年商务楼宇在地单位行业分布情况

行     业	单位数 （个）	比重 （%）	营业收入 （亿元）	比重 （%）
批发和零售业	1432	44.4	259.1	49.6
租赁和商务服务业	531	16.4	148.5	28.5
科学研究和技术服务业	283	8.8	23.4	4.5
信息传输、软件和信息技术服务业	258	8.0	38.8	7.4
建筑业	187	5.8	16.3	3.1
房地产业	97	3.0	10.7	2.1
居民服务、修理和其他服务业	85	2.6	2.4	0.5
交通运输、仓储和邮政业	77	2.4	13.8	2.6
住宿和餐饮业	71	2.2	1.9	0.4
制造业	67	2.1	4.7	0.9
文化、体育和娱乐业	44	1.4	0.2	0.0
教育	42	1.3	0.3	0.1
公共管理、社会保障和社会组织	24	0.7	0.0	0.0
卫生和社会工作	12	0.4	0.2	0.0
水利、环境和公共设施管理业	10	0.3	0.3	0.1
金融业	5	0.2	1.4	0.3
总     计	3225	100.0	522.0	100.0

（三）经营收入──商业服务业超九成

从经营指标来看，我区商务楼宇在地单位营业收入主要来源于商业和服务业。2018年，楼宇在地商业企业累计实现营业收入261.0亿元，占楼宇在地单位总收入的50.0%。服务业实现营业收入214.2亿元，占41.0%。其余依次为建筑业16.3亿元、交通运输业13.8亿元、房地产业10.7亿元、制造业4.7亿元和金融业1.4亿元，收入占比依次为3.1%、2.6%、2.1%、0.9%和0.3%。

（四）主要指标──占全区比重不高

从商业和服务业的主要指标来看，楼宇在地单位的体量规模并不占优。从商业主要指标来看，2018年商务楼宇实现商品销售总额289.9亿元，占全区属地商品销售总额的8.6%；楼宇实现社会消费品零售额33.5亿元，仅占全区社会消费品零售额的2.8%。从服务业指标来看，2018年商务楼宇实现规模以上服务业营业收入111.5亿元，占全区规模以上服务业营业收入的15.1%（见表4）。

表4  2018年商务楼宇在地单位主要指标占比情况

指 标	商务楼宇 （亿元）	全区属地 （亿元）	楼宇占全区比重 （%）
商品销售总额	289.9	3383.8	8.6
社会消费品零售额	33.5	1203.6	2.8
规模以上服务业营业收入	111.5	740.2	15.1

 

（五）人员分布──从业人员稳步增长

2018年，全区商务楼宇在地单位从业人员期末人数3.5万人，同比增长4.8%。其中女性1.74万人，男性1.76万人。从学历来看，大专及以上学历共计15009人，占从业人员总数的42.9%。其中，研究生学历795人，本科学历7776人，大专学历6438人。从技能情况来看，技能人员共计872人，占从业人员的2.5%。其中，高级技师63人，技师78人，高级技能人员116人，中级技能人员264人，初级技能人员351人（见表5）。

表5  2018年商务楼宇在地单位人员结构情况

类  别		人数 （人）	比重 （%）
合  计		34997	100.0
性别结构	男	17622	50.4
	女	17375	49.6
学历结构	研究生	795	2.3
	本科	7776	22.2
	大专	6438	18.4
职业技能	技能人员	872	2.5
	高级技师	63	0.2
	技师	78	0.2
	高级技能人员	116	0.3
	中级技能人员	264	0.8
	初级技能人员	351	1.0

三、需关注的问题及相关建议

（一）楼宇经济街镇发展不平衡

我区各街镇楼宇经济发展差异较大。一方面，商务楼宇地域分布不平衡，全区商务楼宇主要集聚在江桥镇、嘉定新城（马陆镇）、安亭镇、真新街道等中南部地区，而北部地区商务楼宇分布较少。另一方面，各街镇商务楼宇经济规模参差不齐，如南翔镇、嘉定新城（马陆镇）、江桥镇、安亭镇和真新街道等街镇楼宇经济规模较大，五个街镇的楼宇在地单位营业收入占到全区楼宇的90.8%；而工业区、徐行镇、菊园新区、新成路街道、嘉定镇街道和外冈镇等街镇楼宇经济规模相对较小，集聚辐射作用和带动力有限。

针对楼宇经济区域发展不平衡等情况，相关部门应加快制定楼宇经济发展空间布局规划和业态规划，通过规划先行，优化商务楼宇布局，促进商务楼宇合理集聚，形成更多有规模、有档次的楼宇经济群（见表6）。

表6  2018年商务楼宇分街镇情况

街镇	入驻单位数 （个）	比重 （%）	营业收入 （亿元）	比重 （%）
南翔镇	246	7.6	212.8	40.8
马陆镇	963	29.9	115.1	22.1
江桥镇	492	15.3	58.6	11.2
安亭镇	287	8.9	48.8	9.4
真新街道	458	14.2	38.8	7.4
工业区	166	5.1	12.4	2.4
徐行镇	131	4.1	10.6	2.0
菊园新区	155	4.8	10.2	1.9
新成路街道	159	4.9	9.5	1.8
嘉定镇街道	155	4.8	4.9	0.9
外冈镇	13	0.4	0.4	0.1
合  计	3225	100.0	522.0	100.0

（二）楼宇经济发展能级不高

楼宇经济体量和发展能级不高，对全区商业和服务业的贡献也较小，尚未形成有效的支撑，其中楼宇商品销售总额仅占全区的8.6%，规模以上服务业营业收入仅占全区的15.1%。从楼宇在地单位属性分析，在地单位规模以中小型为主，区域性总部或规模企业较少。在地单位中，年营业收入达2000万元及以上的仅320家，只占总数的9.9%。并且，在地单位主要集中在批发和零售业等商贸领域，信息技术服务、科技研发和咨询设计等新兴领域的服务性企业占比较少，企业规模和档次有待提高。

针对楼宇经济初级发展阶段面临的主要问题，要进一步完善高效的楼宇招商组织体制，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现四方联动。重点引进一批规模比较大、业绩比较好的知名企业入驻，带动本地关联企业的发展，形成产业合力，提升楼宇竞争力。

（三）商住型楼宇效益有待提高

按楼宇使用性质来分，我区商住两用型楼宇（即“类住宅”）在数量和体量规模上占据较大比重，而经济收益明显偏低。从体量来看，截止2018年底，全区商住两用型楼宇共38幢，较上年同期增加4幢，数量占到全区的31.4%；总建筑面积169.6万平方米，占47.1%。从经济规模来看，全区商住型楼宇在地单位共1054家，占32.7%；商住型楼宇在地单位累计实现营业收入78.7亿元，仅占15.1%。

商住型楼宇入驻成分复杂、经济效益低下且管理难度大，如果不加以调控，形成大规模趋势后势必产生大量问题，既不能保障入驻企业及个人的利益，还会危害楼宇经济的正常、规范运行。因此，各相关部门要充分认清“类住宅”的违法违规本质及风险隐患，按照依法依规原则对“类住宅”进行全面整顿、分类施策，促进楼宇经济平稳健康发展（见表7）。

表7  2018年商住型楼宇经济情况

指标	单位	商住楼	占全区楼宇比重（%）
楼宇数	幢	38	31.4
建筑面积	万平方米	169.6	47.1
在地单位	个	1054	32.7
营业收入	亿元	78.7	15.1