上半年本房市地产开发经营情况分析
上海市统计局 2002-08-14上半年本房市地产开发经营情况分析
上半年，本市房地产市场供需总量进一步扩大，且需求大于供应，空置房继续减少。在这一良好的市场形势驱动下，本市房地产开发投资总体呈快速增长态势。
一、房地产开发投资快速增长，商品房施工面积进一步扩大
上半年，本市房地产开发投资增势强劲，完成投资355.36亿元，比去年同期增长45.3％；占全社会固定资产投资比重由去年同期的35.2％上升至38.8％，增加了3.6个百分点。其中，住宅投资285.5亿元，增长51％；商业营业用房投资21.86亿元，增长31.9％；办公楼投资12.54亿元，下降2.7％；其他用房投资35.46亿元，增长36.5％。
随着开发投资总量的增加，商品房施工面积也进一步扩大。上半年，全市商品房施工面积4951.37万平方米，比去年同期增长15.3％。从商品房施工面积分物业观察，住宅仍为主体。上半年，住宅施工面积4128.65万平方米，增长23.8％；办公楼及商业营业用房在市场与政策的双重影响下施工规模收缩，分别为241.16万平方米（下降32.4％）和311.49万平方米（下降7.3％）；其他用房270.08万平方米，增长1.1％。
二、土地供应量增加，房地产市场供需总量大，且需求总量明显快于供应增长
上半年，本市土地开发和购置面积均呈上升趋势，完成开发土地面积106.77万平方米，比去年同期增长54.6％，增幅比1－5月增加了29.5个百分点；购置土地面积356.94万平方米，增长18.5％，增幅比1－5月增加了17.6个百分点。
上半年，本市房地产市场需求仍现旺盛。全市商品房竣工面积468.51万平方米，比去年同期增长9％；销售面积为646.71万平方米，增长26.2％，供销绝对差额达178.2万平方米。其中，受需求群体不断扩大，且渠道多元化的影响，本市商品住宅市场需求旺盛。上半年，住宅竣工面积417.06万平方米，增长15.9％；住宅销售面积612.18万平方米，增长27％，销售面积超出竣工面积195.12万平方米。
三、房地产开发投资资金情况良好
上半年，本市房地产开发共到位资金786.47亿元，比去年同期增长53.1％，资金到位速度快于投资增长（见下表）。
1－6月本市房地产资金来源情况
| 指标 |
1－6月(亿元)
|
比去年同期增长（％）
|
比重 (％)
|
| 资金来源合计 |
786.47
|
53.1
|
100
|
| 上年末结余资金 |
225.46
|
57.5
|
28.7
|
| 本年资金来源小计 |
561.01
|
51.5
|
71.3
|
| 国内贷款 |
156.46
|
52.5
|
19.9
|
| 利用外资 |
10.54
|
5.8
|
1.3
|
| 自筹资金 |
148.52
|
18.2
|
18.9
|
| 其他资金 |
245.49
|
85.7
|
31.2
|
| #定金及预付款 |
207.82
|
1.1倍
|
26.4
|
上半年，在全部资金来源中，比重最大的其他资金245.49亿元，比去年同期增长85.7％，增幅高于其他各类资金，主要是由于定金和预付款迅速增加。国内贷款156.46亿元，增长52.5％；自筹资金148.52亿元，增长18.2％；利用外资增长最慢，资金到位10.54亿元，增长5.8％。
四、商品房空置总量减少，空置住宅降幅加快
由于当期销售快于当期竣工，空置存量得以消化，同时随着新一轮旧区改造的展开，动迁安置对空置商品房的消化、吸纳也起了一定的积极作用。上半年末，本市商品房空置面积869.51万平方米，比上年末减少9.4％，其中，住宅空置面积482.03万平方米，减少15.6％。从空置1年以上的商品房情况分析，上半年末，商品房空置面积475.01万平方米，比上年末减少17.5％，占全部商品房空置面积的54.6％。其中，住宅空置面积242.81万平方米，减少19.6％。
五、房地产增加值占全市GDP的6.4％
上半年，房地产增加值160.34亿元，比去年同期增长13.7％，增幅高于全市GDP增长3.7个百分点；占全市GDP比重为6.4％，占第三产业增加值的比重也由去年同期的11.7％上升至12.5％。
综上所述，对当前本市房地产基本特征可归纳为：
1、目前本市房地产投资处在快速增长期，并接近新一轮发展周期的高峰。由1－2月的同比增长18.1％开局，增速持续攀升，3、4、5月依次为增长23％、53.2％和58.2％，1－6月投资增速虽有所回落，但仍属快速增长水平。
2、供需总量均达到历史同期最高水平。今年本市房地产业发展达到新水平，在承接上年房地产市场供需两旺的良好态势下，供需总量均创历史同期最高水平。上半年，竣工面积和销售面积分别达到468.51万平方米和646.71万平方米，分别比去年同期增长9％和26.2％。
3、购房主体呈现多元化格局。据了解，今年以来外省及境外机构在上海购房的比例已高达25％左右。我国“入世”后，作为中心城市的上海将成为外资导入的重点区域。随着来沪投资规模的不断扩大和投资领域的进一步拓宽，国外机构、公司及外省投资主体进驻上海的数量也必然增多，对商品住宅、办公楼及其他商品房的需求将不断增加。
撰稿：吉夏明 核稿：肖永培