二季度上海房地产价格水平变动简况
上海市统计局 2002-08-18二季度上海房地产价格水平变动简况
二季度，上海房地产价格总水平有升有降。其中，房屋销售价格和租赁价格总水平分别比去年同期上涨6％和1.1％；房地产土地交易价格总水平下降3.3％。
一、价格变动情况及原因
（一）房屋销售价格上涨6％，继续呈上涨势头
1、商品房销售价格水平上涨7.8％
2002年二季度，上海商品房住宅销售价格水平比去年同期上涨8％，是自1998年以来，涨幅最大的季度，涨幅高于第一季度1.6个百分点。各种类型的住宅中，普通住宅中的多层住宅的价格水平上涨11.3％，为五年来上涨幅度最大的季度，涨幅比第一季度高5.7个百分点；高层住宅上涨6.2％，涨幅比第一季度回落1.1个百分点。豪华住宅中的别墅上涨5.1％，比第一季度上涨2.2％；高档公寓则下跌4％。
非住宅类销售价格水平比去年同期上涨5.6％。其中：写字楼的价格水平上涨6.1％，商业用房的价格水平下跌1.7%。
2、公有住宅的销售价格水平持平
二季度的公有住房销售价格水平与去年同期相比持平，每平方米的销售价格为1295元。
3、私有住房（二手房）交易价格水平上涨2％
二季度，私有住房交易价格水平比去年同期上涨2％，已连续第8个季度呈上涨态势，但上涨幅度明显减缓。从房屋分布区域看：东部、西部及闵行地区的私有住房交易价格水平继续呈上升态势，南部地区涨跌互现；从房屋类型看：豪华住宅的私房交易价格水平跌多涨少，普通住宅私房交易价格水平，较前几个季度上涨势头有所减弱。
（二）房地产租赁价格水平上涨1.1％
二季度，上海房地产租赁价格总水平比去年同期上涨1.1％，比第一季度的价格水平微跌0.1％。
1、住宅租赁价格水平与去年同期持平
住宅租赁价格水平与去年同期持平。其中，公有住房和私有住房的租赁价格水平均与去年同期持平。
2、办公用房租赁价格水平上涨3.5％
办公用房租赁价格水平比去年同期上涨3.5％。其中，高标准写字楼的租赁价格水平上涨6.6％，比第一季度上涨3.7％，连续下跌5个年头的高标准写字楼，已有走出价格底部区域迹象；普通办公用房的租赁价格水平比去年同期上涨1.1％，比第一季度上涨4.2％。办公楼宇租赁市场总体仍处在供大于求的状态，局部开禁办公用房建设，有利于市场健康发展，全面开禁将会对稍有起色的租赁市场造成严重的后果。
3、商业用房租赁价格水平下跌3.4％
4、厂房仓库租赁价格水平上涨10.7％
厂房仓库租赁价格水平比去年同期上涨10.7％。主要原因是工业厂房价格上涨。
（三）房地产土地出让价格水平下跌3.3％
二季度，房地产土地出让价格水平比去年同期下跌3.3％，比第一季度下跌1.6％。
与去年同期相比，居民住宅用地中的普通住宅用地的价格水平下跌3.1％，工业用地的价格水平下跌3.6％。
二、房地产价格水平的比较
1、房屋销售价格指数。第二季度，房屋销售价格水平变动幅度与部分城市相比，上海上涨幅度较大，涨幅居京、津、渝、沪四直辖市的首位（见下图）。
另外，政府旧区改造力度较大的城市，私房住宅的交易价格均呈上涨态势，如：宁波、杭州、厦门、重庆、北京及上海等城市，详见下表：
二季度全国部分城市房地产价格指数情况表
（以上年同期为100）
|
|
上海
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杭州
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宁波
|
青岛
|
厦门
|
广州
|
深圳
|
福州
|
北京
|
天津
|
重庆
|
| 房屋销售指数 |
106.0
|
106.9
|
115.8
|
105.4
|
102.9
|
98.8
|
100.8
|
100.8
|
101.4
|
101.3
|
101.4
|
|
商品房
|
107.8
|
106.0
|
109.0
|
104.4
|
102.9
|
99.3
|
101.3
|
101.0
|
101.6
|
101.8
|
101.2
|
| 住宅 |
108.0
|
106.3
|
109.7
|
103.9
|
103.2
|
99.2
|
101.3
|
101.8
|
101.7
|
101.6
|
101.5
|
| 非住宅 |
105.6
|
104.2
|
106.4
|
115.9
|
102.1
|
99.7
|
101.5
|
96.3
|
100.2
|
104.9
|
100.6
|
| 私房 |
|
||||||||||
| 住宅 |
102.0
|
112.6
|
134.8
|
94.4
|
103.1
|
95.4
|
98.7
|
99.5
|
100.8
|
97.5
|
102.3
|
| 房屋租赁指数 |
101.1
|
103.9
|
106.0
|
98.7
|
99.4
|
103.3
|
100.7
|
98.7
|
110.1
|
100.3
|
97.5
|
| 住宅 |
|
||||||||||
| 私房 |
100.0
|
117.3
|
98.5
|
96.0
|
102.3
|
111.8
|
99.9
|
97.5
|
112.9
|
100.1
|
95.5
|
| 办公用房 |
103.5
|
100.0
|
102.2
|
88.7
|
96.7
|
102.7
|
101.0
|
97.4
|
102.8
|
93.9
|
95.0
|
| 土地交易指数 |
96.7
|
128.3
|
115.6
|
101.7
|
100.5
|
100.0
|
--
|
103.5
|
100.0
|
102.8
|
100.0
|
2、房屋租赁价格指数。第二季度，上海房屋租赁价格指数处于四直辖城市的第二位，处于11个城市的中游水平。北京市的价格水平比去年同期上涨10.1％，处于11个城市的第一位，上涨的主要原因是政府大幅度调高公房租赁收费价格（见下图）。
全国部分城市第二季度房屋租赁价格指数
三、对今后房地产价格走势的判断
综观本市和部分城市的房地产价格变动情况，影响近期本市房地产价格走势的主要因素有：
1、房地产市场的价格持续走高，在一定程度上降低居民购房的有效支付能力。从近期市场销售反馈的情况看，已经或正在影响居民购房的积极性，交易量有所下降。
2、私有住房（二手房）价格水平已连续八个季度上涨，价格已严重偏离价值，应该有一个价值回归过程。
3、2003年个人所得税抵扣购房款优惠政策到期，将会影响高收入群体市民的购房置业的热情。
4、鼓励外地人员在沪购房置业的“蓝印户口”政策的取消，将影响外地想定居本市的人员购房置业。
5、证券市场的缓暖，“财富积聚”效应的相对弱化，将影响人们购房置业倾向。
6、外国及外地资本对本市房地产业发展前景看好，纷纷投资房地产业，将有利于房地产业的发展。
以上因素相互作用，预计下阶段，房屋销售价格总水平的涨幅将回落，价格水平回落幅度大小，将取决于私有住房（二手房）的回落幅度，供需结构性矛盾将日益突出。
四、建议
针对目前的市场情况，建议：
1、加快小城镇的规划建设，降低商品房的价格
随着政府旧区改造力度的加强，受被动迁市民的有效支付能力的限制，私有住宅（二手房）的需求量日益增加，而可供量又受制于出售旧房市民接受商品房的支付能力。私有住宅（二手房）需求大于供给，造成价格迅猛上涨，进而推动商品房价格的上涨。政府近几年推出的有利于居民有效支付能力提升的政策措施，因价格的过度上涨被削弱。随着市场发展的不断深入，供需结构性矛盾将日益尖锐。对于私有住房（二手房）的供应量，政府无法直接提供房源，难以通过市场资源优化配置实现供需平衡。因此，建议政府有关部门，应充分利用级差地租，加快小城镇的规划建设，以完整的城建配套设施，使商品房住宅的“性能价格比”得到最大的优化，吸引城内居民到小城镇来居住，进而增加市场私有住房（二手房）供应量，达到住宅总体价格水平的下降，缓解因结构性供需矛盾引起的价格上涨，促进价格水平与目前居民总体有效支付能力相匹配，并不断提高居民居住水平的内在质量。
2、积极推进住房抵押贷款证券化
积极推进住房抵押贷款证券化的制度建立，充分利用金融工具促进上海支柱产业之一的房地产业良性、健康发展。
撰稿：计重照 核稿：徐静芳