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三季度本市房地产价格水平变动简况
    

三季度，本市房地产价格总水平涨跌各显。与去年同期价格水平相比房屋销售价格上涨7.9％，房地产土地交易价格上涨10％，租赁价格下降2.8％。

一、三季度，房地产价格变动情况及原因

(一)房屋销售价格上涨7.9％，继续呈上涨势头

1、商品房销售价格水平上涨8.7％
    三季度，上海商品房住宅销售价格水平比去年同期上涨9.4％，是自1998年以来，涨幅最大的季度，涨幅高于二季度1.4个百分点。各种类型的住宅销售价格普遍上涨。其中，普通住宅中的多层住宅的价格水平上涨10.8％，高层住宅上涨9％，涨幅高于二季度2.8个百分点。豪华住宅中的别墅上涨12.1％，高档公寓则上涨4.8％。
   &nbsp非住宅类销售价格水平比去年同期上涨2.1％。其中：写字楼的价格水平上涨1.7％，商业用房的价格水平上涨7.4%。

2、公有住宅的销售价格水平持平
    公有住宅的销售价格，仍稳定在2000年下半年国家定价的基础上，三季度的公有住房销售价格水平与去年同期相比持平，每平方米的销售价格仍为1295元。

3、私有住房（二手房）交易价格水平上涨6.8％
    三季度，私有住房交易价格水平比去年同期上涨6.8％，已连续第9个季度呈上涨态势，涨幅有所增加。从房屋分布区域看：东部、南部地区及闵行地区的私有住房交易价格水平继续呈上升态势，西部地区涨跌各显。从房屋类型看：豪华住宅的私房交易价格水平涨跌互现，普通住宅私房交易价格水平，较上季度上涨势头总体有所增强。

(二)房地产租赁价格水平下跌2.8％

三季度，本市房地产租赁价格总水平比去年同期下跌2.8％，主要由于普通办公用房和商业用房价格水平均有一定幅度下降所致。

1、住宅租赁价格水平与去年同期持平
    租赁价格水平与去年同期持平。其中公有住房和私有住房的租赁价格水平均与去年同期持平。

2、办公用房租赁价格水平下跌4.3％
    办公用房租赁价格水平比去年同期下跌4.3％。其中，高标准写字楼的租赁价格水平上涨8.9％，涨幅比第二季度高出2.3个百分点，连续下跌5个年头的高标准写字楼，已走出价格底部区域；普通办公用房的租赁价格水平下跌14.8％，连续上涨4个季度的势头又告逆转。办公楼宇租赁市场总体仍处在供大于求的状态。普通办公用房供应总量应适当控制。局部开禁高标准办公用房建设，有利于市场健康发展，但全面开禁将会对稍有起色的租赁市场造成不良后果。

3、商业用房租赁价格水平下跌4.2％

4、厂房仓库租赁价格水平上涨1.7％
    厂房仓库租赁价格水平比去年同期上涨1.7％。主要原因是工业厂房价格上涨。

(三)房地产土地出让价格水平上涨10％

三季度，房地产土地出让价格水平比去年同期上涨10％，比第二季度上涨1.1％。

二、今年以来房地产价格情况

（一）房地产销售价格水平继续呈上涨态势

1－3季度，本市房地产销售价格水平比去年同期上涨6.5％，涨幅大于上半年0.6个百分点。并有以下情况：

1、多层住宅涨幅最大
    住宅层次高低与涨幅大小呈反比，即层次越低涨幅愈大，多层住宅1－3季度上涨9.2%,为各种类型住房涨幅最大。这说明多层住宅供需矛盾最为突出，多层住宅仍是人们的首选房型（见下表）。     
    

    2、二手房交易价格水平略有反弹
    1－3季度，二手房交易价格水平比去年同期上涨4.7%,大于上半年涨幅1个百分点，交易价格水平略有反弹。主要原因是，随着各区旧区改造力度的加强，被动迁居民总量的增加，而二手房房源可供量无法放大，供需矛盾突出。预计今后动拆迁房源落实的程度将直接影响二手房的价格走向。

（二）开发成本迅速上升将不利于房地产业健康发展

目前，市中心城区的土地开发成本平均每亩已达800万元，即每平方米土地为1.2万元，楼板价每平方米0.4万元（按容积率3计算）。房价的支撑点是居民的收入（国际上公认的比例是：一套住房的价格是居民家庭年收入的6－10倍），脱离了这一支撑点的房价只能是建在空中楼阁，必将给整个产业的健康发展带来不利。建议有关部门一方面适当增加土地的供应，抑制土地成本的过度增长；另一方面加快低价商品房（动迁房）建设的步伐，降低开发商动迁改造的成本，促进房地产业的健康发展。

（三）销售价格指数逐季走高，租赁呈下降：见下图。

三、对今后房地产价格走势的判断

1、房地产市场价格的持续走高，在一定程度上降低居民购房的有效支付能力。
   &nbsp2、私有住房（二手房）价格水平连续上涨两年有余，且今年第三季度上涨幅度再度高于第二季度，价格已严重偏离价值，但在买盘的推动下，上涨力度再度呈强。
   &nbsp3、从目前的房价分布区域看，缺乏多样性。具体表现为：高价的商品房还不够高，中价的一大片，低价的几乎没有。
   &nbsp4、随着低价动迁用房建设的启动，客观上会降低居民即期购房的积极性，但交房最早要至明年，近期影响房价回落程度有限。
     据此推断，下阶段房屋销售价格总水平继续上涨，上涨幅度的大小，将取决于各区动迁居民的强度和低价住房上市速度。低价商品房供不应求的矛盾将日益突出。这一矛盾的妥善解决，将会使本市的房价平均水平有较大的回落。
    

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　撰稿：计重照 核稿：徐静芳