2002年本市房地产业发展基本态势

2002年，本市房地产开发投资创历史新高，成为扩大内需的重要生长点。市场供需两旺，供需总量同步攀升，保持基本平衡；房地产一、二、三级市场协调发展，商品房空置总量减少；房地产增加值增幅继续高于GDP，占GDP比重继续上升。

一、房地产开发投资首次突破700亿元

“十五”期间，上海把房地产业作为支柱产业来培育和定位，有力推进了本市房地产业的快速发展。随着新一轮城市建设、旧区改造的实施和郊区城市化建设步伐的加快，房地产开发投资规模继续扩大。2002年，本市房地产开发投资完成720.23亿元，比上年增长14.2%，成为全社会固定资产投资增长的重要拉动力，也成为扩大投资需求不可或缺的重要生长点（见下图）。

"九五"以来全社会固定资产及房地产投资情况

随着2001年下半年本市“土地使用权出让招标拍卖试行办法”政策的实行，房地产一级市场开发投资运作更趋有序、规范。2002年全市房地产开发企业土地购置面积1009.91万平方米，比上年增长36.7%;土地购置费139.72亿元，增长99.4%;完成土地开发投资32.58亿元，增长17.8%。

二、房地产投资和需求主体呈现多元化格局

上海正向国际大都市方向发展，对境内外众多人士极具吸引力。从投资主体看，国有、私营、外商港澳台等投资主体共同推进房地产业发展。2002年私营和外商港澳台投资在全市房地产开发投资中占重要地位，共完成243.55亿元，比上年增长37.9%，增幅远高于全市房地产开发投资；占全市房地产开发投资的33.8%，比上年提高了5.8个百分点。从需求主体看，由于实行内外销商品房并轨，本市的房地产市场已成为一个完全开放的市场，2002年登记预售的商品房中，本市居民购买占75.8%，外地人士购买占18.7%，境外人士购买占5.5%。在购买高价位商品房中，外地人士占29.3%，境外人士占23.3%。外省市和境外人士到上海购房的数量逐步扩大。

三、房地产市场供需两旺，空置量继续下降

2002年，本市商品房销售面积与竣工面积大致相当，商品房销售与开发投资协调增长，承接2001年房地产市场供需两旺，且需求略大于供应的良好态势，继续呈现市场供需总量大致平衡的格局。从总体供求数量看，2002年出现商品房销售面积略小于竣工面积的新情况，从作为市场主体的住宅来看，呈需略大于供的态势（见下表）。

2002年房地产供需总量逐月变化情况     单位：万平方米
    

根据发达国家经验，人均GDP从4000美元发展到8000美元区间时，是住宅为主体的房地产业大发展的时期。而目前上海人均GDP已逼近5000美元，房地产市场已拥有较稳固的消费群体。从商品住宅结构来看,每平方米3000－7000元的中价及中高价位房占市场主导地位。从销售面积情况分析，2002年本市商品房销售面积1960.6万平方米，比上年增长9.1%，其中销售给个人的面积为1862.84万平方米，增长13.1%，个人购置比重已达95%。从登记预售的价格结构分析，2002年登记预售的商品房中，每平方米小于3000元的低价位商品房占14.4%，中价位(每平方米3000－5000元)商品房占51.9%，中高价位(每平方米5000－7000元)商品房占22.1%，每平方米大于7000元的高价位商品房占11.6%。
   &nbsp由于商品住宅仍呈需略大于供的形势，以及二三级市场联动效应的较好发挥，本市商品房空置量得到缓解。2002年，本市商品房空置面积逐月减少（见下表）。

2002年商品房空置面积逐月减少情况     单位：万平方米

四、存量住房交易量活跃

根据发达国家经验，随着房地产业成熟度提高，存量房交易比重将逐步提高，并上升到交易主体地位。2002年，本市已登记的存量房买卖面积1790.48万平方米，其交易总量正迅速接近新建商品住房的交易量，比上年增长26.6%，增幅远高出新建商品住宅销售。2002年，本市已售公房上市成交面积419.91万平方米，增长15.4%。

五、房地产业对经济增长的贡献率继续提高，离支柱产业目标又近了一步

房地产投资规模不断扩大，对带动相关产业发展，拉动全社会经济增长和直接改善城市居民的生活居住水平作出了重要贡献。2002年，房地产增加值373.63亿元，比上年增长14.5%，增幅高出全市GDP3.6个百分点。房地产增加值占全市GDP的比重已从上年的6.4%，上升到6.9%。
    
    　　　　　　　　　　　　　　　　　撰稿：吉夏明　　核稿：肖永培