央行“121”文件对本市房地产业的影响

今年6月初中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发121号文件，以下简称“《通知》” ），从资金、土地、项目入手，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等主要贷款科目全面提高了“门槛”。央行这一举措是利用信贷政策进行宏观调控，避免资金过量涌入，规范房贷运作，从而保障房地产业持续稳定健康发展。一石激起千层浪，《通知》的出台引起了业界的广泛关注。为此，我们对本市126家二级以上房地产企业进行了调查。

一、逾半数企业认为《通知》精神对企业资金周转会产生较大影响

《通知》触动了房地产企业最敏感的“资金链”神经。众所周知，房地产业是资金密集型行业，开发商对银行信贷的依赖程度相当高。除了直接的开发性贷款，还有非房地产开发贷款和个人住房贷款，此外，与其关联度较大的还有建筑施工企业的流动资金贷款。在目前国内金融市场未全部放开的情况下，绝大多数的房地产企业主要通过银行信贷这一融资渠道。此次《通知》中“贷款不得跨区使用”,“个贷限于购买主体结构已封顶住房的个人”,“土地储备贷款不超过评估价70%”以及“施工企业不得垫资施工”等四项条款无疑将会对企业资金周转产生一定的冲击，对自有资金比例较低的许多小企业更有资金链断裂的可能。
    “个贷限于购买主体结构已封顶住房的个人”条款将会大幅度压缩房地产企业资金流中的购房者预付款，使得开发商占用银行资金的时间大大延长，资金成本相应增加。在这一条款对商品房预售及资金回笼影响的调查中，有9.5%的企业表示没有影响，有38.9%的企业表示影响小，有42.1%的企业表示影响大，而认为影响很大的企业占9.5%。
   &nbsp对“贷款不得跨区使用”这一条款，有59.6%的企业表示对本企业开发资金没有影响或影响不大，认为会造成资金短缺的企业占33.3%，表示会引起资金链断裂的企业占7.1%。

二、近四成企业认为《通知》精神对企业土地购置行为产生较大影响

《通知》规定了“土地储备贷款不超过评估价70%”，对此，有16.7%的企业表示对土地购置没有影响，有45.2%的企业表示影响小，有30.2%的企业认为影响大，而认为影响很大的企业占7.9%。

三、近四成企业认为《通知》精神将较严重影响企业的项目开发

“施工企业不得垫资施工”条款明确规定建筑施工企业的流动资金贷款只能用于购买施工所需的设备,而不能以垫资形式变相用于房地产开发。房地产企业将因此失去本来不应得到但却普遍存在的一个资金来源。在由此对项目开发影响的调查中，有16.7%的企业认为没有影响，有46%的企业表示影响小，有31%的企业表示影响大，而表示影响很大的占6.3%。

四、逾四成企业认为《通知》精神会较严重影响企业的总体经营

企业受央行《通知》的影响因其具体情形而异。由于二级以上的企业均具备一定实力，比起其他在资金方面捉襟见肘的小企业，他们受到的影响相对较小。总体上，认为《通知》的出台对企业正常经营活动影响很大的占9.5%，认为影响大的企业占31%， 认为影响小的企业占43.6%，另有15.9%的企业表示没有影响。
   &nbsp在限制贷款对投资决策、销售收入、土地购置、新开工等影响的调查中（可多选），分别有68.3%和67.5%的企业认为投资决策和土地购置受影响较大，而认为销售收入和新开工受影响的企业均占54.8%。

五、近七成企业认为《通知》精神最终起作用要在今年年底以后

&nbsp政策效果的显现往往有一定的时滞性。在预计《通知》影响到企业的时间时，认为到三季度会产生影响的占32.5%，认为到年底或明年才会产生影响的分别占32.5%和35%。

六、企业的呼声与建议

调查中，多数企业对央行的宏观调控政策表示理解，并客观地认为《通知》精神将对规范房地产市场产生积极作用。同时企业也反馈了目前面临的主要问题。其中反映“土地储备不足”较为集中，并认为动拆迁阻力大、难度高，可开发地块少，以及采用尚不够规范的拍卖取得土地的方式是当前土地成本一路攀升，后续地块难以取得的重要原因。值得关注的是调查中较多企业反映土地市场不规范，市场透明度不够，存在不正当竞争等问题极易被少数人利用。
   &nbsp央行《通知》抬高了房地产企业贷款的门槛，从而对企业的现金流量产生影响，使得资金短缺问题成为了被调查企业普遍担忧的一个问题。另外，手续繁琐、政策变化快、企业管理体制和人才储备滞后也是企业反映较为集中的几个问题。
   &nbsp针对以上几个问题，被调查企业相对集中的建议是要求政府在宏观调控时要针对性强，切忌“一刀切”而造成房地产业发展剧烈波动，以维护好目前总体上健康的良好局面。
    
        
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　撰稿：黄 莉 核稿：肖永培