三季度本市房地产价格水平变动简况

三季度，本市房地产价格水平呈现全面上涨态势。房屋销售价格水平比去年同期上涨21.5%，土地交易价格水平上涨8.4%，房地产租赁价格水平上涨2.3%。

一、价格变动情况及原因

(一)房屋销售价格水平上涨21.5%

1、商品房销售价格水平上涨20.2%，继续呈强势上涨态势

三季度，本市商品房住宅销售价格水平比去年同期上涨21.4%，是1998年以来涨幅最大的一个季度，与二季度上涨20.2%相比，涨幅又提高1.2个百分点，继续呈现强势上涨态势。

按住宅类型分，普通住宅中多层住宅的价格水平比去年同期上涨30.1%，涨幅高于二季度7.7个百分点；高层住宅上涨26.4%，涨幅高于二季度6.8个百分点。均为1998年以来上涨幅度最大的一个季度。高标准住宅中高档公寓的价格水平比去年同期上涨11.9%，涨幅高于二季度5.2个百分点；别墅上涨44.3%，涨幅高于二季度22.1个百分点。

从供需总量及结构上来看，普通住宅房屋价格水平大幅上涨的原因主要，一是随着本市大规模旧区改造项目和市政建设项目的不断展开，拆迁房屋速度快于市场可供量的增长速度。2002年，拆迁住宅485万平方米，比去年增长25.4%；2003年上半年，拆迁住宅306万平方米，比去年同期增长56.6%。而2003年上半年，房屋销售面积比去年同期增长12.9%，预售面积增长3.6%。二是总体上的有效供应小于现房需求。2002年，预售金额1314.46亿元，是同期销售额的1.6倍；2003年1－8月份，预售金额1016.13亿元，是同期销售的2.1倍。三是大量投资和投机房地产流通领域资金的注入，对价格水平的上涨起着推波助澜的作用。

别墅价格上涨的主要原因也在于供求之间的不平衡。特别是中央和市政府宣布今后将严控高档住宅用地之后，进一步加速了别墅价格水平的大幅上升。

非住宅类销售价格水平比去年同期上涨9%。

住宅与非住宅销售价格的共同上涨，促使商品房销售价格水平上涨20.2%，总体呈现强势上涨态势。

2、公有住宅的销售价格水平持平
三季度，公有住房销售价格水平与去年同期持平，每平方米的销售价格仍为1295元。

3、二手房交易价格水平上涨27.4%
三季度，本市二手房交易价格水平比去年同期上涨27.4%，已连续第13个季度呈上涨态势，且上涨幅度明显加快。

(二)房地产租赁价格水平上涨2.3%

1、住宅租赁价格水平上涨1%
公有住房的租赁价格水平与去年同期持平，私有住房的租赁价格水平微涨1.9%。两者共同影响致使住宅租赁价格水平上升1%。

2、办公用房租赁价格水平上涨7.7%
办公用房租赁价格水平比去年同期上涨7.7%。其中，高标准写字楼的租赁价格水平上涨6.5%，普通办公用房的租赁价格水平上涨8.7%。本市房地产办公用房租赁价格水平上涨原因在于，随着本市开放程度的提高，高标准写字楼出租率上升，价格水平处于恢复性回升状态；而普通办公用房价格水平上涨，也与出租率上升有关。

3、厂房仓库租赁价格水平上升3.5%
厂房仓库租赁价格水平比去年同期上升3.5%,主要原因是需求上升。

(三)房地产土地出让价格水平比去年同期上涨8.4%

三季度，本市房地产土地出让价格水平比去年同期上涨8.4%。
与去年同期相比，三季度本市居民住宅用地中的普通住宅用地的价格水平上涨13%，工业用地的价格水平微跌0.5%。

二、对房地产价格走势的判断

影响今后房屋销售价格水平走势的主要因素有：

1、随着四季度市重大工程动迁用房的竣工，预计可供总量达100万平方米，将在一定程度上缓解供求结构上的矛盾。但由于竣工数量有限，且该类房屋的供应界定在重大工程动迁用房的范围，供应渠道较为狭窄，因此短期内很难影响房地产市场的价格走向。

2、2002年预售商品房户均建筑面积已达125.4平方米。由于二手房建筑面积较小，房屋总价相对较低，因此市场商品房供应的"大型化"趋势，促进了二手房需求的增加，进一步加剧了二手房价格水平的上涨。交易统计数据显示，三季度本市十二个区二手房的平均交易价格每平方米为4636.4元，而商品房的平均价格已超过6000元。

3、市政府旧区改造力度的加强，一方面将对居民购房有效需求的提升，产生积极的促进作用；另一方面，上涨较快的房屋价格水平又抑制了居民有效需求转化为现实需求。

4、由于证券市场在较长时间内处于低迷状态，大批游资流入房地产市场，进一步推动房价的上涨。

5、房价的持续上涨，进一步强化人们的预期，买涨不买跌的心理使更多的人加入购房队伍，进而促使房价进一步上升。

6、虽然，央行6月13日颁布的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》目的是避免房地产业的大起大落，促使其健康发展，而且，房地产信贷政策的调整也仅仅是针对局部过热而实施的一种结构性调整，但由此而造成的资金总量的减少却是必然的；加之，央行上调存款准备金利率1个百分点。这些政策措施的出台，将使资金偏紧及融资成本增加的状况逐步显现。

7、动拆迁的规模仍然较大。上半年居民房屋拆迁额度已达505万平方米，实际完成已达306万平方米，欲全年控制在300万平方米已不现实。动拆迁面积的进一步增加，也是推动房屋价格上涨，尤其是二手房价格上涨的重要因素。
综合以上因素，短期内本市房屋销售价格水平将继续保持强势上涨。但从一个较长时期看，随着市重大工程动迁用房竣工量的增加，确保连续三年每年建设300万平方米中低价位住宅及每年动拆迁总量控制在300万平方米政策的逐步到位，各种类型的房屋比价关系将逐步趋于合理，供求结构也将趋于合理，房屋销售价格水平将趋于平稳。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　撰稿：计重照 核稿：包蓓英