1-9月本市房地产业继续快速发展
上海市统计局 2003-10-221-9月本市房地产业继续快速发展
1-9月，本市房地产市场呈现投资总量继续较快增长，市场供需高位均衡，空置面积继续减少，资金到位增长快于投资增长的局面。
一、房地产开发投资增长24.4%
1-9月，本市房地产开发投资额突破700亿元，达到702.59亿元，比去年同期增长24.4%，对全社会固定资产投资增长的贡献率达48.1%，继续保持高位运行。房地产业占全社会固定资产投资比重达40.1%，居各行业之首（见表1）。
表1  房地产业及其它主要行业占全社会投资比重一览表
| 行 业 |
金额(亿元)
|
比重(%)
|
| 全社会固定资产投资 |
1836.36
|
100
|
| 其中:农 业 |
3.48
|
0.2
|
| 工 业 |
553.63
|
30.1
|
| 房地产业* |
736.01
|
40.1
|
| 交通运输及仓储邮政业 |
218.81
|
11.9
|
*包括房地产开发投资和其他投资
1-9月，本市房地产开发投资呈现出以下特点：
1、投资主体以非国有经济为主，其中股份制经济、私营经济、外商及港澳台占较大份额
今年以来，本市经济的持续快速发展，吸引了大批境内外投资商进入房地产业。1-9月，在全部的房地产开发投资中，国有经济完成103.21亿元，占14.7%；非国有经济完成599.38亿元，占85.3%。在非国有经济中，股份制经济单位完成262.6亿元，比去年同期增长8%；私营经济单位完成155.3亿元，增长80.5%；外商及港澳台投资完成121.32亿元，增长33%。这三类投资主体占全部房地产开发投资的76.7%，比去年同期上升了2.3个百分点（见下图）。
各类投资主体结构分布情况
2、土地开发逐月攀升，并向外围扩散
随着近几年本市房地产市场的持续火爆，土地资源的稀缺性更加突出。今年以来，本市购置土地面积和完成开发土地面积增速逐月攀升。1—9月，本市完成开发土地面积为298.03万平方米，比去年同期增长72.9%。从土地供应的区位观察，已明显呈由内外环线之间逐步向外环线以外扩散的趋势。1-9月，外环线以外的土地开发面积169.10万平方米，占全市的56.7%（见表2）。
表2  今年以来本市土地开发情况一览表
| 月份 |
土地开发投资
(亿元) |
增长(%)
|
土地开发
|
|||
|
面积
|
按区域分布(%)
|
|||||
|
(万平方米)
|
内环线以内
|
内、外环线之间
|
外环线以外
|
|||
| 1-2月 |
2.29
|
17.6
|
14.72
|
8.4
|
91.6
|
0
|
| 1-3月 |
3.72
|
21.4
|
26.46
|
23.3
|
46.0
|
30.7
|
| 1-4月 |
5.23
|
31.2
|
79.20
|
23.9
|
42.8
|
33.3
|
| 1-5月 |
9.59
|
32.7
|
109.21
|
17.3
|
38.8
|
43.9
|
| 1-6月 |
15.55
|
44.6
|
154.43
|
13.9
|
45.2
|
40.9
|
| 1-7月 |
20.45
|
66.7
|
202.65
|
12.4
|
38.1
|
49.5
|
| 1-8月 |
23.97
|
70.5
|
289.42
|
8.6
|
37.8
|
53.6
|
| 1-9月 |
28.37
|
72.9
|
298.03
|
8.9
|
34.4
|
56.7
|
3、办公楼占房地产开发投资的比重上升了3.6个百分点
1-9月，全市房地产开发投资完成702.59亿元，按用途分：商品住宅555.17亿元，比去年同期增长20.2%；办公楼46.29亿元，增长1.7倍；商业营业用房41.17亿元，增长24.1%；其他用房59.95亿元，增长13.3%。随着需求的不断扩大，办公楼开发投资占房地产开发投资的比重比去年同期上升了3.6个百分点（见表3）。
表3  1-9月本市房地产开发投资结构情况
| 指 标 |
合计（亿元）
|
比重（％）
|
比去年同期增减百分点（个）
|
| 本市完成投资 |
702.59
|
100
|
|
| 住宅 |
555.17
|
79.0
|
-2.7
|
| 办公楼 |
46.29
|
6.6
|
3.6
|
| 商业营业用房 |
41.17
|
5.9
|
0
|
| 其他用房 |
59.95
|
8.5
|
-0.9
|
二、本市房地产市场呈高位均衡态势
1-9月，全市商品房销售面积1609.33万平方米；商品房竣工面积1608.24万平方米，市场供需两旺，并处高位均衡状态。上半年本市房地产市场供需绝对差额总量最高达126.44万平方米,最低也有52.98万平方米。进入三季度，供需绝对差额进一步减小，并逐步趋于平衡。1-9月，本市房地产市场供需绝对差额总量降至1.09万平方米。
1、从供应来看——新开工与竣工面积均增长30%以上
1-9月，本市商品房新开工面积2431.58万平方米，比去年同期增长38.2%，其中内环线以外占7成以上（见表4）。
表4  1-9月本市新开工面积区域分布情况
| 类别 |
新开工面积（万平方米）
|
比重（%）
|
| 总计 |
2431.58
|
100
|
| 环线内、外 | ||
| 内环线以内 |
685.52
|
28.2
|
| 内、外环线之间 |
759.19
|
31.2
|
| 外环线以外 |
986.87
|
40.6
|
| 轨道交通沿线 |
583.27
|
24.0
|
| 沿江沿河 |
267.33
|
11.0
|
| 大型绿地周边 |
494.94
|
20.4
|
1-9月，本市商品房竣工面积1608.24万平方米，比去年同期增长34.7%。其中，商品住宅1474.19万平方米，增长36.3%，占全部竣工面积的比重比去年同期上升了1.7个百分点；而商业营业用房55.92万平方米，增长1.2%，下降了1.3个百分点。
2、从需求来看——商品房销售面积达1609.33万平方米，其中个人购买商品住宅占97.8%
1-9月，本市商品房销售面积为1609.33万平方米，比去年同期增长14.7%。其中商品住宅销售面积1523.53万平方米，增长13.3%。个人商品住宅销售面积达1490.55万平方米，占全部商品住宅销售面积97.8%，比去年同期上升0.4个百分点。
 存量房在三级市场的流转频率加快，交易量持续攀高。1-9月，在房地部门已登记的存量房交易户数达19.1万套，比去年同期增长29%；存量房交易面积1664.1万平方米，增长29.9%；成交金额630.03亿元，增长80.5%。
3、商品房空置面积继续减少
至9月末，本市商品房空置面积504.59万平方米，比年初减少25.5%。其中商品住宅空置面积214.91万平方米，减少38.2%。空置1年以上的商品房面积267.36万平方米，比年初减少4.3%，占全部商品房空置面积的53%。其中商品住宅空置面积92.68万平方米，减少30.9%。
三、资金到位增幅高于开发投资
1-9月，本市房地产建设共到位资金1050.05亿元，比去年同期增长33.2%。增幅高于开发投资8.8个百分点。其中，其他资金占比重最大，到位539.04亿元，占51.3%，增长43.8%（主要由定金和预付款迅速增加拉动）；其次是自筹资金到位250.8亿元，占23.9%，增长21.5%；国内贷款到位238.46亿元，占22.7%，增长28.4%；利用外资增长最慢，资金到位21.74亿元，占2.1%，增长1.7%。充裕的建设资金为房地产业开发投资的增长打下了坚实的基础。
 另据中国人民银行上海分行8月份统计资料：至8月底，本市住房公积金存款余额362.83亿元；发放个人住房公积金贷款余额338.15亿元，比年初增加18.44亿元。同时，商业性住房贷款增加较快。至8月底，本市个人商业性住房贷款余额1412.69亿元，比年初增加355.1亿元。房地产金融服务业的快速发展，提高了市民的购房能力，扩大了房地产市场的需求，为房地产市场的发展起到了关键的作用。
撰稿：罗欣蟾 核稿：肖永培