1-10月本市房地产投资增长17.3%
上海市统计局 2003-11-181-10月本市房地产投资增长17.3%
1-10月，本市房地产投资继续保持快速发展。呈现以下特点：
一、投资总量——超过历史最高水平
1-10月，本市房地产开发投资完成769.4亿元，比去年同期增长17.3%，总量超过历史最高水平；增幅比1-9月下降7.1个百分点，但仍保持两位数增长。
1-10月，在全部房地产开发完成投资中，商品住宅投资完成605.15亿元，比去年同期增长14.7%；办公楼投资完成47.04亿元，增长1.2倍；商业营业用房投资完成44.89亿元，增长2.6%；其他用房投资完成72.32亿元，增长13.6%。
 从不同物业主体所占比重看，商品住宅投资占全部房地产开发完成投资的78.7%，比去年同期下降1.7个百分点；办公楼投资占6.1%，上升2.9个百分点；商业营业用房投资占5.8%，下降0.9个百分点；其他用房投资占9.4%，下降0.3个百分点。
1-10月，本市土地开发投资完成35.15亿元，比去年同期增长26.6%，增幅比1-9月上升了7.3个百分点；完成开发土地面积319.91万平方米，增长59.8%。
二、投资结构——发展态势亦趋合理，呈现“两快、一高”格局
1、施工、新开工面积增长较快
随着本市房地产市场形势持续向好，商品房施工面积也进一步扩大。1-10月，全市商品房施工面积7735.06万平方米，比去年同期增长25.8%。其中10月份商品房施工面积达341.79万平方米，比去年同月增长41.6%（见表1）。
表1  商品房施工面积的结构情况 单位：万平方米
| 类 别 |
1-10月
|
比去年同期增长(%)
|
10月
|
比去年同月增长(%)
|
| 施工面积合计 |
7735.06
|
25.8
|
341.79
|
41.6
|
| 商品住宅 |
6403.73
|
23.9
|
295.31
|
41.5
|
| 办公楼 |
3758.36
|
36.3
|
12.59
|
277.7
|
| 商业营业用房 |
4725.24
|
26.6
|
18.86
|
13.6
|
| 其他用房 |
483.73
|
44.9
|
15.03
|
17.2
|
商品房新开工面积也保持快速增长。1-10月，新开工面积2588.13万平方米，比去年同期增长31%。其中外环线以外新开工面积1077.42万平方米，占全部新开工面积的比重呈逐月增大趋势，达41.6%，比1-9月增加了1个百分点（见图1）。
图1  1-10月新开工面积按环线内外分
2、市场供需高位均衡
1-10月，本市房地产市场供需高位均衡，并呈现供略大于需的合理态势。商品房竣工面积1956.29万平方米，比去年同期增长45.3%；销售面积1876.31万平方米，增长21%。供需绝对差额79.98万平方米，出现今年以来第一次供略大于求的局面。10月份，商品房竣工面积348.05万平方米，比去年同月增长1.3倍；销售面积266.98万平方米，增长81.6%。
 从房地产市场供需结构观察，商品住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房均表现为竣工面积大于销售面积，其中占全市竣工、销售面积92.4%和95.2%的商品住宅的供需绝对差额为21.92万平方米。
 从区域分布分析，商品房竣工面积和销售面积主要集中在内外环线之间，分别为1223.16万平方米和1181.65万平方米，占全部竣工、销售面积的62.5%和63%。1-10月，内环线以内和内外环线之间需求略大于供应，而外环线以外供应大于需求（见表2）。
表2  1-10月商品房竣工、销售面积按区域分
| 类 别 |
竣工面积(万平米)
|
比重(%)
|
销售面积(万平方米)
|
比重(%)
|
| 合 计 |
1956.29
|
100.0
|
1876.31
|
100.0
|
| 一.按内外环线分 | ||||
| 内环线以内 |
249.53
|
12.8
|
255.44
|
13.6
|
| 内外环线之间 |
1223.16
|
62.5
|
1181.65
|
63.0
|
| 外环线以外 |
483.60
|
24.7
|
439.22
|
23.4
|
| 二.按地段分 | ||||
| 其中:轨道交通沿线 |
219.27
|
11.2
|
241.69
|
12.9
|
| 沿江沿河 |
82.29
|
4.2
|
103.10
|
5.5
|
| 大型绿地周边 |
179.33
|
9.2
|
181.59
|
9.7
|
1-10月，本市房地产市场出现的供应大于需求的态势，使商品房空置面积略有增加，但空置一年以上面积仍继续下降。10月末，商品房空置面积515.02万平方米，比9月末增加10.43万平方米。其中空置一年以上面积250.28万平方米，比9月末减少17.08万平方米。在空置一年以上的商品房中，住宅面积84.11万平方米，比9月末减少8.57万平方米。
三、资金供应——建设资金到位增速加快，较好地支撑了房地产投资的增长
建设资金的相对宽松对房地产投资增长起到了关键作用。1-10月，房地产资金到位1159.14亿元，比去年同期增长31.8%，增幅高于投资14.5个百分点。从资金分布的情况分析：占比重最大的仍是其他资金（594.48亿元），增长42.5%；其次是自筹资金（277.27亿元）增长25.8%；国内贷款（256.85亿元）增长21.2%；利用外资（30.54亿元）增长1.5%。在各类资金中，国内贷款增幅有所下降，比1-9月减少了7.2个百分点；自筹资金增幅上升，比1-9月增加了4.3个百分点。
四、上海房地产开发投资增幅低于全国8.4个百分点，低于东部地区4.5个百分点
据国家统计局1-9月份统计资料；全国房地产开发投资6495.01亿元，比去年同期增长32.8%；上海同期增幅24.4%,低于全国8.4个百分点。其中，占全国投资总量71.4%的东部地区完成投资4639.59亿元，增长28.9%，增幅高出上海4.5个百分点；中部地区960.76亿元，增长42.3%；西部地区894.66亿元，增长45.8%。
 与其他东部地区省市的比较分析：
 投资规模——次于广东、北京，居第三位。1-9月，广东、北京房地产投资分别完成808.1亿元、723.81亿元，居东部地区第一、二位；上海完成702.89亿元，高于浙江（581.68亿元）、江苏（518亿元）。
 投资增幅——1-9月上海房地产投资增幅为24.4%，居东部地区（共12个省市）第七位。列前三位的分别是山东（52.2%）、江苏（51.8%）和天津（44.8%）。
撰稿：吉夏明 核稿：肖永培