本市房产价格走势及需求状况调查分析

近年来，本市房地产业快速发展，呈现出投资增长迅猛，商品住宅销售加快，房地产交易持续攀升，房屋销售价格上涨较快的特点。日前，市统计局城调队就对当前本市房地产业发展的总体看法、近期房价变动趋势及变动幅度的预期、居民购房意向等开展问卷调查。对居民家庭调查采取入户方式，在市区10个区（黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、浦东新区）范围内抽取1000户居民家庭，调查对象为家庭事务主要决策者；对100家大型房地产企业采用重点调查方式，调查对象为企业的营销总监（或销售部经理）。调查结果如下：

    一、对当前本市房地产业发展的总体看法

    1、居民对今年本市房地产业的发展形势总体看好。调查显示，在1000户被调查家庭中，有70.1%的被调查者认为今年房地产业的发展将好与去年，其中认为“略有上升”的占大多数，达75.7%；认为房地产业与去年“差不多”的占22.5%；认为“略有下降”、“下降很大”的分别为5.8%、0.1%。

    2、逾八成的居民认为目前房地产业发展状况过热或偏热。在1000户被调查家庭中，有40.8%认为“过热”，另有44.2%认为“偏热”，两者占了总体的85%；认为“正常”的占12.6%。

    3、逾八成房产商认为目前楼盘销售仍旺。在被调查的100家房地产企业中，有69家目前正有楼盘销售。在这69家房地产企业中，有23.2%认为目前其楼盘销售情况“非常好”，有58%认为销售情况“比较好”，两者合计占81.2%；另有18.8%认为销售情况“一般”。

    二、对今年本市房屋销售价格走势的预期

    1、居民普遍预期房价将继续上涨。在对本市房价走势的判断中，有59.9%的被调查居民家庭认为今年本市住房一级市场的新建住宅商品房价格水平将继续上涨，认为与去年差不多为32.5%，认为有所下降的占7.6%；对于住房二级市场的“存量房”，认为价格水平将继续上涨的也达59.7%。

    2、大多数居民预期今年房价涨幅将明显低于去年。调查显示，居民对今年本市房价的预期涨幅明显低于去年。在认为今年本市新建住宅商品房价格水平将继续上涨的六成被调查者中，预期涨幅主要集中在“10%以下”、“10%—15%”两档，分别为44.3%、38.7%，两者合计达83%；对于“存量房”，预期涨幅同样也集中在“10%以下”、“10%—15%”两档，分别占44.7%、31.5%，两者合计达76.2%。从总体上看，居民对今年本市新建住宅商品房的预期涨幅稍低于“存量房”。

    3、多数房地产企业预期二季度房价涨幅在5%以下。在预期今年二季度房价将继续上涨的45位房产企业中，预期涨幅在“5%以下”、“5-10%”的分别占57.5%、30%，两者合计近九成。与一季度本市商品房实际涨幅相比，二季度涨幅预测明显较低。

    三、居民购房需求意向

   &nbsp在1000个被调查户中，有214户居民家庭在今明两年内打算购房，711户家庭今明两年无购房打算，另有75户家庭对于今明两年是否购房主意还未定。

    1、改善目前的居住条件是居民购房的主要原因。在今明两年有购房意向的214户居民家庭中，有141户居民家庭（占65.9%）认为购房原因是为了改善目前的居住条件，另有62户居民家庭（占29%）购房是为了住宅动迁。

    2、房价太高是抑制居民购房的主要因素。在今明两年无购房意向的711户居民家庭中，有483户居民家庭（占67.7%）是因为目前房价太高而无力购房，另有101户居民家庭（占14.3%）是因为近五年已购房。

    3、居民对房价的心理价位仍处于较低水平，其中有购房意向的被调查家庭认为合适的房价平均每平方米近5000元。当被问及当前本市新建住宅商品房平均每平方米的售价应处在哪个价位较合适时，有61.4%的居民家庭选择在4500元及以下，另有22.3%的居民家庭选择4501-5000元，心理价位的平均值为每平方米4476元，与当前的房价差距很大。其中有购房打算的居民家庭对单位面积售价的心理价位较高，每平方米平均价格为4990元。

    4、打算购房居民对购房类型、面积、地段、总价的选择

    新房仍是购房的主要对象。在有购房意向的214户居民家庭中，选择购买新建住宅商品房的有132户，占61.7%；选择存量房的有82户，占38.3%。

    中小房型最受欢迎。在购房总面积的选择中，主要集中在51-80平方米和81-100平方米这两档，均占38.3%，选择101-120平方米的占13.6%，121-150平方米的占4.2%，50平方米以下的占3.7%，150平方米以上的占1.9%。

    购房地段向外延伸，外环线成为心理界线。若在全市范围内按“内环线内”、“内、中环线间”、“中、外环线间”和“外环线外”划为四个地段，那么在有购房意向的居民家庭中，选择购房地段为“内、中环线间”的为最多，占42.1%；选择“内环内”、“中、外环线间”的分别占32.2%、24.3%；而选择“外环线外”仅为1.4%。

    居民购房总价承受能力仍有限。居民选择购房总价主要集中在25-40万元和41-60万元这两档，分别占有购房意向居民家庭的41.6%和34.6%，两者共计76.2%，选择61-80万元的占11.2%，25万元以下的占5.6%，81-100万元的占5.1%。

   &nbsp购买新建住宅商品房与“存量房”的居民家庭在面积和总价的选择上有一定的差别。前者选择最多的是81-100平方米的总面积（占45.5%）和41-60万元的总价（41.7%），后者选择最多的是51-80平方米的总面积（57.3%）和25-40万元的总价（58.5%）。从总体上看，购买新建住宅商品房的居民家庭所选择的面积与总价均高于存量房。