本市居民购房需求状况跟踪调查简析

居民购房需求是影响本市房价变动的一个重要因素。为了进一步了解本市居民房产需求状况及几个月来的变化情况，市统计局城调队在3月份进行了一次“居民房产需求状况问卷调查”的基础上，又于9月下旬再次进行了“居民房产需求状况跟踪问卷调查”。

   &nbsp本次调查在市区10个区（黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、浦东新区）范围内抽取300户居民家庭，采用电话调查方式。从被访者的年龄结构看，20-25岁的占7.7%，26-30岁的占13.7%，36-45岁的占23%，46-60岁的占47.6%，61岁及以上的占8%。从居住区域看，有64%的居民家庭在内环线内，在内中环线间的占35%，另有1%的在中外环线间。调查样本中，36-60岁的被访者及居住在内环线内区域的家庭占有较高份额。调查结果简要分析如下：

    1、房地产市场总体“热度”开始下降

   &nbsp调查显示，虽然仍有57.3%的居民认为当前本市房地产市场总体“仍然偏热”或“继续过热”，但这个比重比3月份下降了27.7个百分点。其中，认为当前本市房地产市场“继续过热”的居民的比重由3月份的40.8%大幅下降到18%，下降了22.8个百分点；而认为当前本市房地产市场发展状况“趋于正常”的居民的比重则由3月份的12.6%上升到21.7%，上升了9.1个百分点。这说明通过政府一系列抑制房价过快增长的政策已产生一定效果，得到了更多市民的认同。

   &nbsp此外，当问及“目前市政府推出的中低价位的动迁用房能否缓解动拆迁用房的矛盾”时，有五成居民家庭认为“完全能够”或“基本能够”，比3月份上升了27.8个百分点，表明了市民对中低价位房屋的期盼。

    2、居民对房价上涨幅度的预期有所回落

   &nbsp调查显示，在对今年四季度房价走势进行预期时，有53%的居民认为本市新建商品住房价格水平将继续上涨。虽然只比3月份小幅回落了6.9个百分点，但是在认为四季度房价将会上涨的居民中，有九成（90.6%）认为是“小幅上涨”。居民对二手房价格走势的判断与新建商品房基本相同。从定量判断看，在预期新建商品房价格水平将继续上涨的居民中，大部分（57.2%）认为上涨幅度在“2-5%之间”，认为上涨幅度在“2%以下”的占16.4%。这说明，在对房地产市场总体判断“降温”的基础上，居民对房价上涨逐渐产生了趋缓的预期。

    3、房价上涨一定程度上抑制了居民购房需求

   &nbsp在本次调查的300户被调查居民家庭中，有16.3%在今明两年内有打算购房，比3月份下降了5.1个百分点；而有75.7%的居民家庭表示今明两年无购房打算，比3月份上升了4.7个百分点。这说明，虽然今年以来房价涨幅有所回落，但房价绝对水平的持续上涨在一定程度上仍抑制了居民的购房需求。调查显示，在今明两年无购房意向的居民家庭中，有67%是因为目前房价太高而无力购房，与3月份的调查结果基本相同。

   &nbsp调查显示，收入越高的居民家庭在今明两年有购房打算所占的比重越高。54户中等偏下收入居民家庭中仅有7.4%在今明两年有购房打算，156户中等收入和67户中等偏上收入的居民家庭中分别有12.8%和23.9%在今明两年有购房打算，23户高收入居民家庭在今明两年有购房打算所占的比例最高，为39.1%。这说明目前较高的房价水平与中低收入家庭有限的承受能力形成了矛盾。从社会协调稳定发展的角度看，应当研究构建合理房价梯度结构，并重点关注满足中低收入家庭的基本住房的需求。

    4、居民购房需求正向改善型过渡

   &nbsp调查表明，在今明两年有购房意向的居民家庭中，有73.5%的购房原因是为了改善目前的居住条件，比3月份上升了7.6个百分点；而因住宅动迁产生的购房需求只占18.4%，比3月份下降了10.6个百分点。这从某种程度上说明，在目前本地居民的购房需求中，因动迁等原因产生的刚性需求正在减弱，而以改善居住条件及投资为目的的较高层次的需求正在增加，这对本市房地产市场将产生深刻的影响。从对不同房屋类型的需求来看，新建商品房是购房者的首选。在今明两年有购房意向的居民家庭中，有71.4%将选择购买新建商品房，比3月份提高了9.7个百分点。

上海市统计局　朱琳莲

2004-11-16 上海统计网