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“九五”时期上海物业管理发展情况

一、  物业管理行业发展情况

1、    企业队伍逐步壮大

物业管理作为新兴的房地产管理行业，在“九五”期间随着房地产业的蓬勃发展，企业队伍逐步壮大。至2000年底，全市物业企业已发展到1560家，从事物业管理的人数已达88827人。“九五”时期，本市物业企业户数和从业人数年均增长率分别达到了12.1%和26.2%。

2、    物业管理企业实力和经营规模明显提升

    至2000年底，全市物业管理企业资产总计为309.47亿元，比1996年底增加1.7倍，年均增长21.0%。经营收入为62.29亿元，增加1.29倍，年均增长20.2%。其中：物业管理服务收入为32.55亿元，增加1.65倍，年均增长25.2%

3、    物业管理企业投资体制改革取得显著效果

经过了“九五”时期的关并、重组、调整和发展，上海物业管理企业的投资主体进一步优化。国有经济单位所占比重已从1996年底的57.1%逐步下降到"九五"末期的22%,下降了35.1个百分点；股份制和私营经济发展较快，比重从18.9%和1.7%分别发展到38.1%和13.3%,分别上升了19.2和11.6个百分点，全市物业管理企业中，股份制企业比重已占三分之一以上；而集体经济和外商及港澳台经济基本呈平稳发展态势。全市物业管理企业已呈现以股份制经济为主体，多种经济共同发展的良好格局。

    4、纳入物业管理的面积不断扩大

    “九五”时期，本市物业逐步纳入有序的管理轨道，管理面积不断扩大。物业管理的面积从“九五”初期的1.26亿平方米扩大到“九五”期末的2.35亿平方米，增长87.2%。其中：管理住宅面积从1.06亿平方米增加到2.02亿平方米，增长90.2%；办公楼及商业用房从0.12亿平方米增加到0.23亿平方米，增长94.2%。在本市实有各类房屋建筑面积中，物业管理的覆盖面已从“九五”期初的53.2%上升到68.7%；管理住宅套数从196.25万套扩大到268.74万套，增长了36.9%；入住率从83.7%增加到87.6%。

    5、物业管理的内容不断扩展

    “九五”时期物业管理市场初步形成，发展较快，物业管理房屋的类型从公房、售后房、普通商品房、外销商品房等居住物业，扩展到商办楼、厂房、学校、医院等非居住物业。但从管理面积的结构来看，仍以住宅为主。

    二、物业管理市场机制初步形成，管理水平有所提高

1、    物业管理体制的形式

“九五”期间，本市物业管理市场初步形成。新建商品房的物业管理都是由市场运作的物业公司管理，本市计划经济体制下的152个房管所也已经陆续转制为物业公司。目前，本市的物业公司主要有四种形式：第一类是原房地部门房管所转制的物业公司，管理着全市绝大部分保障型（旧式里弄以下住宅）直管公房及部分改善型房屋（新式里弄新公房）；第二类是原系统管房单位转制的物业公司，管理的房屋主要是改善型的；第三类是房地产开发商建房后成立的物业公司，管理的房屋主要是舒适型的商品房（新建的商品住宅和新建住宅小区）；第四类是市场化的物业竞争机制。

    2、物业管理水平有了提高，物业管理的主体行为得到规范

（1）“九五”期间，本市的物业公司经过所有制结构调整，以及房屋所有权与经营权分离，管理层与作业层分开，房屋分类管理，对物业管理公司实施资质管理等一系列改革，管理力度进一步加强，管理水平有了提高。本市从1998年开始实施资质管理以来，经资质评审，具有资质的物业管理企业已达538个，占34.5%。其中：二级资质的物业公司49家，三级资质的物业公司489家。同时，先后取消了330家没有管业和运作不规范的物业管理企业资质。

（2）业主委员会自治管理与物业公司专业管理相结合的新格局正在形成。业主委员会是物业管理的主体，代表业主行使物业管理权、决策权和监督权。业主委员会是否正常运作直接影响到物业管理新机制的建立和发展。至2000年底，本市已登记成立的业主委员会达3196个，占应成立数的67.8%。其中公房售后管理小区业主委员会已成立2486个，占应成立数的78.3%；商品房业主委员会登记成立710个，占应成立数的46.1%。业主委员会的组建率和正常运作率有了明显提高。业主委员会委托物业管理企业管理物业的格局正在形成。至2000年底，业主委员会与物业公司订立物业管理服务合同的有2657个，其中续聘的有1763个合同。

（3）综合整治居住小区，推出一批物业管理示范小区和优秀小区。“九五”时期，综合整治了一批环境差、服务差、管理差的居住小区，集中整治了145个旧住宅小区，解决了257个一个小区由多家物业公司管理的问题，并实行了一体化、专业化管理。综合整治总面积约600万平方米，受益居民达12万户。尤其是近三年来，陆续推出一批物业管理示范小区和优秀小区。至2000年底，本市物业管理示范小区和优秀小区合计面积为2748万平方米。其中达到部示范小区标准的有10个，面积为118万平方米；部优秀小区的有38个，面积为275万平方米；市示范小区的有10个，面积为74万平方米；市优秀小区有431个，面积为2281万平方米。约35万户居民生活在这些安全、整洁、舒适的居住小区。

    三、问题和建议

    居住物业管理是一项综合性、长期性的工作，关系到住房制度改革的深化，关系到千家万户居民的安居乐业，关系到社会的稳定，体现了城市形象。“九五”期间，本市居住物业管理的发展总体上是健康、有序的，但是，物业管理作为新兴行业，在发展过程中还存在一些问题亟待解决。

    1、物业管理改制任务仍较重。前几年全市152个房管所陆续转制为物业公司，迈出了物业管理机制转换的第一步。牌子换了，但仍有相当一部分企业还没有真正构建起与市场主体、投资主体和风险责任主体相适应的经营机制，企业的激励机制、约束机制及制衡机制尚不健全。主要表现在：内部设置小而全，管理层次多，人浮于事，运营成本高，被动应付，服务水平低。这些机制上的弊端，还将随着住宅建设的发展和住房制度改革的深化，以及市民住房条件的不断改善和生活水平的不断提高而越显突出。根本出路在于深化改革，转换机制，逐步形成独立核算、自负盈亏、自我发展的内部管理机制和外部竞争机制。在保障型房屋和改善型房屋方面要推行管理层和作业层分层管理以及房屋的分类管理。要建立市场竞争机制，提高企业管理的规模效应，试行物业管理项目招投标制度使业主和物业公司双向选择，逐步形成优胜劣汰的岗位竞争机制、奖勤罚赖的分配激励机制，以及能进能出的员工流动机制。兼并淘汰一批规模小、成本高、服务差的公司，扶植一些规模大、机制新、成本低、质量高、实力强的物业公司。鼓励企业开拓市场，规模经营，树立品牌公司，使物业公司上规模、上水平、出效益。

   2、管理体制还需理顺。一是解决一个住宅小区由几个部门多头管理的问题，逐步实行小区的物业管理由一家物业公司统一管理。这样可解决一些互相推诿、扯皮的问题。可对现有的多家管理小区通过业主委员会选聘、互换物业管理权、组建股份合作制公司以及招投标等办法，逐步落实一家物业管理企业管理一个小区。二是理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与居委会社区管理的关系。应在明确业主委员会、物业管理企业、街道居委会及房地产行政管理部门各自职责的基础上，相互配合，形成合力；推行在房地产行政部门指导下，街道办事处监督协调下的业主委员会、物业公司和居委会三位一体的管理模式，建立业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，共同搞好物业管理和社区建设。

    3、健全法规体系，加强行业管理。首先要加快法制建设。1997年上海市人大通过的《上海市居住物业管理条例》，以及配套的规范性文件中，为建立物业管理新机制在法律上奠定了坚实的基础。但由于物业管理是件新生事物，随着物业管理的深入发展，现行的法规还需进一步完善。一是与法规相配套的规范性文件制订滞后；二是对违章违规事件处理程序多、时间长，给执法带来了难度；三是对物业公司的行政管理缺乏制约手段。目前，在培育和发展上海居住物业管理市场中，须对不断产生的新问题加以规范，应对一些资质不合格、管理服务不规范、群众意见大的物业管理企业加大执法力度，明确行政管理部门的执法要求和业主委员会的性质和法律地位，从而完善法规体系，使本市物业管理逐步走上法制化、规范化轨道。其次要强化行业管理，全面实行物业管理企业资质等级评审制度。物业公司资质等级应与管理规模、服务水准、收费标准挂钩。要优胜劣汰，建立一个资质管理的市场准入制度，使准入制度和退出制度同步建立起来。未获资质等级证书的企业不得从事物业管理业务，对一些服务不规范、管理水平差的企业应予取消资质。

    上海市物业管理的市场还处在培育发展的过程中，市场化程度还不是很高，只有加快物业管理法制建设的步伐，加强资质管理的力度，不断规范物业管理行为，逐步提高物业管理水平，才能促使物业管理行业进一步发展，适应房地产业快速发展的要求。

                                    撰稿：李锦懋    核稿：张俊民